2026外國人韓國買房攻略
2026年對於想在韓國置產的外國人來說，是充滿挑戰但也蘊含機會的一年。韓國政府自2025年8月起實施了史上最嚴格的外國人購房限制，從土地交易許可制度到居住義務要求，每一個環節都需要投資者仔細了解呢！🏠
根據Korea JoongAng Daily的報導，從2026年2月10日起，在指定土地交易許可區域購房的外國人必須提交詳細的資金來源計劃書，包含簽證狀態及在韓居住滿183天的證明。這項新規大幅提高了外國人購房的門檻喔！📋
我認為雖然新規增加了購房難度，但對於真正有意在韓國長期發展的華人投資者來說，了解這些規定反而能幫助您做出更明智的決策。本文將詳細解析2026年外國人在韓國買房的所有條件與流程呢！💡
根據IMI Daily的報導，韓國政府要求外國買家必須在購房後4個月內入住，並維持至少2年的居住狀態。這意味著純投資性購房在首都圈已經幾乎不可能，投資者需要重新思考韓國房產的投資策略喔！🎯
🏠 2026外國人韓國購房新規總覽
韓國政府為了抑制外國人炒房導致的房價上漲問題，自2025年8月26日起實施了全新的土地交易許可制度。根據Kim&Chang律師事務所的分析，這項規定有效期從2025年8月26日至2026年8月25日，屆時將視市場狀況決定是否延長呢！🏛️
新規的核心在於「許可制」和「居住義務」兩大要素。在土地交易許可區域內購買住宅的外國人，不僅必須事先獲得政府批准，還被強制要求在購房後實際居住至少兩年。這從根本上改變了外國人在韓國購房的遊戲規則喔！📜
根據Weave Living的說明，外國人在韓國買房需持有外國人登錄證和有效居留許可。雖然過去限制不多，但現在首都圈的購房已經需要符合嚴格的許可條件，這與以往截然不同呢！📋
風傳媒報導指出，韓國政府已將土地交易許可區域從最初的江南三區及龍山區，擴大至首爾全市及京畿道12處地點。這意味著首都圈絕大部分熱門地區都已納入管制範圍喔！🗺️
🏠 2026外國人韓國購房新規重點
| 規定項目 | 具體內容 | 生效日期 |
|---|---|---|
| 土地交易許可制 | 指定區域需政府批准 | 2025年8月26日 |
| 居住義務 | 4個月內入住、2年實住 | 2025年8月26日 |
| 資金計劃書 | 詳細資金來源證明 | 2026年2月10日 |
| 交易申報期限 | 簽約後60天內 | 既有規定 |
根據KED Global的報導，違反居住義務的外國買家將面臨嚴重處罰。未能在4個月內入住或未能維持2年居住的買家，可能需要繳納高額履約保證金，甚至被強制出售房產呢！⚠️
值得注意的是，這些限制主要針對首都圈的熱門地區。根據K-Campus的報導，不打算在韓國居住的外國人將被禁止在首爾及部分京畿道、仁川地區購買住宅。這項政策明確針對投機性購房喔！🚫
對於持有F-2、F-4、F-5、F-6等長期居留簽證的外國人，審查標準可能相對寬鬆。但即使是這些簽證持有者，在許可區域購房仍然需要提交申請並獲得批准呢！📝
udn房地產報導指出，韓國首都圈已全面「禁止非自住購屋」，多屋族更會被徵收更高級距的所得稅與資本利得稅。這反映出韓國政府打擊炒房的決心非常堅定喔！💪
環球出國的分析認為，這項新規反而凸顯了濟州島購房移民的價值。由於濟州島的投資移民政策獨立於首都圈限制之外，成為外國人在韓國置產的替代選項呢！🏝️
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📋 土地交易許可區域與申請條件
土地交易許可區域是2026年外國人購房新規的核心概念。根據The Korean Law Blog的分析，自2025年8月21日起，韓國政府對外國人在關鍵地區購買住宅實施了許可制限制，涵蓋首爾全境、京畿道大部分地區及仁川指定區域呢！🗺️
首爾市全部25個區都被列入土地交易許可區域，包括外國人最青睞的江南區、瑞草區、松坡區、龍山區等。此外，京畿道的城南市、河南市、光明市、果川市、高陽市等熱門衛星城市也在管制範圍內喔！🏙️
仁川市方面，松島國際都市所在的延壽區、富平區、南洞區、彌鄒忽區、桂陽區、西區、中區等七個區被列為許可區域。這些區域涵蓋了絕大多數外國人購房的熱門地點呢！📍
根據Pureum Law Office的說明，在許可區域申請購房需要提交證明居住意向和資金合法來源的文件。申請流程較為繁複，建議提前準備並諮詢專業律師協助喔！📝
📋 土地交易許可區域範圍
| 地區 | 許可區域範圍 | 主要特點 |
|---|---|---|
| 首爾市 | 全部25個區 | 完全納入管制 |
| 京畿道 | 城南、河南、光明等12處 | 主要衛星城市 |
| 仁川市 | 延壽、富平等7區 | 含松島國際都市 |
| 其他地區 | 暫未列入 | 購房相對自由 |
申請土地交易許可需要準備的文件包括：護照影本、外國人登錄證、購房目的說明書、資金來源證明、居住計劃說明等。所有外文文件都需要經過公證並翻譯成韓文呢！📄
許可審查期間通常為15個工作日，複雜案件可能延長至30個工作日。審查重點包括購房動機是否合理、資金來源是否合法、是否有能力履行居住義務等喔！⏰
許可獲批後需在有效期內完成交易，通常為許可核發後60天。如果未能在期限內完成，許可將自動失效，需要重新申請。這對需要從海外調度資金的買家是個挑戰呢！💼
對於不在許可區域內的地區，如釜山、大邱、光州、大田等，外國人購房仍然相對自由。但從2026年2月10日起，無論在哪裡購房都需要提交資金來源證明喔！📊
根據首爾市政府的說明，外國人在韓國取得土地時適用《外國人土地法》、《外匯交易法》、《外國人投資促進法》等多項法規。建議在購房前充分了解相關規定呢！⚖️
📝 韓國買房完整流程詳解
在韓國買房的流程與其他國家有所不同，特別是2026年新規實施後，外國人需要經歷更多的審查環節。根據Instagram上韓國永久居留投資公司的說明，購房流程可分為市場研究、尋找房仲、看房、申請許可、簽約、付款、過戶等步驟呢！📝
第一步是市場研究，確定您想購買的地區和房型。首爾的公寓價格平均約為13億韓元（約台幣3,420萬），其他地區如世宗市約4.3億韓元、京畿道約3.9億韓元、釜山約3.5億韓元。根據預算選擇合適的區域非常重要喔！💰
第二步是尋找可靠的房屋仲介。建議找會中文或英語的合法持牌仲介，他們能協助處理複雜的文件和溝通工作。韓國房仲通常收取成交價0.3%至0.9%的佣金呢！👥
第三步是看房和議價。韓國房產交易透明度較高，可以透過官方網站查詢實價登錄資訊。看房時要注意檢查房屋狀況、社區環境、交通便利性等因素喔！🏠
📝 韓國買房完整流程步驟
| 步驟 | 主要工作 | 所需時間 |
|---|---|---|
| 1. 市場研究 | 確定地區和預算 | 1-2個月 |
| 2. 尋找房仲 | 選擇合法持牌仲介 | 1-2週 |
| 3. 看房議價 | 實地考察、價格協商 | 2-4週 |
| 4. 申請許可 | 提交許可申請文件 | 15-30工作日 |
| 5. 簽約付款 | 簽署買賣合約、支付款項 | 許可後60天內 |
| 6. 過戶登記 | 辦理所有權移轉 | 2-4週 |
第四步是在許可區域購房必須先申請土地交易許可。根據Juwai.asia的說明，外國買家在簽訂買賣協議後必須在60天內向當地區政府提交土地取得報告並完成申報呢！📋
第五步是簽約和付款。韓國房產交易通常分為定金（約10%）、中期款（約40%）、尾款（約50%）三階段付款。所有款項都需要透過合法管道匯入，並保留完整的匯款紀錄喔！💵
第六步是過戶登記。交易完成後需要到法院登記所辦理所有權移轉登記，並繳納取得稅等相關稅費。過戶完成後您將獲得房產登記證明，正式成為房屋所有人呢！🏡
整個購房流程從開始到完成通常需要3至6個月，如果涉及許可申請可能更長。建議提前做好時間規劃，並預留充足的緩衝時間喔！⏳
對於不熟悉韓國法律的外國買家，強烈建議聘請專業律師全程協助。雖然會產生額外費用，但能確保交易安全並避免潛在的法律風險呢！👨⚖️
💰 資金證明與外匯申報規定
資金來源證明是2026年外國人購房新規中最關鍵的環節之一。根據Threads上的報導，從2026年2月10日起，在指定土地交易許可區域購買住宅的外國人必須提交詳細的資金來源計劃書呢！💰
資金計劃書的內容必須包含所有購房資金的來源說明，無論是自有存款、海外匯款、銀行貸款還是資產變現所得，都需要提供完整的證明文件。韓國金融情報院會對大額匯款進行反洗錢審查喔！📋
對於從海外匯入的資金，審查標準特別嚴格。您需要提供海外銀行帳戶明細、匯款證明、資金在海外的來源證明等文件。如果資金來自多個帳戶或國家，每一筆都需要單獨說明呢！🌍
根據韓國外匯交易法規定，外國人將資金匯入韓國用於購房需要向銀行申報。匯款金額超過一定額度時，銀行會要求提供購房合約等證明文件喔！💱
💰 資金來源證明文件清單
| 資金類型 | 所需證明文件 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 自有存款 | 銀行存款證明、帳戶明細 | 需說明存款來源 |
| 海外匯款 | 匯款憑證、海外帳戶明細 | 需經公證翻譯 |
| 銀行貸款 | 貸款合約、核貸證明 | 外國人貸款條件嚴格 |
| 資產變現 | 買賣合約、交易紀錄 | 需證明原資產來源 |
| 親友贈與 | 贈與合約、贈與人資金證明 | 可能涉及贈與稅 |
虛假申報資金來源的後果非常嚴重。根據韓國法律，提供不實資訊可能面臨高達3,000萬韓元的罰款，嚴重情況還可能涉及刑事責任。誠實申報是唯一正確的選擇呢！⚠️
對於計劃使用韓國銀行貸款的外國買家，需要注意外國人貸款條件較本國人嚴格。根據Juwai.asia的說明，外國人可以申請房貸，但通常需要提供更多的收入和資產證明喔！🏦
建議在購房前3至6個月就開始準備資金證明文件。所有外文文件都需要經過公證翻譯，這個過程也需要時間。提前準備可以避免因文件不齊而錯過購房時機呢！⏰
如果資金來源涉及複雜的跨國交易或商業收入，強烈建議聘請專業的稅務師或律師協助準備文件。專業人士可以確保文件格式正確、內容完整，大幅提高申請通過率喔！👨💼
韓國銀行對外國人購房匯款有專門的申報流程，建議選擇有外匯業務經驗的大型銀行辦理。KB國民銀行、友利銀行、新韓銀行等都提供外國人購房相關的金融服務呢！💳
🏡 居住義務與履約保證金制度
居住義務是2026年外國人購房新規中最具影響力的條款。根據K-Law Consulting的分析，新規的核心在於居住要求：買家必須在獲得許可後4個月內入住，並維持至少2年的連續居住狀態呢！🏡
這項規定從根本上排除了純投資性購房的可能性。過去外國人可以購買韓國房產後出租或空置，現在在許可區域內這種做法已經不被允許。買家必須本人實際居住在所購房產中喔！🚫
居住義務的判定標準相當嚴格。政府會透過外國人登錄證地址、水電帳單、鄰居訪查等多種方式核實居住事實。單次出國超過3個月可能被認定為中斷居住，影響履約認定呢！🔍
違反居住義務的後果非常嚴重。根據韓國法律，未能履行居住義務的買家需要繳納履約保證金，金額最高可達購房價格的10%。以首爾江南區一間15億韓元的公寓為例，履約保證金可能高達1.5億韓元喔！💸
🏡 居住義務核心規定
| 規定項目 | 具體要求 | 違規後果 |
|---|---|---|
| 入住期限 | 許可後4個月內 | 履約保證金 |
| 居住期間 | 至少連續2年 | 持續課徵保證金 |
| 出國限制 | 單次不超過3個月 | 可能中斷居住認定 |
| 出租禁止 | 2年內禁止出租 | 追繳租金收入 |
履約保證金並非一次性繳納就結束，若買家在繳納後仍未履行居住義務，政府可以每年持續課徵，直到買家開始實際居住或出售房產為止。更嚴重的情況下，政府有權強制要求以市價出售房產呢！⚠️
對於因工作或家庭因素確實無法全年居住的買家，政府設有一定的彈性空間。例如派駐海外的韓國企業員工配偶、在韓有子女就學的外國人等，可以申請居住義務的暫時豁免喔！📋
2年居住義務期滿後，房產的使用限制才會解除，屆時可以自由出租或出售。這意味著從購房到能夠實現租金收益，至少需要等待2年以上呢！⏰
建議有意在韓國購房的外國人先評估自己的工作和生活安排，確認是否能夠配合居住義務的要求。如果確定無法長期居住，考慮購買非許可區域的房產可能是更務實的選擇喔！💭
居住義務期間的計算從房產登記完成之日起算，而非從簽約日或付款日起算。韓國的房產登記通常需要2至4週，這段時間也會影響入住期限的計算呢！📅
💸 購房稅費與成本計算
在韓國購房涉及多種稅費，外國人與韓國人適用相同的稅率，但某些情況下可能面臨更高的稅負。根據Creatrip的資料，全面理解韓國房產稅制是做出明智投資決策的基礎呢！💸
取得稅是購房時需要繳納的第一筆主要稅費，稅率從1%到12%不等。一般住宅的取得稅率為1%至3%，但購買高價住宅或被認定為投資目的時，稅率可能大幅提高至12%喔！📈
以首爾江南區一間15億韓元的公寓為例，一般情況下取得稅約為1,500萬至4,500萬韓元。但如果被認定為多住宅者或投資性購買，取得稅可能飆升至1.8億韓元呢！💰
持有期間需要繳納財產稅和綜合不動產稅。財產稅是地方稅，每年7月和9月分兩期繳納，稅率0.1%至0.4%。綜合不動產稅針對高價房產課徵，稅率0.5%至6%喔！🏠
💸 韓國房產稅費一覽
| 稅種 | 稅率範圍 | 繳納時點 |
|---|---|---|
| 取得稅 | 1%-12% | 購房後60天內 |
| 財產稅 | 0.1%-0.4% | 每年7月/9月 |
| 綜合不動產稅 | 0.5%-6% | 每年12月 |
| 轉讓所得稅 | 6%-75% | 出售後2個月內 |
| 地方教育稅 | 取得稅的20% | 隨取得稅繳納 |
轉讓所得稅是出售房產時獲利部分需要繳納的稅費，這是韓國房產稅制中最複雜的環節。基本稅率6%至45%，持有不足2年的短期轉讓稅率可能高達75%呢！📊
多住宅者出售房產時面臨更高稅負。2住宅者需在基本稅率上加徵20個百分點，3住宅以上者加徵30個百分點，最高稅率可達75%。這是韓國政府打擊多房投機的重要手段喔！⚠️
除了稅費之外，購房還涉及其他成本。房仲佣金約為成交價的0.3%至0.9%、律師費約100萬至300萬韓元、登記費用約數十萬韓元。這些費用加總約為房價的2%至4%呢！💼
外國人出售韓國房產後必須在轉讓後2個月內完成納稅申報。如果計劃離開韓國，必須在出境前完成納稅義務，否則可能被限制出境喔！✈️
韓國與許多國家簽有租稅協定，可能影響跨國稅務處理。建議在購房和出售前諮詢專業稅務師，了解自己所在國家與韓國的稅務協定內容呢！📋
對於長期投資者來說，持有2年以上可以享受較低的轉讓所得稅率，持有更長時間還可以獲得額外的長期持有減免。稅務規劃是提高投資回報的重要環節喔！💡
❓ FAQ
Q1. 外國人可以在韓國買房嗎？
A1. 可以，外國人可以在韓國合法買賣房產，擁有的產權與本地居民相同。但從2025年8月起，在首爾、京畿道、仁川的許可區域購房需要政府批准，並需履行2年居住義務呢！
Q2. 什麼是土地交易許可區域？
A2. 土地交易許可區域是韓國政府指定的需要事先申請許可才能購買住宅的地區，目前包含首爾全部25區、京畿道12處及仁川7區。有效期從2025年8月26日至2026年8月25日喔！
Q3. 外國人購房需要什麼文件？
A3. 需要護照、外國人登錄證、資金來源證明、居住計劃說明等。從2026年2月10日起，還必須提交詳細的資金調達計劃書，說明購房資金的所有來源呢！
Q4. 購房後一定要實際居住嗎？
A4. 在土地交易許可區域購房的外國人必須在4個月內入住並連續居住至少2年。違反居住義務可能需要繳納最高房價10%的履約保證金，嚴重情況可能被強制出售房產喔！
Q5. 韓國房子多少錢？
A5. 首爾公寓平均價格約13億韓元（約台幣3,420萬），京畿道約3.9億韓元（約台幣1,025萬），釜山約3.5億韓元（約台幣910萬）。不同地區和房型價差很大呢！
Q6. 外國人可以在韓國貸款買房嗎？
A6. 可以，但條件較韓國人嚴格。通常需要持有長期居留簽證、提供穩定的在韓收入證明，可貸成數約50-60%，比韓國人的70%更低喔！
Q7. 買韓國房子可以拿居留權嗎？
A7. 濟州島有投資移民政策，購買指定區域5億韓元以上房產可申請居留權，持有滿5年可獲得永久居留。但首都圈沒有類似的購房移民政策呢！
Q8. 購房需要繳多少稅？
A8. 取得稅1%-12%、財產稅0.1%-0.4%、綜合不動產稅0.5%-6%、轉讓所得稅6%-75%。多住宅者或短期轉讓面臨更高稅率，建議諮詢專業稅務師規劃喔！
作者：趙倫材 ｜ 資訊傳遞博主
資料來源：官方資料文件及網路搜尋整理
發布日期：2025-12-31
最後更新：2025-12-31
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