首爾江南商業區天際線。自2026年2月起，外國人在韓購房須遵守全新申報制度。
2026年韓國外國人購房新規全面解析：簽證申報·資金來源披露·土地交易許可制度｜跨境不動產法律深度指南
⚖️ 發布日期：2026年2月22日 ｜ 分類：韓國不動產法規 ｜ 閱讀時間：約18分鐘
關鍵詞：韓國外國人買房新規、不動產交易申報法、外國人土地交易許可區、資金來源申報
⚖️ 前言：一通來自台北的緊急諮詢電話
2026年2月中旬，本所接獲一通來自台北信義區某家族辦公室的緊急諮詢電話。該家族辦公室代表一位高資產客戶，原定於2月12日簽署首爾江南區一處價值38億韓元公寓的買賣契約。然而，就在預定簽約日的前兩天——即2月10日——韓國國土交通部正式施行《不動產交易申報法》修訂版施行令及施行規則，要求所有外國買方在進行交易申報時，額外提交簽證類型、國內居所狀態，以及包含海外資金在內的完整資金調度計畫書。
該客戶措手不及。原本已備妥的文件一夕之間不敷使用，若未能在法定期限內補齊全部新增申報項目，不僅面臨交易延宕的風險，更可能遭到主管機關的調查與裁罰。這並非個案。自2025年8月韓國首度將首都圈全域指定為「外國人土地交易許可區」以來，針對外國人的不動產規制已進入史無前例的高強度管控階段。
本文將以法律專業顧問的視角，針對2026年2月10日起正式施行的所有外國人購房新規進行逐條拆解，涵蓋申報義務的範圍擴大、資金來源披露的具體要求、土地交易許可制度的運作機制，以及國會正在推進中的超額購置稅立法動向。如果閣下正考慮在韓國進行不動產投資，本指南將是閣下在做出任何決策之前，必須詳讀的法規基礎文獻。
📊 本文目錄
🏛️ 一、2026年新規總覽：三大制度變革的邏輯架構
韓國政府自2025年下半年起，對外國人不動產交易的規制進行了根本性的結構重整。理解這一系列新規，需要從三個層次把握其制度邏輯。
第一層為「事前許可」機制，即2025年8月26日起施行的外國人土地交易許可區制度，將首爾全部25個區、仁川7個區及京畿道23個市郡指定為外國人土地交易許可區域，非居住外國人在上述區域購買6平方公尺以上住宅，必須事先取得地方政府許可，且須承諾自住用途——許可日起4個月內入住，取得日起2年內實際居住。
第二層為「申報強化」機制，即2026年2月10日起施行的《不動產交易申報法》施行令及施行規則修訂案，要求所有外國人買方在進行交易申報時，額外揭露簽證類型、國內居所狀態及完整的海外資金調度計畫。
第三層為「立法加碼」階段，即韓國國會目前正在審議的多項法案，包括對非居住外國人課徵最高100%超額購置稅（取得稅重課）、外國人房東傳貰保證金（全租房保證金）託管義務，以及基於相互主義原則限制特定國籍人士的土地所有權。
上述三層規制構成了一個由「許可→申報→稅負」層層遞進的完整管控體系。以下各節將逐一深入解析。
🏛️ 二、《不動產交易申報法》修訂重點：外國人申報義務全面擴大
2026年2月10日起施行的《不動產交易申報等相關法律》（부동산 거래신고 등에 관한 법률）施行令及施行規則修訂案，是此波外國人購房規制中對實務影響最為直接的法令變更。其核心變革可歸納為以下三個面向。
2.1 新增個人身份申報項目
自2月10日起，凡外國人（含外國法人）於韓國境內簽訂不動產買賣契約，向轄區地方政府進行交易申報時，除原有的國籍、姓名、外國人登錄號碼等基本資訊外，須額外申報以下事項：體留資格（即簽證類型，例如F-2、D-8、E-7等）、韓國國內住址之有無，以及是否在韓國境內連續居住達183日以上。此項新增的目的，在於使稅務機關得以迅速判定該買方是否屬於韓國稅法上之「居住者」或「非居住者」，從而適用不同的課稅標準。
2.2 契約金支付證明文件之附隨義務
修訂案同時規定，無論買方國籍、無論交易標的是否位於土地交易許可區域，凡2月10日以後簽訂之不動產買賣契約，於交易申報時均須檢附買賣契約書及契約金收據等足以證明契約金已實際支付之文件。此一規定適用於透過持牌仲介（公認中介士）申報之交易，以及直接交易中由任一方單獨申報之情形。唯雙方共同申報之直接交易不在此限。
2.3 違規之法律後果
未依法進行交易申報或申報內容不實者，依《不動產交易申報法》第28條之規定，可處以取得價額3%以下之罰鍰。此外，國土交通部已宣布將於2026年3月起聯合地方政府啟動聯合稽查，並自8月起針對異常交易及非法海外資金流入展開專項調查。2025年度的前次調查中，共查獲416件違法案件，包括虛偽申報236件、便法贈與77件、海外資金非法匯入50件，相關案件已移送海關、出入境管理局及警察機關處理。
外國人在韓購房時，須於契約簽署階段即備妥所有新增申報文件，包括簽證資訊及資金來源證明。
📊 三、資金調度計畫書與資金來源披露：海外資產無所遁形
資金調度計畫書（자금조달계획서）制度的強化，是此次修法中對跨境投資者衝擊最大的環節。此前，外國人在非土地交易許可區購買不動產時，資金調度計畫書的提交並非強制要求；即使提交，申報範圍亦僅限於韓國境內的存款及金融機構資訊。修訂後的規則徹底改變了這一格局。
3.1 海外資金調度內容之新增項目
自2026年2月10日起，凡在土地交易許可區域內簽訂主宅買賣契約之買方——無論其國籍為何——均須提交資金調度計畫書及相關證明文件。針對外國人買方，資金調度計畫之申報範圍大幅擴展，新增項目包括：海外銀行存款及其金融機構名稱、海外貸款及其金融機構名稱，以及虛擬資產（加密貨幣）變賣所得。此外，股票及債券變賣所得亦從「其他資金」類別中獨立列出，成為必須單獨申報之項目。
3.2 對中華圈投資者的具體影響
對於來自台灣、香港及其他華語地區的高資產投資者而言，此項修訂意味著以下操作模式將面臨嚴格的審查：透過海外家族信託或境外公司帳戶匯入購房資金的安排，必須完整揭露資金鏈的每一個環節；利用加密貨幣兌換韓元進行購房的方式，現已被納入法定申報範圍；以及透過多重跨境匯款分散資金來源的操作，在新制下將因申報項目的細化而更容易被主管機關識別。韓國國土交通部第一次官金以鐸先生於施行日當天公開表示，此次修訂已為更為縝密地檢查非法資金流入與便法交易奠定了制度基礎。
| 申報項目 | 2月10日前（舊制） | 2月10日起（新制） |
|---|---|---|
| 簽證類型（體留資格） | 不要求 | 必須申報 |
| 國內住址 / 183日居所 | 不要求 | 必須申報 |
| 韓國境內存款·貸款 | 須申報 | 須申報（維持） |
| 海外存款·海外貸款 | 不要求 | 必須申報（含機構名稱） |
| 虛擬資產（加密貨幣）變賣所得 | 不要求 | 必須申報 |
| 股票·債券變賣所得 | 歸入「其他」 | 獨立申報項目 |
| 契約金支付證明 | 不要求 | 必須附隨（仲介/單獨申報） |
| 土地交易許可區內資金調度計畫書 | 外國人不適用 | 外國人亦須提交 |
🏛️ 四、外國人土地交易許可區制度：首都圈55個行政區全面適用
外國人土地交易許可區（외국인 토지거래허가구역）制度是2025年8月21日由國土交通部透過中央都市計畫審議委員會決議指定，自同年8月26日起正式施行的制度。此制度的法源依據為《不動產交易申報等相關法律》中有關土地交易許可的規定。
4.1 指定範圍與期間
許可區域涵蓋首爾特別市全部25個區、仁川廣域市7個區（中區、彌鄒忽區、延壽區、南洞區、富平區、桂陽區、西區），以及京畿道23個市郡，合計55個行政區域。指定期間自2025年8月26日起至2026年8月25日止，為期一年。國土交通部已表明，將視市場狀況評估是否延長指定期間。據此，上述區域佔全韓國外國人購房交易量的76%。
4.2 許可要件與實居住義務
非居住外國人（即非韓國國內居住者之個人或法人）在上述許可區域內購買主居地域用途土地上面積6平方公尺以上之住宅（包括公寓、獨棟住宅、多戶住宅及聯排住宅），須事先向轄區地方政府申請並取得交易許可。核准後之義務包括：自許可日起4個月以內完成入住，以及自住宅取得日起2年內持續實際居住。辦公室用途之不動產（Officetel）不在此限。
4.3 制度例外與注意事項
在韓國合法居留且已取得外國人登錄證之外國人，若其簽證類型屬於長期居留類別（如F-2、F-5、F-6等），且能證明確有自住需求者，其許可申請之審查程序相對簡化。然而，即便是長期居留者，仍須遵守實居住義務的規定。此外，經濟自由區域內因正當經濟活動所需之不動產取得，得依個案審查予以例外處理。
🏛️ 五、國會立法動向：非居住外國人超額購置稅與相互主義原則
在行政規制之外，韓國國會亦正積極推動針對外國人不動產交易的立法強化。2026年1月8日，執政黨國民力量黨籍議員金希正（김희정，釜山蓮堤區選區）於國會召開記者會，公開提出5項相關法律修正案，其內容之嚴厲程度，較現行行政規制更甚一層。
5.1 取得稅重課法案（《地方稅法》修正案）
該修正案提議，外國人及外國法人取得韓國境內不動產時，適用20%之取得稅重課稅率，遠高於現行一般住宅取得稅1%至3%之標準稅率。唯經濟自由區域等因正當經濟活動所需之取得予以排除。若此法案通過，對於僅以投資目的購房而不實際居住之非居住外國人而言，購房成本將大幅攀升。另據新浪財經報導，國會同步推進之另一法案甚至擬將非居住外國人之超額購置稅上限設定為100%。
5.2 外國人房東傳貰保證金託管制度（《民間租賃住宅特別法》修正案）
針對近年外國人房東收取傳貰保證金後不予歸還甚至攜款出境的案例——過去四年間此類案件增加33倍，2025年度受害金額達99億韓元——該修正案創設「外國人房東不動產託管（Escrow）制度」，要求外國人租賃事業者將一定金額之履行保證金預先存入第三方機構。
5.3 出境禁止措施（《出入境管理法》修正案）
對於不歸還傳貰保證金之慣犯外國人房東，法務部長官得依職權發動出境禁止命令。此一立法旨在防止外國人債務人於被追索前離境。
5.4 相互主義土地所有限制（《不動產交易申報法》修正案）
該法案提議確立「相互主義」原則——凡禁止韓國國民於該國擁有土地之國家之國民，其在韓國境內取得土地之權利亦受同等限制。此一規定一旦通過，將對來自特定國家的投資者產生重大影響。
📊 六、政策實施成效：外國人購房交易量數據分析
上述制度組合已產生顯著的市場效果。根據國土交通部2026年2月12日公布之統計分析——以主要外國人土地交易許可區域為對象，比較2024年9至12月與2025年同期之住宅交易量——首都圈外國人住宅交易量合計減少35%，由2,279件降至1,480件。其中首爾地區的降幅最為劇烈，由496件降至243件，減幅達51%。京畿道及仁川分別減少30%及33%。
另據新浪財經引述之數據，首爾、仁川及京畿道地區之外國人房產登記量，從2025年8月的1,051件驟降至2026年1月的576件，降幅達45.2%。此一數據印證了政策對抑制外國人投機性購房的效果。然而，值得注意的是，既有的投機過熱地區（如江南三區——江南區、瑞草區、松坡區，以及龍山區）早在上述制度施行前即已被指定為調整對象地區及投機過熱地區，適用更為嚴格的內國人規制，因此外國人交易之減少在這些地區更為顯著。
⚖️ 七、中華圈投資者的合規策略與實務建議
在全面瞭解上述法規架構後，本所針對中華圈高資產投資者提出以下七項核心實務建議。
第一，在簽署任何買賣契約之前，務必確認自身在韓國稅法上的身份定位——「居住者」或「非居住者」——因為這將決定適用的稅率、申報義務及土地交易許可的審查標準。判定標準以韓國境內是否有住所，或是否在韓連續居住達183日以上為準。
第二，提前至少60日準備資金調度計畫書所需之所有佐證文件，包括海外銀行存款證明、貸款合約、股票或加密貨幣交易紀錄等。所有外文文件建議經韓國駐外使領館或公證人認證，並備妥韓語翻譯本。
第三，若投資標的位於首都圈55個許可區域內，且買方不符合「居住者」要件，則必須在簽約前取得地方政府的交易許可，並充分評估4個月內入住及2年實居住義務的可行性。
第四，密切關注國會之立法進程，尤其是取得稅20%重課法案及相互主義法案的審議動態。若此類法案通過，購房之總稅負成本將產生根本性的變化。
第五，跨境資金的匯入必須嚴格遵守《外匯交易法》之規定，透過正規金融機構進行，並保留完整的匯款紀錄及用途證明。國土交通部已宣布自2026年8月起將啟動針對異常交易及非法海外資金流入的專項調查。
第六，考慮聘請韓國當地具有跨境交易經驗的稅務師（세무사）及律師（변호사）組成專業團隊，協助處理申報、許可申請及稅務規劃事宜，以確保每一個環節均符合最新法規之要求。
第七，對於純投資目的、無意實際居住者，建議重新評估投資架構——例如是否透過在韓設立法人的方式持有不動產——但須注意法人持有之稅負差異及國會可能針對外國法人的進一步立法。
⚖️ VIP 跨境不動產·稅務法律諮詢服務
本所為中華圈高資產人士提供一站式韓國不動產法律與稅務諮詢服務，涵蓋交易許可申請、資金調度計畫書編制、稅務身份認定、取得稅及讓渡所得稅申報、跨境資金合規匯入，以及投資架構設計。所有諮詢均由具備十年以上跨境不動產實務經驗之專業律師及稅務師團隊親自辦理，提供繁體中文及韓語雙語服務。
⚠️ 重要提醒：跨境不動產交易涉及複雜的法律、稅務及外匯法規。在做出任何投資決策或簽署任何文件之前，強烈建議尋求專業法律顧問的協助，以確保完全合規並保護您的權益。
📊 八、常見問題（FAQ）
Q1：2026年2月10日起施行的新規，是否適用於在該日期之前已簽約但尚未完成申報的交易？
不適用。依修訂案之經過規定，新增之申報義務適用於「2026年2月10日以後簽訂買賣契約」之交易。若契約簽訂日在2月10日之前，即便交易申報日在2月10日之後，仍適用舊制之申報規範。關鍵判定基準為契約締結日而非申報日。
Q2：台灣護照持有人在韓國購買公寓，是否需要申請土地交易許可？
取決於兩個要件：第一，交易標的是否位於指定之外國人土地交易許可區域（首爾25區、仁川7區、京畿道23市郡）；第二，買方是否屬於「非居住外國人」。若台灣護照持有人未在韓國國內設有住所且未連續居住達183日以上，原則上屬於非居住外國人，購買上述區域內6平方公尺以上之住宅時須事先取得許可。若已取得F-2或F-5等長期居留簽證並在韓國實際居住，則審查程序將有所簡化。
Q3：資金調度計畫書中的「虛擬資產變賣所得」，具體指哪些類型的加密貨幣？
修訂施行規則並未限定特定幣種，而是採取概括性的規定，凡透過虛擬資產（가상자산）交易平台或其他方式變賣虛擬資產所得之款項，用於購房資金的一部分或全部者，均須申報。此處所稱「虛擬資產」之範圍，依韓國《特定金融交易資訊之報告及利用等相關法律》之定義為準，涵蓋比特幣、以太幣等主流加密貨幣及其他經認定之虛擬資產。
Q4：外國人土地交易許可區的指定期限到2026年8月25日為止，届時若不再延長，是否意味著限制將解除？
目前無法確定。國土交通部已公開表示將視市場狀況決定是否延長。鑒於2026年2月12日公布之數據顯示政策效果顯著（首都圈外國人交易量減少35%），加之國會正在推動更嚴格的立法，延長指定期限的可能性極高。投資者不宜以「等待制度到期」作為投資決策之前提，而應在現行制度框架下進行合規規劃。
Q5：國會正在審議的取得稅20%重課法案，目前審議進度如何？何時可能通過？
該法案由國民力量黨金希正議員於2026年1月8日提出，目前處於國會常設委員會（行政安全委員會）的審查階段。鑒於當前朝野兩黨對抑制外國人不動產投機均持積極態度，該法案通過的可能性不容忽視。然而，具體通過時程仍取決於國會議事日程及朝野協商之進展。本所建議投資者將此法案視為「高度可能發生之情境」，提前納入投資成本的測算之中。
Q6：若我已持有韓國不動產，上述新規是否影響我出售時的讓渡所得稅申報？
2026年2月10日施行的修訂案主要針對「取得」階段的申報義務，並不直接變更讓渡（出售）階段的課稅規定。然而，需注意兩點：第一，韓國政府目前正在討論多套房持有者讓渡所得稅重課猶豫期結束後的後續措施；第二，資金匯出時仍須遵守《外匯交易法》之規定，出售所得之匯出需向外匯銀行提交不動產處分證明等文件。建議在出售前諮詢專業稅務顧問以確認最新適用規定。
Q7：香港居民透過在韓國設立法人來購買不動產，是否可以規避上述針對個人的限制？
不建議以「規避」為目的設立法人。首先，外國法人同樣屬於《不動產交易申報法》所稱之「外國人等」，須遵守完全相同的申報義務與土地交易許可要件。其次，國會金希正議員提出的《地方稅法》修正案明確將「外國法人」納入取得稅20%重課之適用對象。再者，法人持有住宅之綜合不動產稅稅率本身即高於個人。透過法人購房確實在某些情境下可能具有稅務上的優勢（例如法人稅與個人所得稅之稅率差異），但此項決策須基於合法的稅務規劃、而非規避法規之目的，並應在專業法律及稅務顧問的指導下進行。
⚖️ 結語
2026年的韓國不動產市場，對外國投資者而言已進入一個全新的法規環境。從土地交易許可制度的事前管控，到交易申報法修訂案的資訊披露強化，再到國會正在推進的超額購置稅與相互主義立法，每一層規制都在收緊外國人進入韓國房產市場的通道。這並不意味著投資機會的消失，而是意味著「合規成本」已成為跨境不動產投資決策中不可忽視的核心變數。唯有在充分理解法規框架的基礎上，透過專業的法律與稅務規劃，方能在新的制度環境中有效保護資產並實現投資目標。
⚠️ 免責聲明：本文所載資訊僅供一般性參考之用，不構成法律意見或投資建議。相關法律法規可能隨時修訂，本文內容以撰文當日（2026年2月22日）可得之公開資訊為準。任何具體的不動產交易或稅務安排，應在取得韓國當地合格法律及稅務專業人士之個案諮詢意見後方可進行。
📌 編輯與核實資訊 (Editorial & Verification Information)
作者：韓國房產法律顧問 研究團隊 (Korea Property Legal Research Team)
審閱人：Davit Cho (趙大衛)｜跨境不動產法律顧問
編輯主管：韓國房產法律顧問 編輯部 (china-korea-property-law Editorial Board)
資訊核實：依據韓國國土交通部、國稅廳官方公告及已驗證之公開法規資料
發布日期：2026年2月22日｜最後更新：2026年2月22日
廣告與贊助：無
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