2026韓國房地產稅制變化完整攻略
2026年韓國房地產稅制即將迎來重大調整，對於在韓國投資房產的華人來說，瞭解這些變化至關重要。無論你是準備購買第一套房產，還是已經持有多套物業，稅制變化都會直接影響你的投資收益和持有成本，所以提前規劃稅務策略是明智的選擇喔！
韓國房地產相關稅種主要包括取得稅（買房時繳納）、財產稅（每年繳納）、綜合不動產稅（高價房產附加稅）以及轉讓所得稅（賣房時繳納）四大類。2026年的政策調整主要集中在多房者稅率、外國人購房限制以及節稅優惠條件等方面，我整理了最新資訊讓大家一目了然。
🏠 取得稅2026年最新稅率
取得稅（취득세）是購買房產時必須繳納的稅款，根據房價和持有房產數量有不同的稅率。2026年維持累進稅率制度，但對首次購房者提供了更多優惠，這對剛進入韓國房市的華人投資者來說是個好消息。
一般住宅取得稅的基本稅率為1%至3%，根據房屋價值而定。價值6億韓元以下適用1%，6億至9億韓元適用2%，9億韓元以上適用3%。但如果你已經擁有一套房產再購買第二套，稅率會大幅提高到8%，第三套以上更高達12%，所以購買前務必確認自己的持房狀況。
調整區域（조정대상지역）的稅率更為嚴格。首爾江南、瑞草、龍山等熱門區域被列為調整對象區域，在這些地區購買第二套住宅的取得稅率直接飆升至8%，這是政府抑制房價的政策手段之一。內가 생각했을 때，投資韓國房產前一定要先確認目標區域是否在調整範圍內。
📊 2026取得稅稅率表
| 房產類型 | 一般地區 | 調整對象區域 |
|---|---|---|
| 首套住宅(6億以下) | 1% | 1% |
| 首套住宅(6-9億) | 2% | 2% |
| 首套住宅(9億以上) | 3% | 3% |
| 第二套住宅 | 8% | 8% |
| 第三套以上 | 12% | 12% |
2026年新增的優惠政策包括：生涯首次購房者（생애최초 주택구입자）可享受最高200萬韓元的取得稅減免；新婚夫婦購買首套住宅可享50%稅率減免；多子女家庭（3名以上）購房也能獲得額外優惠。這些政策對符合條件的華人同樣適用喔！
📊 財產稅計算方式與繳納
財產稅（재산세）是房產持有者每年必須繳納的地方稅，由房屋所在地的區廳負責徵收。計算基礎是房屋的公示價格（公示價격）乘以公正市場價值率，再適用相應稅率。2026年維持現行稅率結構，但公示價格可能會有調整。
財產稅採用累進稅率，住宅類房產的稅率為0.1%至0.4%。課稅標準額6000萬韓元以下適用0.1%，6000萬至1.5億韓元適用0.15%，1.5億至3億韓元適用0.25%，3億韓元以上適用0.4%。這裡的課稅標準額是公示價格乘以60%的公正市場價值率計算得出。
繳納時間固定在每年7月和9月分兩次繳納。7月繳納上半年份額，9月繳納下半年份額。如果年度財產稅總額在20萬韓元以下，則在7月一次性全額繳納。逾期未繳會產生3%的滯納金，超過一個月後每月再加0.75%，最高可達9%。
💹 財產稅稅率結構表
| 課稅標準額 | 稅率 | 速算扣除額 |
|---|---|---|
| 6000萬以下 | 0.1% | - |
| 6000萬-1.5億 | 0.15% | 3萬 |
| 1.5億-3億 | 0.25% | 18萬 |
| 3億以上 | 0.4% | 63萬 |
財產稅減免條件包括：65歲以上老年人持有的唯一住宅可享25%至50%減免；殘疾人持有住宅享50%減免；國家有功者持有住宅享50%減免。外國人如符合年齡條件且持有合法居留身份，同樣可以申請這些減免優惠。
2026年政府計劃逐步調高公示價格的現實化率，這意味著財產稅的實際負擔可能會增加。目前公示價格約為市場價格的70%左右，政府目標是逐年提升至90%。所以持有高價房產的投資者需要預留更多的稅務預算。
🏢 綜合不動產稅適用對象
綜合不動產稅（종합부동산세）是針對高價房產課徵的附加稅，與一般財產稅不同，這是國稅而非地方稅。2026年維持現行課徵標準，住宅類公示價格合計超過9億韓元（1戶1住宅為12億韓元）的納稅人需要繳納。
綜合不動產稅的計算相當複雜。首先將所有持有住宅的公示價格加總，減去基本扣除額（一般9億韓元，1戶1住宅12億韓元），然後乘以公正市場價值率（目前為100%），最後適用累進稅率計算。稅率從0.5%到2.7%不等，持有越多房產稅率越高。
繳納時間固定在每年12月1日至15日，由國稅廳統一徵收。與財產稅不同，綜合不動產稅是根據每年6月1日的房產持有狀況來判定納稅義務，所以如果在6月1日之前出售房產，當年就不需要繳納綜合不動產稅。
🏘️ 綜合不動產稅稅率表
| 課稅標準 | 一般稅率 | 2房以上(調整區域) |
|---|---|---|
| 3億以下 | 0.5% | 1.2% |
| 3億-6億 | 0.7% | 1.6% |
| 6億-12億 | 1.0% | 2.2% |
| 12億-50億 | 1.4% | 3.6% |
| 50億以上 | 2.7% | 5.0% |
2026年綜合不動產稅的重點變化在於稅負上限調整。為防止稅負過重，政府設定了稅負上限制度，一般住宅持有者的綜合不動產稅加財產稅合計不得超過前一年度的150%。多住宅者和法人的上限則為300%。
💰 轉讓所得稅節稅策略
轉讓所得稅（양도소득세）是出售房產獲利時必須繳納的所得稅，這通常是房產投資中最大的稅務負擔。稅率根據持有期間和房產數量而定，2026年繼續維持累進稅率制度，短期持有和多房者的稅率特別高。
持有期間是影響稅率的關鍵因素。持有未滿1年出售適用70%稅率，1年至2年適用60%，2年以上則適用一般累進稅率6%至45%。在調整對象區域，2房者加徵20%，3房以上加徵30%。所以購買前就要規劃好持有期間。
最重要的節稅方法是利用「1戶1住宅非課稅」制度。符合條件的唯一住宅出售時，轉讓差益在12億韓元以內可完全免稅。條件包括：持有並實際居住滿2年以上、出售時為唯一住宅、非高價住宅（公示價格12億韓元以下）。
📈 轉讓所得稅稅率表
| 持有期間 | 一般稅率 | 備註 |
|---|---|---|
| 未滿1年 | 70% | 短期投機抑制 |
| 1年-2年 | 60% | 短期投機抑制 |
| 2年以上 | 6%-45% | 累進稅率適用 |
| 2房(調整區域) | 基本稅率+20% | 多房加徵 |
| 3房以上 | 基本稅率+30% | 多房加徵 |
長期持有特別扣除（장기보유특별공제）也是重要的節稅工具。持有3年以上可扣除轉讓差益的24%，每年遞增，最高可達80%（持有15年並居住10年以上）。這個扣除只適用於持有2年以上且符合居住要件的情況。
另一個實用的節稅策略是善用必要經費扣除。購房時支付的仲介手續費、司法書士費用、取得稅，以及持有期間的重大修繕費用都可以從轉讓差益中扣除。所以一定要保存好所有相關收據和證明文件。
🌏 外國人購房稅務注意事項
外國人在韓國購買房產的稅務規定與韓國人基本相同，但有一些特殊注意事項需要了解。首先，外國人購房沒有國籍限制，只要持有合法簽證就可以購買。但購房後必須在30天內向當地區廳進行外國人土地取得申報。
居住者與非居住者的稅務待遇差異很大。在韓國居住滿183天以上被認定為居住者，可享受與韓國人相同的稅務待遇，包括各種扣除和減免。非居住者則需繳納較高的稅率，且不能適用1戶1住宅非課稅等優惠。
外國人轉讓所得稅的申報與繳納有特殊規定。非居住者出售房產時，買方有義務代扣代繳轉讓價款的10%至20%作為預繳稅款。如果實際應繳稅額低於預繳金額，可以在申報後申請退稅。這個流程比較複雜，建議委託專業稅務師處理。
🌍 外國人購房稅務比較表
| 項目 | 居住者 | 非居住者 |
|---|---|---|
| 認定標準 | 居住滿183天以上 | 居住未滿183天 |
| 1戶1住宅非課稅 | 適用 | 不適用 |
| 長期持有扣除 | 適用 | 部分適用 |
| 出售時預繳 | 不需要 | 買方代扣10%-20% |
雙重課稅問題也是外國投資者需要考慮的。韓國與中國、台灣、香港、新加坡等地區簽有租稅協定，可以避免同一所得在兩地重複課稅。但具體適用條件和抵扣方式因國家而異，建議諮詢瞭解國際稅務的專業人士。
📅 2026年稅務申報時間表
房產相關稅務的申報和繳納時間各有不同，錯過期限會產生滯納金和加算稅，所以務必記住重要日期。2026年的稅務日程如下整理，建議存到行事曆裡提醒自己。
取得稅必須在房產取得日（通常是殘金支付日或登記日中較早者）起60天內申報繳納。如果是繼承取得，期限延長為6個月。未按時申報會加徵20%的申報不誠實加算稅，未按時繳納則每日加徵0.022%的滯納加算稅。
財產稅分兩期繳納：第一期為7月16日至31日，第二期為9月16日至30日。綜合不動產稅的繳納期間為12月1日至15日。這些都是地方稅或國稅廳主動發送稅單，不需要自行申報。
🗓️ 2026年房產稅務日程表
| 稅種 | 申報/繳納期間 | 備註 |
|---|---|---|
| 取得稅 | 取得日起60天內 | 繼承為6個月內 |
| 財產稅(第1期) | 7月16日-31日 | 建築物分 |
| 財產稅(第2期) | 9月16日-30日 | 土地分 |
| 綜合不動產稅 | 12月1日-15日 | 高價房產 |
| 轉讓所得稅 | 轉讓日次月末 | 預定申報 |
轉讓所得稅的申報分為預定申報和確定申報兩種。預定申報是在轉讓日所屬月份的次月末日前進行，確定申報則是在次年5月所得稅申報期間進行。大部分情況下完成預定申報即可，但如果有其他所得需要合併申報，就要在5月再次申報。
繳納方式可以選擇一次性繳納或分期繳納。稅額超過1000萬韓元時可以申請分期繳納，最長可分2期在2個月內繳清。超過2000萬韓元還可以申請延長至3至5年分期，但需要提供擔保。這對資金周轉有壓力的投資者是個好選擇。
❓ FAQ
Q1. 外國人可以在韓國購買任何類型的房產嗎？
A1. 基本上可以，但軍事設施保護區、國家安保相關區域等受限制。一般住宅、公寓、商業用房產都可以自由購買，只需在取得後30天內向區廳申報即可。
Q2. 非居住者可以享受1戶1住宅非課稅優惠嗎？
A2. 不行。1戶1住宅非課稅僅適用於韓國稅務居住者。如果每年在韓國居住超過183天，就會被認定為居住者，可以享受這項優惠。
Q3. 買房時需要準備多少稅金預算？
A3. 首套住宅約準備房價的2%至4%作為取得相關費用（含取得稅、印花稅、登記費用等）。第二套以上需準備10%至15%，因為取得稅會大幅增加。
Q4. 租金收入需要繳稅嗎？
A4. 需要。住宅租金收入年2000萬韓元以下可選擇分離課稅（14%稅率），超過2000萬韓元則需併入綜合所得申報。非居住者一律適用源泉扣繳。
Q5. 如何降低綜合不動產稅負擔？
A5. 最有效的方法是減少持有房產數量或調整持有形態。以家庭成員名義分散持有可能增加扣除額。也可以在6月1日基準日前出售部分房產。
Q6. 贈與房產給子女需要繳什麼稅？
A6. 受贈者需繳贈與稅（10%至50%累進稅率），贈與者可能需繳轉讓所得稅。成年子女10年內贈與免稅額度為5000萬韓元。
Q7. 房產稅務諮詢該找誰？
A7. 可以找稅務師（세무사）進行專業諮詢。複雜的跨國稅務問題建議找有國際稅務經驗的稅務師事務所，費用通常為10萬至50萬韓元不等。
Q8. 2026年有哪些新的稅務優惠？
A8. 生涯首次購房者取得稅減免擴大（最高200萬韓元）、新婚夫婦購房優惠延長、多子女家庭追加優惠等。具體條件建議查詢國稅廳官網最新公告。
⚠️ 免責聲明：本文內容僅供參考，不構成稅務或法律建議。稅務規定可能隨時變動，實際適用以韓國政府最新公告為準。重要稅務決策請諮詢專業稅務師。
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