外國人韓國買房須知
📋 目錄
2026年韓國針對外國人購房實施了史上最嚴格的規範，從土地交易許可到實際居住義務，每一個環節都需要投資者仔細了解。這份完整攻略將帶您深入理解所有關鍵規定，幫助您在韓國房產投資中避開風險，掌握機會。無論您是首次考慮韓國置產，還是已經持有物業的投資者，這些資訊都至關重要喔！🏠
我自己研究這些新規時，發現很多細節容易被忽略，但正是這些細節決定了投資成敗。從2025年8月開始陸續實施的政策，到2026年2月10日全面生效的資金調達計劃書制度，整個法規體系形成了完整的外國人購房審查機制。接下來讓我們逐一拆解每個重要環節吧！📖
🏠 2026外國人購房新規總覽
韓國政府在2025年下半年開始推動一系列針對外國人房產投資的嚴格規範，這是為了應對首爾等熱門地區房價持續攀升的問題。根據國土交通部的統計數據，2024年外國人在首爾的房產交易量創下歷史新高，其中中國籍買家佔比超過六成，引發了當地居民對於房價被炒高的擔憂。
新規的核心目標是區分投資性購房與自住需求，確保外國人購房後確實用於居住而非純粹投機。政府將首爾全境以及京畿道、仁川部分地區劃定為土地交易許可區域，在這些區域內購買住宅的外國人必須取得政府許可，並承諾實際居住至少兩年。這項規定從根本上改變了外國人在韓國購房的遊戲規則呢！🎯
政策實施後的效果相當顯著，2025年9月至12月期間，首都圈外國人住宅交易量從前一年同期的1793件驟降至1080件，降幅達到40%。更值得關注的是，透過委託管理人進行的非居住外國人交易幾乎完全消失，從56件銳減至僅1件，降幅高達98%。這些數字充分說明新規對投機行為產生了強力的遏制作用啊！📊
對於華人投資者而言，理解這些變化至關重要。過去可以透過代理人或投資公司輕鬆購入韓國房產的時代已經結束，現在每一筆交易都需要本人親自參與審查程序，提交詳細的資金來源證明，並承諾履行居住義務。雖然這增加了投資門檻，但對於真正有意在韓國長期發展的投資者來說，反而創造了更健康的市場環境喔！💡
📊 2026外國人購房新規重點對照表
| 項目 | 2025年之前 | 2026年新規 |
|---|---|---|
| 購房許可 | 無需許可自由購買 | 指定區域需政府許可 |
| 資金證明 | 僅需基本申報 | 詳細資金調達計劃書 |
| 居住義務 | 無強制要求 | 4個月內入住2年實住 |
| 違規罰則 | 輕微罰款 | 最高房價10%履行金 |
從實務層面來看，新規要求外國人在簽訂購房合約後30天內完成交易申報，申報內容必須包含詳細的在韓居留資格、住所地址，以及過去一年內是否在韓國居住滿183天等資訊。這些資料將被納入不動產交易管理系統RTMS進行追蹤，政府可以隨時查核外國買家是否確實履行居住承諾。整個監管體系變得相當嚴密呢！🔍
值得注意的是，這些規定並非針對所有外國人一視同仁。持有F-2（長期居留）、F-4（海外同胞）、F-5（永久居留）、F-6（結婚移民）等居留資格的外國人，在審查程序上可能享有較為寬鬆的待遇。相對地，持有短期簽證或投資簽證的買家將面臨更嚴格的審查標準。了解自己的居留身份如何影響購房資格，是進入韓國房市的第一步啊！📋
對於計劃在2026年購入韓國房產的投資者，建議提前至少六個月開始準備相關文件，包括資金來源證明、海外資產證明、銀行往來紀錄等。同時也要評估自己是否能夠滿足實際居住的要求，因為這不僅涉及法律合規問題，也直接影響到投資回報的實現方式喔！💰
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新規的另一個重要面向是加強了對房產仲介和代書的監管責任。協助外國人進行購房交易的專業人士必須確保客戶完全理解法規要求，並在交易過程中提供必要的翻譯和說明服務。若仲介未盡告知義務導致客戶違規，仲介本身也可能面臨處罰。這意味著選擇可靠的專業團隊協助購房變得更加重要了呢！👥
展望未來，韓國政府已經表示會持續觀察新規的執行效果，並視情況進一步調整政策。目前的土地交易許可區域指定期限至2026年底，屆時將根據市場狀況決定是否延長或擴大範圍。對於投資者而言，保持對政策變化的關注是長期投資成功的關鍵要素啊！📈
📋 土地交易許可區域與申請流程
土地交易許可區域制度是2026年外國人購房新規的核心機制，直接決定了外國人能否在特定地區購買住宅。韓國政府從2025年8月26日開始，將首爾全部25個區以及京畿道、仁川的部分熱門地區劃定為土地交易許可區域。在這些區域內，任何外國人購買住宅都必須事先取得地方政府的許可才能完成交易喔！🗺️
首爾市內的土地交易許可區域涵蓋了江南區、瑞草區、松坡區、江東區等傳統富人區，也包括龍山區、麻浦區、城東區等新興熱門地段。京畿道方面則集中在城南市、河南市、光明市、果川市等與首爾接壤的衛星城市。仁川市的松島國際都市和永宗島部分區域也被納入管制範圍，這些都是過去外國投資者特別青睞的地區呢！🏙️
申請土地交易許可的流程相當繁複，首先需要準備完整的申請書，載明購房目的、預計使用方式、資金來源等資訊。外國申請人還需要額外提交護照影本、在韓居留證明、海外資產證明文件等。所有外文文件必須經過公證並附上韓文翻譯本，這是許多申請者容易忽略的細節啊！📝
許可審查期間通常為15個工作日，但複雜案件可能延長至30個工作日。審查重點包括申請人的購房動機是否合理、資金來源是否合法、是否有能力履行實際居住義務等。政府也會查核申請人過去在韓國的房產交易紀錄，若有違規前科將大幅降低獲批機率。審查過程相當嚴謹，絕不是走形式而已喔！🔎
🗺️ 土地交易許可區域申請文件清單
| 文件類型 | 必備程度 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 土地交易許可申請書 | 必備 | 使用政府規定格式 |
| 護照影本 | 必備 | 有效期需超過6個月 |
| 外國人登錄證 | 在韓者必備 | 載明居留資格類型 |
| 資金調達計劃書 | 必備 | 詳列所有資金來源 |
| 資金來源證明 | 必備 | 銀行證明/稅單等 |
| 居住計劃說明 | 必備 | 說明入住時間與方式 |
許可獲批後並非一勞永逸，買家必須在許可有效期內完成交易，通常為許可核發後60天內。若未能在期限內完成交易，許可將自動失效，需要重新申請。這對於需要從海外匯款的買家來說是個挑戰，建議提前做好資金調度安排呢！⏰
對於不在土地交易許可區域內的地區，外國人購房仍然相對自由，只需要在交易完成後進行一般的不動產登記即可。這包括韓國的地方城市如釜山、大邱、光州、大田等，以及首都圈內未被劃入許可區域的部分地區。想要避開繁複許可程序的投資者可以考慮這些替代選項啊！🌆
不過要注意的是，即使在非許可區域購房，2026年2月10日起仍然需要提交資金調達計劃書。這項要求是全國性的，不受區域限制。換句話說，無論在韓國哪裡購房，外國人都必須清楚說明資金來源，政府對於外國資金流入房市的監控已經無死角了喔！💼
從實務經驗來看，許可申請被駁回的主要原因包括資金來源無法合理說明、購房目的與申請人背景不符、無法提供具體的居住安排計劃等。建議申請前先諮詢專業律師或代書，確保所有文件準備完善，避免因小失大錯過理想的購房時機呢！👨⚖️
許可制度也設有例外條款，繼承取得的房產不需要事先許可，但仍需在取得後6個月內向政府報告。配偶為韓國國民的外國人在購買家庭住宅時，審查標準可能較為寬鬆。這些例外規定讓整個制度保持了一定的彈性呢！📜
💰 資金調達計劃書準備攻略
資金調達計劃書是2026年外國人購房新規中最關鍵的文件之一，從2月10日起，所有在土地交易許可區域內購買住宅的外國人都必須提交這份詳細的資金來源說明。這不僅僅是填寫一張表格那麼簡單，而是需要提供完整的證明文件來支持您所申報的每一項資金來源喔！💵
資金調達計劃書的主要內容包括自有資金、借款資金、處分資產所得三大類別。自有資金需要說明是來自薪資收入、事業所得、投資收益還是其他來源。借款資金則需要載明貸款機構、貸款金額、還款計劃等細節。處分資產所得必須提供原資產的購入證明和出售證明，形成完整的資金流向記錄呢！📊
對於海外匯入的資金，審查標準特別嚴格。您需要提供海外銀行的帳戶明細、匯款證明、資金在海外時的來源證明等。如果資金是從多個國家或帳戶匯入，每一筆都需要單獨說明和證明。韓國金融情報院FIU也會對大額匯款進行反洗錢審查，確保資金來源合法啊！🌍
準備資金證明文件時，建議至少保留三年內的完整財務紀錄。常用的證明文件包括銀行存款證明、薪資單或雇用合約、企業財務報表、股票交易明細、不動產買賣合約等。所有外文文件必須經過公證翻譯，這是許多申請者容易忽略但卻至關重要的細節喔！📋
💵 資金調達計劃書內容架構
| 資金類型 | 必須說明項目 | 證明文件 |
|---|---|---|
| 自有資金-薪資 | 雇主/職位/年收入 | 薪資單/雇用合約 |
| 自有資金-事業 | 公司名稱/持股比例 | 營業執照/財報 |
| 借款資金 | 貸款機構/金額/期限 | 貸款合約/核貸書 |
| 資產處分 | 原資產類型/處分價格 | 買賣合約/過戶證明 |
| 海外匯款 | 匯款銀行/金額/日期 | 匯款證明/海外帳戶明細 |
資金調達計劃書一旦提交，政府有權進行後續查核。如果發現申報內容與實際情況不符，可能面臨嚴重的法律後果。虛假申報的罰款金額高達3,000萬韓元，約合人民幣16萬元，這還不包括可能的刑事責任。誠實申報是避免麻煩的唯一方法啊！⚠️
對於使用韓國金融機構貸款的買家，銀行會直接將貸款資訊提供給政府作為資金證明。外國人在韓國銀行貸款的條件通常比本國人嚴格，通常需要持有長期居留資格，並提供穩定的在韓收入證明。貸款成數上限也可能較低，建議提前與銀行溝通確認可貸額度呢！🏦
許多華人投資者詢問是否可以使用親友贈與的資金購房。答案是可以，但必須如實申報贈與來源，並提供贈與合約和贈與人的資金來源證明。韓國對於贈與稅的課徵相當嚴格，大額贈與可能產生高達50%的稅負，這是必須事先計算的成本喔！🎁
資金調達計劃書的準備工作建議提前三個月開始，尤其是需要從海外調度資金的情況。匯款需要時間，文件公證需要時間，翻譯認證也需要時間。提早準備可以避免因時間緊迫而出錯，也能確保在看中理想房產時能夠迅速行動呢！⏳
專業建議是聘請熟悉外國人購房業務的律師或稅務師協助準備資金調達計劃書。雖然這會產生額外費用，但專業人士可以確保文件格式正確、內容完整，大幅提高申請通過的機率。投資韓國房產動輒數億韓元，專業諮詢費用相比之下是值得的投資啊！👨💼
🏡 實際居住義務與履行金制度
實際居住義務是2026年外國人購房新規的另一項核心要求，直接關係到投資者能否順利持有韓國房產。根據規定，在土地交易許可區域內購買住宅的外國人必須在取得產權後4個月內實際入住，並連續居住至少2年。這項規定從根本上排除了純投資炒作的可能性喔！🏠
居住義務的判定標準相當嚴格，不是偶爾入住就能算數。政府會透過多種方式查核居住事實，包括外國人登錄證上的住址是否變更、水電瓦斯帳單是否顯示正常使用、鄰居訪查紀錄等。即使短期出國也需要注意，單次出國超過3個月可能被認定為中斷居住呢！🔍
對於無法履行居住義務的買家，韓國政府設立了履行金制度作為制裁手段。履行金的金額最高可達購房價格的10%，以首爾江南區一間15億韓元的公寓為例，履行金可能高達1.5億韓元，約合人民幣82萬元。這是一筆相當可觀的金額，足以讓投機者三思而後行啊！💸
履行金並非一次性課徵就結束，若買家在繳納履行金後仍未履行居住義務，政府可以每年持續課徵，直到買家開始實際居住或出售房產為止。更嚴重的情況下，政府有權強制買家將房產以市價出售，這對於投資回報的影響是毀滅性的喔！⚠️
🏠 實際居住義務判定標準
| 判定項目 | 合格標準 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 入住期限 | 取得產權後4個月內 | 裝修期間可申請延期 |
| 連續居住 | 至少2年不間斷 | 單次出國不超過3個月 |
| 住址登記 | 外國人登錄證地址一致 | 須主動變更登記 |
| 生活痕跡 | 水電帳單/郵件收件等 | 保留所有居住證明 |
對於因工作或家庭因素確實無法全年居住在韓國的買家，政府也設有一定的彈性空間。例如派駐海外的韓國企業員工配偶、在韓有子女就學的外國人等，可以申請居住義務的暫時豁免。但這需要提供充分的證明文件，且豁免期間有限制呢！📝
許多投資者詢問是否可以將房產出租來規避居住義務，答案是否定的。在土地交易許可區域內取得的住宅，2年居住義務期間內禁止出租給第三人。若被發現違規出租，不僅會被課以履行金，出租所得也可能被追繳。政府對這方面的查核相當嚴格啊！🚫
完成2年居住義務後，房產的使用限制才會解除，屆時可以自由出租或出售。這意味著從購房到能夠實現租金收益，至少需要等待2年以上。對於追求短期投資回報的買家來說，這是一個重要的考量因素喔！⏰
建議有意在韓國購房的外國人先評估自己的工作和生活安排，確認是否能夠配合居住義務的要求。如果確定無法長期居住，考慮購買非土地交易許可區域的房產可能是更務實的選擇。投資決策應該基於對自身情況的客觀評估呢！💭
居住義務期間的計算從房產登記完成之日起算，而非從簽約日或付款日起算。因此在規劃時間表時，要將過戶登記所需時間也納入考量。韓國的房產登記通常需要2-4週，這段時間也會影響入住期限的計算喔！📅
💸 取得稅財產稅轉讓稅完整解析
在韓國購買房產涉及多種稅費，外國人與韓國人適用相同的稅率，但某些情況下可能面臨更高的稅負。全面理解韓國房產稅制是做出明智投資決策的基礎，讓我們逐一分析取得稅、持有稅和轉讓稅的具體規定吧！💰
取得稅是購房時需要繳納的第一筆主要稅費，稅率從1%到12%不等，視房產價值和購買人情況而定。一般住宅的取得稅率為1%至3%，但購買價格超過6億韓元的高價住宅稅率會提高。如果購買的是土地交易許可區域內的房產，且買家被認定為投資目的，稅率可能高達12%啊！📈
以首爾江南區一間15億韓元的公寓為例，一般情況下的取得稅約為1,500萬至4,500萬韓元。但如果被認定為多住宅者或投資性購買，取得稅可能飆升至1.8億韓元。這筆稅費必須在取得產權後60天內繳納，逾期將加收滯納金呢！💵
持有期間需要繳納的稅費包括財產稅和綜合不動產稅。財產稅是地方稅，每年7月和9月分兩期繳納，稅率從0.1%至0.4%不等。綜合不動產稅是國稅，針對高價房產課徵，稅率從0.5%至6%，公示價格超過11億韓元的住宅才需要繳納喔！🏠
💰 韓國房產稅費一覽表
| 稅種 | 稅率範圍 | 繳納時點 |
|---|---|---|
| 取得稅 | 1% - 12% | 取得後60天內 |
| 財產稅 | 0.1% - 0.4% | 每年7月/9月 |
| 綜合不動產稅 | 0.5% - 6% | 每年12月 |
| 轉讓所得稅 | 6% - 75% | 轉讓後2個月內 |
| 地方教育稅 | 取得稅的20% | 隨取得稅繳納 |
轉讓所得稅是出售房產時獲利部分需要繳納的稅費，這是韓國房產稅制中最複雜也最重要的環節。基本稅率從6%至45%，採累進稅率計算。對於持有期間不足2年的短期轉讓，稅率可能高達75%，這是政府遏制短期炒作的重要手段啊！📊
多住宅者出售房產時面臨更高的稅負。2住宅者需要在基本稅率上加徵20個百分點，3住宅以上者加徵30個百分點。也就是說，擁有3套以上住宅的人出售房產，轉讓所得稅率可能高達75%，幾乎將大部分獲利都繳給政府了呢！💸
外國人在韓國出售房產後，必須在轉讓後2個月內完成納稅申報並繳清稅款。如果計劃離開韓國，必須在出境前完成納稅義務，否則可能被限制出境。這是許多外國投資者容易忽略的重點，務必提前做好稅務規劃喔！✈️
韓國與許多國家簽有租稅協定，避免雙重課稅。中國大陸、台灣、香港居民在韓國繳納的房產相關稅費，在一定條件下可以在本國稅額中抵扣。建議諮詢專業稅務師，了解如何運用租稅協定優化整體稅負呢！🌏
租金收入也需要繳納所得稅，稅率從6%至45%採累進計算。每年5月需要進行綜合所得稅申報，將租金收入與其他所得合併計算稅額。外國人即使不在韓國居住，只要在韓國有租金收入就需要履行納稅義務啊！🏢
⚠️ 違規處罰與法律風險防範
了解違規行為的法律後果是每位外國投資者必須重視的課題，2026年新規大幅加重了違規處罰力度，從罰款到強制處分都有可能發生。讓我們詳細了解各種違規情況及其處罰標準吧！⚖️
資金調達計劃書相關違規是最常見的問題類型。未提交資金調達計劃書的罰款金額為500萬韓元，約合人民幣2.7萬元。提交虛假或不實內容的罰款金額為3,000萬韓元，約合人民幣16萬元。情節嚴重者還可能面臨刑事追訴呢！💰
交易申報違規同樣會受到處罰。未在30天內完成交易申報，或申報內容不實者，可能被課以3,000萬韓元以下的罰款。如果涉及隱匿交易資訊或虛報交易價格，處罰會更加嚴重，甚至可能被認定為逃漏稅而面臨刑事責任啊！📋
居住義務違規的處罰最為嚴厲。如前所述，未履行居住義務者將被課以履行金，金額最高達房產價格的10%。這不是一次性處罰，而是持續課徵直到開始居住或處分房產為止。長期違規者還可能被強制要求以市價出售房產呢！🏠
⚠️ 違規類型與處罰標準對照
| 違規類型 | 處罰內容 | 金額/後果 |
|---|---|---|
| 未提交資金計劃書 | 過怠料(罰款) | 500萬韓元 |
| 虛假申報 | 過怠料+刑事追訴 | 3,000萬韓元以下 |
| 未履行居住義務 | 履行金 | 房價10%以下 |
| 違規出租 | 履行金+租金追繳 | 依情節裁定 |
| 無許可購房 | 契約無效+罰款 | 依情節裁定 |
在土地交易許可區域內未取得許可即進行交易，該交易契約可能被認定為無效。這意味著不僅購房失敗，已經支付的款項追回也可能面臨困難。在進行任何購房交易前，務必先確認是否需要申請許可喔！🚫
違規紀錄會影響未來在韓國的各項活動。有購房違規紀錄的外國人，未來申請簽證延期或變更居留資格時可能受到不利影響。嚴重違規者甚至可能被取消居留資格或被禁止再入境韓國呢！✈️
防範法律風險的最佳方式是在購房前充分了解規定，並聘請專業團隊協助。建議選擇有外國人購房經驗的律師、代書和稅務師，他們可以在各個環節提供專業指導，避免因不了解規定而誤觸法網啊！👨⚖️
如果已經發生違規情況，應該盡快尋求法律諮詢並主動配合政府調查。主動坦承和補正的態度通常可以獲得較輕的處罰，而隱匿或對抗只會讓情況更加惡化。及時處理是降低損失的關鍵呢！🔧
總結來說，2026年韓國外國人購房規定雖然嚴格，但只要充分了解並遵守規定，仍然可以順利完成投資。關鍵在於事前準備充分、程序合規進行、義務如實履行。希望這份攻略能幫助您在韓國房產投資中順利前行啊！🎯
❓ FAQ
Q1. 2026年外國人在韓國買房需要什麼資格？
A1. 外國人在韓國購房不需要特定簽證資格，但在土地交易許可區域購買住宅需要政府許可，並承諾4個月內入住、連續居住2年。持有長期居留資格者審查較為寬鬆喔！
Q2. 資金調達計劃書需要準備哪些文件？
A2. 需要準備銀行存款證明、薪資單或事業收入證明、海外資產證明、匯款紀錄等。所有外文文件須經公證翻譯為韓文，建議提前3個月準備呢！
Q3. 不履行居住義務會有什麼後果？
A3. 會被課以履行金，金額最高達房價的10%，並且每年持續課徵直到開始居住或出售房產。嚴重者可能被強制以市價處分房產啊！
Q4. 外國人購房的稅率跟韓國人一樣嗎？
A4. 基本稅率相同，但投資性購房可能被課以較高稅率。取得稅1%-12%，轉讓所得稅6%-75%，多住宅者和短期轉讓稅率更高喔！
Q5. 首爾哪些區域屬於土地交易許可區域？
A5. 首爾全部25個區都被劃入土地交易許可區域，包括江南區、瑞草區、松坡區、龍山區、麻浦區等所有行政區呢！
Q6. 居住義務期間可以出國嗎？
A6. 可以短期出國，但單次出國不宜超過3個月，否則可能被認定為中斷居住。建議保留往返機票和出入境紀錄作為證明啊！
Q7. 可以用公司名義購買韓國房產嗎？
A7. 外國法人購買韓國房產有更嚴格的限制，需要另外申請許可，且無法享受個人住宅的稅務優惠。建議諮詢專業律師評估喔！
Q8. 外國人可以在韓國申請房貸嗎？
A8. 可以，但條件比韓國人嚴格。通常需要長期居留資格和穩定的在韓收入證明，貸款成數上限也可能較低，建議提前與銀行確認呢！
免責聲明
本文僅供資訊參考，不構成法律、稅務或投資建議。韓國房產法規可能隨時變動，實際交易前請務必諮詢持有執照的專業律師、稅務師或不動產經紀人。作者對因依據本文內容進行交易而產生的任何損失不承擔責任。投資有風險，決策需謹慎。
