在首爾擁有公寓並出租的外國投資者，即使不在韓國居住也必須申報租金所得稅
引言：買了韓國的房子出租，稅怎麼繳？
香港的陳先生在首爾麻浦區買了一間公寓，以月租 ₩150 萬（約 NT$37,500）出租。他人在香港，以為「不住韓國就不用繳韓國的稅」。隔年5月，他的法務士打來電話：「您必須向韓國國稅廳申報綜合所得稅，否則將加收未申報加算稅 20%。」
這是許多外國房東最常犯的錯誤——即使是非居住者（비거주자），只要在韓國有不動產租金收入，就必須向韓國申報繳稅。這個規則沒有例外。
更值得注意的是，2026年起韓國大幅修改了租金所得的課稅制度：2戶高價住宅的全租保證金也開始課稅、外國人的租金所得免稅優惠面臨廢除提案、間主임대료（推定租金收入）的利率從 3.5% 降為 3.1%。本文將為中華圈投資者完整拆解韓國租金所得稅的全部規則，從課稅對象判定到實際稅額計算，從分離課稅選擇到台韓租稅協定的節稅運用。
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§1 韓國租金所得稅基本概念——什麼情況要繳稅？
韓國的住宅租金所得（주택임대소득）屬於「事業所得」的一種，依《所得稅法》規定，以下情況的租金收入需要課稅：
| 持有住宅數 | 月租收入 | 全租保證金 | 課稅與否 |
|---|---|---|---|
| 1戶（基準時價 ₩12億以下） | 免稅 | 免稅 | ✕ 不課稅 |
| 1戶（基準時價 ₩12億超過） | 課稅 | 免稅 | 月租部分課稅 |
| 2戶（均為基準時價 ₩12億以下） | 課稅 | 免稅 | 月租部分課稅 |
| 2戶（含基準時價 ₩12億超過的高價住宅） | 課稅 | 課稅（2026年起新增） | 月租+推定租金均課稅 |
| 3戶以上 | 課稅 | 課稅（保證金合計 ₩3億超過部分） | 全部課稅 |
基準時價是韓國政府每年公告的不動產公示價格，通常為實際市場價的 60～70%。例如市價 ₩20 億的江南區公寓，基準時價可能約 ₩13～14 億，即已超過 ₩12 億的高價住宅門檻。查詢網址：realtyprice.kr
對外國投資者而言，最容易忽略的是「1戶高價住宅月租即課稅」以及「海外住宅的月租收入（如果您是居住者）也算在韓國課稅範圍」這兩點。
§2 居住者 vs 非居住者——課稅方式的關鍵差異
您在韓國繳多少租金所得稅，首先取決於您是「居住者」還是「非居住者」：
| 區分 | 居住者（거주자） | 非居住者（비거주자） |
|---|---|---|
| 判定基準 | 在韓國有住所，或連續兩個課稅年度內居住滿 183 天（2026年起新基準） | 不符合居住者條件者 |
| 課稅範圍 | 全球所得（含海外租金） | 僅韓國國內來源所得 |
| 不動產租金課稅方式 | 綜合課稅（與其他所得合併，6～45%）或分離課稅（14%） | 不動產所得 = 綜合課稅（與居住者相同方式） |
| 申報期限 | 隔年 5月1日～5月31日 | 同左（如有韓國事業場或不動產所得） |
簡言之，不論您住在台北、香港還是上海，只要您在韓國有出租房產的租金收入，就必須每年5月向韓國國稅廳（NTS）申報綜合所得稅。不申報的罰則是：未申報加算稅 20%（蓄意隱匿則為 40%）+ 未繳加算稅（每日萬分之2.5）。
§3 分離課稅制度——年收入 ₩2,000萬以下的14%優惠稅率
如果您的年度住宅租金總收入在 ₩2,000萬（約 NT$50萬）以下，您可以選擇分離課稅（분리과세），不與其他所得合併，單獨以 14% 的固定稅率計算。
分離課稅計算公式
具體步驟：
① 所得金額 = 租金總收入 −（租金總收入 × 必要經費率）
② 課稅標準 = 所得金額 − 基本扣除
③ 稅額 = 課稅標準 × 14%
④ 實際繳納 = 稅額 + 地方所得稅（稅額 × 10%）= 合計 15.4%
| 區分 | 已登記租賃事業者 | 未登記者 |
|---|---|---|
| 必要經費率 | 60% | 50% |
| 基本扣除 | ₩400萬 | ₩200萬 |
| 條件 | 地方政府+稅務署雙重登記、年租金漲幅 ≤5% | — |
計算範例：未登記者，年租金收入 ₩1,800萬
① 所得金額 = ₩1,800萬 −（₩1,800萬 × 50%）= ₩900萬
② 課稅標準 = ₩900萬 − ₩200萬 = ₩700萬
③ 所得稅 = ₩700萬 × 14% = ₩98萬
④ 地方所得稅 = ₩98萬 × 10% = ₩9.8萬
⑤ 合計繳納 = ₩107.8萬（約 NT$26,950）
分離課稅的最大優勢是：即使您在韓國有高額的其他所得（如薪資、金融收入），租金部分也不會被拉到更高的累進稅率。但如果您的租金收入很少且沒有其他韓國所得，綜合課稅的基本稅率 6% 可能比 14% 更低，此時選擇綜合課稅更有利。
§4 綜合課稅制度——年收入 ₩2,000萬超過的累進稅率
年度住宅租金總收入超過 ₩2,000萬的，必須與其他綜合所得（薪資、事業所得、利息、股利等）合併，按以下累進稅率計算：
| 課稅標準（₩） | 稅率 | 累進扣除（₩） |
|---|---|---|
| ≤ 1,400萬 | 6% | 0 |
| 1,400萬 ～ 5,000萬 | 15% | 126萬 |
| 5,000萬 ～ 8,800萬 | 24% | 576萬 |
| 8,800萬 ～ 1.5億 | 35% | 1,544萬 |
| 1.5億 ～ 3億 | 38% | 1,994萬 |
| 3億 ～ 5億 | 40% | 2,594萬 |
| 5億 ～ 10億 | 42% | 3,594萬 |
| > 10億 | 45% | 6,594萬 |
加上地方所得稅（10%附加），最高實際稅率可達 49.5%。對於在韓國有高薪工作且同時出租多間房產的外國居住者，租金收入可能落在 35～42% 的稅率區間。
綜合課稅時，必要經費可按「實際發生額」扣除（如維修費、折舊費、保險費、管理費中的業務比例、仲介費等），相對於分離課稅的固定比率，如果您的實際支出較高，綜合課稅可能更節稅。
分離課稅（14%固定）與綜合課稅（6～45%累進）的選擇，可能導致數百萬韓元的稅差
§5 全租保證金的「推定租金收入」——2026年重大變化
韓國獨有的全租制度下，房東收取高額保證金但不收月租。稅法上將這筆保證金視為房東「免費使用資金」，按一定利率計算「推定租金收入（간주임대료）」並課稅。
2026年新規：2戶高價住宅也要繳推定租金稅
推定租金收入計算公式
2026年歸屬適用利率：3.1%（較2025年的3.5%下降）
計算範例：3戶住宅，全租保證金合計 ₩8億
推定租金收入 =（₩8億 − ₩3億）× 365 × 60% ÷ 365 × 3.1% = ₩5億 × 60% × 3.1% = ₩930萬
這 ₩930萬 將加入您的租金總收入。如果加上其他月租收入後仍在 ₩2,000萬以下，可選擇分離課稅；超過則併入綜合課稅。
§6 實戰稅額計算——三個外國房東案例
案例 A：台灣居住者，月租 ₩1,500萬/年，未登記
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年租金收入 | ₩1,500萬 |
| 選擇 | 分離課稅（≤ ₩2,000萬） |
| 所得金額 = ₩1,500萬 × (1−50%) | ₩750萬 |
| 課稅標準 = ₩750萬 − ₩200萬 | ₩550萬 |
| 所得稅 = ₩550萬 × 14% | ₩77萬 |
| 地方所得稅 = ₩77萬 × 10% | ₩7.7萬 |
| 合計繳納 | ₩84.7萬（≈ NT$21,175） |
案例 B：香港非居住者，月租 ₩3,000萬/年，有其他韓國所得 ₩0
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年租金收入 | ₩3,000萬（> ₩2,000萬，必須綜合課稅） |
| 必要經費（單純經費率 42.6%） | ₩1,278萬 |
| 所得金額 | ₩1,722萬 |
| 人的扣除（非居住者基本 ₩150萬） | ₩150萬 |
| 課稅標準 | ₩1,572萬 |
| 所得稅 = ₩1,572萬 × 15% − ₩126萬 | ₩109.8萬 |
| 地方所得稅 | ₩10.98萬 |
| 合計繳納 | ₩120.78萬（≈ NT$30,195） |
案例 C：中國大陸非居住者，3戶全租，保證金合計 ₩10億 + 月租 ₩1,200萬/年
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 月租收入 | ₩1,200萬 |
| 推定租金收入 =（₩10億−₩3億）×60%×3.1% | ₩1,302萬 |
| 租金總收入 | ₩2,502萬（> ₩2,000萬，必須綜合課稅） |
| 必要經費（42.6%） | ₩1,065.9萬 |
| 所得金額 | ₩1,436.1萬 |
| 課稅標準（−₩150萬基本扣除） | ₩1,286.1萬 |
| 所得稅 = ₩1,286.1萬 × 6%（≤₩1,400萬） | ₩77.17萬 |
| 地方所得稅 | ₩7.72萬 |
| 合計繳納 | ₩84.89萬（≈ NT$21,222） |
案例C看似保證金高達₩10億，但由於推定租金收入的60%計算比例和₩3億免除額的設計，實際稅額相對溫和。這也是全租制度在稅務上對房東有利的一面。
§7 外國人租金免稅廢除提案與台韓租稅協定
A. 外國人租金所得免稅優惠廢除提案
2025年10月15日，韓國國會議員宋彥錫（송언석，國民力量黨）正式代表發起《所得稅法》修正案，提案內容包括：
第一，廢除外國人的1戶住宅租金免稅優惠——現行法下不論國籍，1戶低於基準時價₩12億的住宅月租一律免稅。修正案主張外國人不應享有此優惠。第二，外國人的分離課稅稅率提高為內國人的2倍（即28%）。法案目前在國會審議中。如果通過，將大幅增加外國房東的稅負。
B. 台韓租稅協定（2023年12月27日生效）
台灣投資者的獨特優勢：台灣與韓國於 2023 年 12 月 27 日正式生效所得稅協定。關於不動產租金的重點條款如下：
| 條款 | 內容 | 實際效果 |
|---|---|---|
| 第6條 不動產所得 | 不動產所在地國有優先課稅權 | 韓國可以對您的韓國租金收入課稅 |
| 第23條 消除雙重課稅 | 居住地國給予外國納稅額抵免 | 您在韓國繳的租金稅，可在台灣申報時扣抵 |
| 適用條件 | 須提交「居住者證明書」給韓國稅務機關 | 向台灣國稅局申請「稅務居住者證明」 |
實際操作上，您需要在台灣5月報稅時，將韓國租金收入列入海外所得，並以「外國已納稅額」申報扣抵，避免同一筆租金被台韓兩邊各課一次全額稅。
§8 租金所得節稅策略與申報實務
策略 1：年收入 ₩2,000萬以下 → 比較分離課稅與綜合課稅
如果您在韓國沒有其他所得，綜合課稅的基本稅率6%（課稅標準 ₩1,400萬以下）可能比分離課稅的14%更低。每年5月申報前，請法務士或稅務師同時計算兩種方案，選擇較低者。
策略 2：登記為租賃事業者 → 必要經費率從50%提高到60%、基本扣除從₩200萬提高到₩400萬
登記條件：向地方政府和稅務署雙重登記，且年租金漲幅不超過5%。對於長期持有、穩定出租的外國投資者，這是最直接的節稅手段。注意：登記後須維持出租義務（短期4年、長期8年），中途違約將追繳已減免稅額。
策略 3：善用必要經費實際扣除（綜合課稅時）
可扣除的實際費用包括：物件維修費、折舊費（建物部分，按40年耐用年限直線折舊）、火災保險費、管理費中的業務比例、仲介手續費、稅務師報酬等。保留所有收據和銀行轉帳紀錄是關鍵。
策略 4：利用台韓（或港韓、中韓）租稅協定的外國已納稅額抵免
在韓國繳納的租金所得稅，可在居住地申報時扣抵，避免雙重課稅。台灣投資者在5月綜合所得稅申報時填寫「基本稅額申報表」，附上韓國的納稅證明即可。
申報實務時程
| 時間 | 事項 | 備註 |
|---|---|---|
| 每年1月 | 整理前一年度租金收支明細 | 月租收入、必要經費收據 |
| 3月～4月 | 委任韓國稅務師準備申報 | 非居住者須指定納稅管理人 |
| 5月1日～31日 | 向韓國國稅廳（HomeTax）申報綜合所得稅 | hometax.go.kr |
| 5月31日前 | 繳納稅款 | 可透過韓國銀行帳戶或國際匯款 |
| 6月～7月（台灣） | 在台灣申報時列入海外所得、申請外國已納稅額扣抵 | 附韓國納稅證明 |
常見問題 FAQ
Q1：我只有一間房出租月租，基準時價不到₩12億，真的不用繳稅嗎？
是的，現行法下1戶且基準時價 ₩12億以下的住宅月租收入免稅。但請注意：這項免稅優惠目前面臨針對外國人的廢除提案，且基準時價每年重新公告，您的房產可能在未來年度超過門檻。建議每年初查詢最新基準時價。
Q2：非居住者如何在韓國申報綜合所得稅？人不在韓國也能申報嗎？
可以。非居住者須指定一位「納稅管理人（납세관리인）」，通常為韓國的稅務師或法務士，代為辦理所有申報和繳稅手續。您需要先向管轄稅務署提交「納稅管理人設定申報書」。費用約 ₩30～80萬/年。
Q3：全租（傳貰）房東如果只收保證金不收月租，也要繳稅嗎？
取決於持有住宅數。1戶：免稅。2戶（均非高價住宅）：免稅。2戶（含高價住宅）且保證金合計超₩12億：2026年起課稅。3戶以上且保證金合計超₩3億：課稅。
Q4：租金收入不申報會怎樣？韓國稅務機關怎麼知道？
韓國國稅廳透過以下管道掌握租金資訊：租賃契約確定日期登記、租客的月租稅額扣除（세액공제）申請、銀行帳戶資金流動分析、不動產登記資料交叉比對。近年國稅廳針對外國人不動產所得的稽查力度大幅加強。未申報的罰則包括：未申報加算稅 20%（或蓄意40%）、未繳加算稅每日萬分之2.5、最嚴重可移送檢察機關追究逃漏稅刑事責任。
Q5：我在韓國繳了租金所得稅，回台灣還要再繳一次嗎？
台灣對稅務居住者的全球所得課稅，但台韓租稅協定允許「外國已納稅額扣抵」。您在韓國繳的稅額可直接從台灣應納稅額中扣除（以該筆所得在台灣應稅額度為上限），實際上不會被雙重課稅。
Q6：可以用法人名義持有韓國房產出租來節稅嗎？
外國法人在韓國的不動產租金收入按法人稅率課稅（9～25%，加地方稅最高27.5%），看似低於個人最高稅率49.5%。但法人持有的缺點包括：取得稅一律12%（個人首購可能僅1～3%）、讓渡所得稅附加10～30%、利潤匯回母國時可能再被課股利所得稅。整體稅負需視個案計算，不一定更有利。
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📚 參考資料與法令來源
- 《所得稅法》第12條、第64條之2、第119條、第121條 — law.go.kr
- 國稅廳｜住宅租賃所得申報指南 — nts.go.kr
- 國稅廳｜住宅租賃所得節稅Tip — nts.go.kr
- 國稅廳｜推定租金收入（임대료）— nts.go.kr
- 세정일보｜宋彥錫議員外國人租金課稅法案（2025.10.15）— sejungilbo.com
- 韓國經濟｜高價2戶住宅推定租金課稅（2023.12.10）— hankyung.com
- 台灣財政部｜台韓所得稅協定生效公告 — mof.gov.tw
- Brunch｜2026年間主임대료變更 — brunch.co.kr
- HomeTax 申報系統 — hometax.go.kr
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