📅 發布日期：2026年4月29日 | 🔄 最後更新：2026年4月29日
⏱ 閱讀時間：約 16 分鐘 | 🏷 關鍵詞：多住宅重課、5月9日、外國人讓渡所得稅、節稅最後窗口
2026年5月9日。這個日期，對於在韓國持有2戶以上住宅的外國投資者而言，是一個必須牢牢記住的「節稅截止日」。從2022年5月10日起暫緩的多住宅讓渡所得稅重課制度，將於這一天屆滿。屆時若未再次延長，原本暫緩的「20%~30%加重稅率」將全面恢復，最高邊際稅率可達 82.5%。
本文針對台灣、香港、新加坡、馬來西亞等華語圈持有韓國多戶房產的投資者，完整解析：重課制度的法律框架、5月9日後實際稅負變化、最後窗口期的處分策略、以及錯過時機後的應對方案。
📑 目錄
1. 什麼是多住宅讓渡所得稅重課？
韓國《所得稅法》第104條規定：在「調整對象地區（조정대상지역）」內持有2戶以上住宅的個人，在出售住宅時，須在基本稅率（6%~45%）之上加徵額外的重課稅率。這項制度自2017年8月起實施，目的是抑制投機性多住宅持有。
制度沿革時間線
| 時期 | 政策內容 |
|---|---|
| 2017.08~2018.03 | 多住宅重課首次實施（2주택 +10%、3주택+ +20%） |
| 2021.06~2022.05 | 重課強化（2주택 +20%、3주택+ +30%） |
| 2022.05.10~ | 暫緩措施開始（윤석열 정부 부동산 정책） |
| 2024年 | 暫緩延長至2025.05.09 |
| 2025年 | 再次延長至 2026.05.09 |
| 2026.05.10~ | 若未再延長 → 重課全面恢復 |
適用對象
本制度適用於「在調整對象地區內持有2戶以上住宅的個人」，外國人與韓國國民適用相同規則，不因國籍而免除。判定基準日為「讓渡日（양도일）」，即不動產登記過戶完成日。
調整對象地區（2026年4月現況）
截至2026年4月，調整對象地區僅限於 首爾市江南區、瑞草區、松坡區、龍山區（江南3區+龍山）。其他首爾區域、京畿、地方均已解除。但這也意味著：在這4個核心地區持有住宅的多住宅投資者，正是5月9日後重課的主要打擊對象——而江南3區+龍山，正是華語圈投資者最集中的標的。
2. 5月9日前後稅率比較：最高82.5%邊際稅率的衝擊
2-1 稅率結構對比
| 持有戶數（調整對象地區內） | 2026.05.09 以前（暫緩中） | 2026.05.10 以後（重課恢復） |
|---|---|---|
| 1주택자 | 基本稅率 6%~45% | 基本稅率 6%~45% |
| 2주택자 | 基本稅率 6%~45% | 基本稅率 + 20%（最高 65%） |
| 3주택以上 | 基本稅率 6%~45% | 基本稅率 + 30%（最高 75%） |
另須加繳「地方所得稅」= 讓渡所得稅的10%。因此實際最高邊際稅率為：
- 2주택자：65% × 1.1 = 71.5%
- 3주택以上：75% × 1.1 = 82.5%
2-2 實際稅額試算
假設情境：2019年取得江南公寓 ₩10億，2026年讓渡價額 ₩16億，讓渡差益 ₩6億，必要費用 ₩3,000萬，持有7年，2주택者（非居住者）。
情境A：2026年5月8日前出售（暫緩期間內）
| 讓渡差益 | ₩6億 − ₩3,000萬 = ₩5.7億 |
| 長期持有特別扣除（一般 7年×2%=14%） | ₩5.7億 × 14% = ₩7,980萬 |
| 扣除後差益 | ₩4.902億 |
| 基本扣除 | ₩250萬 |
| 課稅標準 | ₩4.877億 |
| 稅率（基本 40%、累進扣除 ₩2,594萬） | ₩4.877億 × 40% − ₩2,594萬 = ₩1.692億 |
| 地方所得稅（10%） | ₩1,692萬 |
| 合計應繳 | ≈ ₩1.86億（約 NT$4,650萬） |
|---|
情境B：2026年5月10日後出售（重課恢復後）
| 讓渡差益 | ₩5.7億 |
| 長期持有特別扣除 | 不適用 → ₩0 |
| 基本扣除 | ₩250萬 |
| 課稅標準 | ₩5.675億 |
| 稅率（基本40% + 重課20% = 60%、累進扣除 ₩2,594萬） | ₩5.675億 × 60% − ₩2,594萬 = ₩3.146億 |
| 地方所得稅（10%） | ₩3,146萬 |
| 合計應繳 | ≈ ₩3.46億（約 NT$8,650萬） |
|---|
2-3 衝擊總覽
| 項目 | 5月9日前 | 5月10日後 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 應繳稅額 | ₩1.86億 | ₩3.46億 | +₩1.6億 |
| 實際稅率 | ≈ 33% | ≈ 61% | +28%p |
| 稅後淨收入 | ₩4.14億 | ₩2.54億 | −₩1.6億 |
同一筆交易，僅僅因為過戶日期跨越5月9日這一天，稅後收入差距 ₩1.6億（約 NT$4,000萬）。這就是「最後窗口期」的真實重量。
3. 外國人多住宅持有者的5種典型情境
情境① 江南2주택 + 非居住者（最高風險群）
典型案例：台灣或香港投資者，2018~2020年間在江南、瑞草、松坡或龍山買入2戶公寓，目前未在韓國居住。
5月9日後衝擊：基本40~45% + 重課20% + 地方稅 → 邊際稅率約71.5%。同時喪失長期持有特別扣除。建議：5月9日前優先出售1戶，重組為1주택。
情境② 江南1주택 + 京畿/釜山1주택
典型案例：投資組合分散，江南1戶 + 釜山或京畿1戶。
5月9日後衝擊：出售江南住宅時，因「全國2주택者」身份，仍適用重課。京畿/釜山住宅出售則適用基本稅率（因不在調整對象地區內）。建議：5月9日前出售江南住宅；非調整地區住宅可從容處分。
情境③ 3주택以上持有者
典型案例：早期進場（2015~2018年）的專業投資者，持有3~5戶。
5月9日後衝擊：邊際稅率高達82.5%，等於每出售1戶就交給韓國政府八成獲利。建議：5月9日前至少處分至2주택以下；剩餘住宅評估法人轉換或贈與配偶。
情境④ 一戶為傳貰（全租）出租中
典型案例：1戶自住、1戶以傳貰出租，傳貰保證金 ₩5億。
關鍵點：傳貰出租住宅出售時，新買家須承接傳貰契約 → 實際成交價 = 名義價 − 傳貰保證金。但讓渡所得稅以「全額讓渡價額」課稅，傳貰金不可從讓渡價額扣除。建議：與傳貰租客協商提前解約或承接，5月9日前完成過戶。
情境⑤ 與韓籍配偶共有名義
典型案例：外國人 × 韓國人夫婦，住宅登記為共有（각 50%）。
關鍵點：讓渡所得稅按各自持分計算。配偶若為居住者且符合一戶一住宅條件，其持分可能適用免稅；外國人配偶持分則按非居住者規則課稅。建議：5月9日前可考慮夫婦間贈與整合所有權至居住者一方（配偶間贈與免稅額 ₩6億）。
4. 最後窗口期實戰策略
策略① 直接出售（最直接）
在5月9日前完成不動產登記過戶。關鍵時間點：殘金支付日 + 登記接收日 ≤ 2026.05.09。實務上韓國不動產交易從契約到過戶平均需要1~2個月，因此 4月底前必須簽訂買賣契約 才有把握。
策略② 贈與配偶/子女
贈與不適用讓渡所得稅，但受贈方須繳贈與稅。免稅額：
- 配偶間：₩6億（10年累計）
- 成年子女：₩5,000萬
- 未成年子女：₩2,000萬
贈與後5년內，受贈人若再轉售，仍按「贈與人原始取得價額」計算讓渡差益（이월과세 規定）。因此贈與多為「整合戶數·分散持有」目的，而非短期節稅。
策略③ 法人化（현물출자）
將個人名義住宅以「現物出資」方式轉為法人持有。但須注意：
- 個人 → 法人移轉本身視為讓渡 → 仍須繳讓渡所得稅（且重課可能適用）
- 法人持有住宅有「綜合不動產稅」更高稅率
- 適用情境有限：通常用於商業不動產，住宅不建議
策略④ 讓渡時點操作
韓國稅法上的「讓渡日」原則為「殘金支付日」與「登記接收日」中較早者。若5月9日前完成殘金支付（即使登記在5月10日後），仍可適用暫緩稅率。但須有明確的銀行匯款記錄、契約書、收據作為證據。
策略⑤ 居住者身份取得（長期準備）
2026年起，居住者判定可跨兩個課稅年度合算183日。若您能在2025年底~2026年中累計在韓停留183日以上，可申請居住者身份認定，享受：
- 一戶一住宅免稅（₩12億以下）
- 長期持有特別扣除最高80%
但此策略須提前6~12個月規劃，對2026年5月9日截止日已來不及，適用於下一輪稅制變化。
5. 錯過5月9日後的應對方案
若因簽證、市場、資金等因素無法在5月9日前完成處分，仍有以下中長期應對策略：
5-1 等待下次延長或政策變化
韓國多住宅重課自2017年實施以來歷經多次延長·縮減·暫緩。每次政權更替或不動產市場波動都可能再次調整。2027年5月、2028年總統選舉前後均為政策變動高機率時點。但此為被動策略，不應作為主要規劃。
5-2 持有期間延長 + 稅後再評估
即使重課恢復，住宅持有10年以上、未滿在調整對象地區內者（如釜山、京畿等），可享一般稅率。若您的住宅未在江南3區+龍山，且非調整地區持有，5月9日後影響有限。
5-3 出租化 + 等待居住者轉換
5月9日後若不急於出售，可改為長期出租（傳貰或月租），同時規劃自身居住者身份取得。一旦取得居住者身份且實際居住滿2年，可大幅降低稅負。
5-4 與韓籍信賴對象共有重組
透過與韓籍配偶或近親重組所有權結構（共有持分調整、贈與整合），降低外國人本人名義下的住宅戶數。需要1~2年時間規劃，並注意贈與稅·이월과세규정。
5-5 跨境資產重新配置
若韓國房產整體稅負已不利，可考慮處分後將資金配置至其他華語圈友善市場（日本、馬來西亞、泰國等）。但須完成讓渡所得稅申報納稅證明後才能匯出資金。
❓ 常見問題 FAQ
Q1：5月9日是「契約日」還是「過戶日」為基準？
以「讓渡日」為基準，即「殘金支付日」與「登記接收日」中較早者。契約日不算。
Q2：政府會不會再次延長暫緩？
截至2026年4月，政府未公布再次延長計劃。市場觀察認為，2026年5月正逢地方選舉週期，政治風險使得延長機率降低。建議按「不延長」前提規劃，延長則為意外利好。
Q3：我是非居住者，可以申請一戶一住宅免稅嗎？
原則上不可。例外：因海外移民或1年以上海外就業·就學「全戶出國」者，出國日當天持有1住宅，且在出國日起 2年內 出售，可適用一戶一住宅免稅。多住宅持有者不適用此例外。
Q4：傳貰中的住宅可以順利出售嗎？
可以，但買家須承接傳貰保證金返還義務。實務上：(1) 與傳貰租客協商提前解約並退還保證金；(2) 找到願意承接傳貰的買家；(3) 在賣方殘金中扣除傳貰金額。第3種最常見，但會壓低名義成交價。
Q5：3주택持有者出售2戶後，剩下1戶是否仍重課？
否。讓渡日當天的「住宅戶數」決定稅率。出售第3戶時為「3주택+」適用 +30% 重課；出售第2戶時為「2주택」適用 +20%；出售最後1戶時為「1주택」適用基本稅率。因此出售順序很重要——通常從稅負最低（重課差額最小）的戶數開始出售，並非從稅負最高的開始。具體順序需試算後決定。
Q6：海外資金匯回華語圈本國需要什麼？
非居住者出售後，須先取得「讓渡所得稅申報納稅證明（양도소득세 신고납부증명）」，外匯銀行才會准許匯出。流程約需1~2週。未申報納稅前，資金將滯留韓國銀行帳戶。
Q7：法務士費用多少？
外國人不動產出售案件，法務士費用約 ₩100~300萬（依交易金額），含登記·稅務申報代辦。複雜案件（多住宅、跨境、傳貰承接）可能更高。建議至少同時詢價2~3家。
📚 參考資料與法令來源
- 《所得稅法》第104條（讓渡所得稅率）— law.go.kr
- 《所得稅法施行令》第167조의3·10·11（多住宅重課判定）— law.go.kr
- 企劃財政部 2025年稅制改正案 — moef.go.kr
- 國稅廳 讓渡所得稅綜合資訊 — nts.go.kr
- 國土交通部 調整對象地區指定現況 — molit.go.kr
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