出售韓國不動產前，讓渡所得稅的計算方式與居住者身份判定將直接決定您的稅後收益
引言：一棟公寓賣出，稅金差距竟達數千萬？
來自台中的陳先生 2020 年以 ₩8 億購入首爾麻浦區一間公寓，2026 年以 ₩12 億成交，帳面獲利 ₩4 億（約 NT$1,000 萬）。然而，因為他在 2024 年移居美國，被韓國稅務機關認定為「非居住者（비거주자）」，無法適用一戶一住宅免稅，也無法享受最高 80% 的長期持有特別扣除——最終繳納的讓渡所得稅高達 ₩1.2 億（約 NT$3,000 萬），是居住者身份下稅額的三倍以上。
這不是極端案例。對於持有韓國房產的中華圈投資者而言，「居住者」還是「非居住者」的身份判定，往往是決定稅負天壤之別的關鍵因素。2026 年起，韓國更新了居住者判定基準與長期持有特別扣除的計算方式，影響深遠。
本文將為台灣、香港、中國大陸投資者完整拆解韓國讓渡所得稅的計算邏輯、居住者 vs 非居住者的稅率差異、源泉徵收制度、台韓租稅協定的活用方式，並附上三種實戰案例的稅額試算。
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1. 讓渡所得稅基本概念
讓渡所得稅（양도소득세）是指個人轉讓（出售、交換、現物出資等）韓國境內不動產或不動產相關權利時，就其「讓渡差益（양도차익）」——即售價減去取得成本及必要費用後的利潤——所課徵的稅款。
課稅對象
土地、建築物（住宅·商鋪·辦公室·工廠等）、不動產相關權利（組合員入住權·分讓權等）、以及特定股份（不動產比重超過 50% 的法人股份）均屬課稅範圍。
外國人是否需要繳納？
需要。無論是否具有韓國國籍，只要轉讓韓國境內的不動產，均須依法申報繳納讓渡所得稅。差別在於：「居住者（거주자）」與「非居住者（비거주자）」適用的稅率結構、扣除項目、免稅條件存在重大差異。
計算公式概覽
👉 延伸閱讀：非居住者 vs 居住者：韓國稅法上身份認定標準及其對房產稅負的巨大影響
▸ 下一節：居住者 vs 非居住者判定2. 居住者 vs 非居住者判定標準——2026 年新規
這是影響稅額最關鍵的第一步。韓國《所得稅法》將個人分為「居住者」與「非居住者」，兩者的讓渡所得稅待遇天差地別。
2-1 基本判定標準
| 類型 | 定義 |
|---|---|
| 居住者（거주자） | 在韓國境內設有住所，或設有 183 日以上居所的個人 |
| 非居住者（비거주자） | 不符合居住者條件的個人 |
「住所」的判定並非僅看戶籍登記，而是綜合考量：在韓國共同生活的家屬、韓國境內資產持有狀況、職業需求等「生活關係的客觀事實」。
2-2 ⚠️ 2026 年重大變更：兩個課稅期間合算
此變更對中華圈投資者的影響：過去許多投資者利用「年底入境、隔年初出境」的方式，使單一年度停留天數不超過 183 日以維持非居住者身份。2026 年起此策略失效。
2-3 臨時出境視為國內居所期間
2026 年修正施行規則明確規定：在韓國設有居所的個人出境後再入境，若出境目的屬以下情形，出境期間仍視為國內居所期間：短期觀光、疾病治療、親屬婚喪喜慶、出差·研修等業務相關事由、其他類似事由。
2-4 居住者 vs 非居住者：讓渡所得稅待遇差異總覽
| 項目 | 居住者 | 非居住者 |
|---|---|---|
| 一戶一住宅免稅 | ✅ 可（售價 ≤₩12 億免稅；超過部分按比例課稅） | ❌ 不可（原則上） 例外：全戶出國後 2 年內售出 |
| 長期持有特別扣除（特例） | ✅ 最高 80%（保有＋居住各 4%/年） | ❌ 僅適用一般扣除最高 30% |
| 基本稅率 | 6%～45%（八級累進） | 相同（但因扣除額少，實際稅負更高） |
| 短期持有重課 | 1 年未滿 70%、1～2 年 60% | 相同 |
| 源泉徵收 | 不適用 | ⚠️ 賣給法人時，買方須代扣 |
| 海外匯款 | 繳清稅款後自由匯出 | 須取得「讓渡所得稅申報納稅證明」後方可匯出 |
3. 2026 年基本稅率表——八級累進稅率與短期重課
3-1 基本稅率（保有 2 年以上）
居住者與非居住者均適用相同的基本稅率結構，差異在於可扣除項目不同，導致「課稅標準（과세표준）」不同。
| 課稅標準 | 稅率 | 累進扣除額 |
|---|---|---|
| ₩1,400 萬以下 | 6% | — |
| ₩1,400 萬～₩5,000 萬 | 15% | ₩126 萬 |
| ₩5,000 萬～₩8,800 萬 | 24% | ₩576 萬 |
| ₩8,800 萬～₩1.5 億 | 35% | ₩1,544 萬 |
| ₩1.5 億～₩3 億 | 38% | ₩1,994 萬 |
| ₩3 億～₩5 億 | 40% | ₩2,594 萬 |
| ₩5 億～₩10 億 | 42% | ₩3,594 萬 |
| ₩10 億以上 | 45% | ₩6,594 萬 |
另須加繳地方所得稅（지방소득세）= 讓渡所得稅的 10%。因此實際最高邊際稅率為 49.5%（45% × 1.1）。
3-2 短期持有重課稅率
| 保有期間 | 住宅·入住權 | 其他不動產 |
|---|---|---|
| 1 年未滿 | 70% | 50% |
| 1 年以上～2 年未滿 | 60% | 40% |
| 2 年以上 | 基本稅率（6%～45%） | 基本稅率 |
3-3 ⚠️ 多住宅重課：2026 年 5 月 9 日後恢復
外國投資者若持有多間韓國住宅，務必關注此日期，必要時在 5 月 9 日前完成出售。
讓渡所得稅的計算涉及多重變數——保有期間、居住者身份、住宅數量均會大幅影響最終稅額
4. 長期持有特別扣除——最高 80% 扣除的條件與限制
長期持有特別扣除（장기보유특별공제）是讓渡所得稅中最強大的節稅工具。它從讓渡差益中扣除一定比例，直接縮小課稅標準。
4-1 一般扣除率（所有不動產適用）
適用對象：商鋪、土地、多住宅者的住宅、非居住者的住宅。按保有期間每年 2%，最高 30%（15 年以上）。
| 保有期間 | 扣除率 |
|---|---|
| 3 年以上～4 年未滿 | 6% |
| 4 年以上～5 年未滿 | 8% |
| 5 年以上～6 年未滿 | 10% |
| 6 年以上～7 年未滿 | 12% |
| 7 年以上～8 年未滿 | 14% |
| 8 年以上～9 年未滿 | 16% |
| 9 年以上～10 年未滿 | 18% |
| 10 年以上～11 年未滿 | 20% |
| 11 年以上～12 年未滿 | 22% |
| 12 年以上～13 年未滿 | 24% |
| 13 年以上～14 年未滿 | 26% |
| 14 年以上～15 年未滿 | 28% |
| 15 年以上 | 30% |
4-2 特例扣除率（一戶一住宅居住者專用）
適用條件：居住者 ＋ 一戶一住宅 ＋ 該住宅居住滿 2 年以上。保有期間扣除（每年 4%）＋ 居住期間扣除（每年 4%）合計最高 80%。
| 期間 | 保有扣除率（每年 4%） | 居住扣除率（每年 4%） | 合計最高 |
|---|---|---|---|
| 3 年 | 12% | 12% | 24% |
| 5 年 | 20% | 20% | 40% |
| 7 年 | 28% | 28% | 56% |
| 10 年以上 | 40% | 40% | 80% |
4-3 ⚠️ 非居住者的限制
4-4 2026 年新解釋：非居住者期間可納入計算
2025 年 1 月企劃財政部發布新的有權解釋（조세정책과-69, 2025.01.13.）：若讓渡時點為居住者身份，即使中間曾有一段時間為非居住者，該非居住者期間的保有年數與居住年數仍可併入特例扣除計算。
此解釋對在韓國買房後一度出國、後來又回到韓國的投資者極為有利。
▸ 下一節：源泉徵收制度5. 非居住者源泉徵收制度——買方代扣 10%
當非居住者出售韓國不動產給法人（內國法人或外國法人）時，買方法人有義務從買賣價款中代扣稅款並繳納給稅務機關。
源泉徵收稅額計算
| 情形 | 源泉徵收金額 |
|---|---|
| 取得價額不明 | 買賣價款（讓渡價額）× 10% |
| 取得價額已確認 | 買賣價款 × 10% 與 讓渡差益 × 20% 中較低者 |
若賣方（非居住者）已自行申報繳納讓渡所得稅，買方可從源泉徵收金額中扣除賣方已繳稅額，僅就差額部分源泉徵收。
買方為個人時
當買方為個人（非法人）時，原則上不需要進行源泉徵收。但賣方（非居住者）仍須自行在讓渡日所屬月份的月末起 2 個月內申報繳納。
申報期限
| 身份 | 預定申報期限 |
|---|---|
| 居住者 | 讓渡日所屬月份月末起 2 個月內 |
| 非居住者 | 相同（讓渡日所屬月份月末起 2 個月內） |
| 源泉徵收繳納 | 支付月份的次月 10 日前 |
⚠️ 海外匯款前的必備文件
非居住者出售韓國不動產後，將售房款項匯往海外時，韓國的外匯銀行會要求提供「讓渡所得稅申報納稅證明」。未完成稅務申報就無法匯出資金。這是許多外國投資者忽略的重點。
👉 延伸閱讀：韓國《外匯交易法》與跨境購房資金匯入指南
▸ 下一節：台韓租稅協定6. 台韓租稅協定活用——避免雙重課稅
2023 年 12 月 27 日，《台韓避免雙重課稅協定》正式生效，為在韓國持有房產的台灣投資者提供了重要的稅務優化工具。
協定重點摘要
| 項目 | 協定內容 |
|---|---|
| 不動產讓渡所得 | 由不動產所在地國（韓國）優先課稅。台灣不放棄課稅權，但須給予外國納稅額扣除。 |
| 股利所得 | 源泉徵收上限 10% |
| 利息所得 | 源泉徵收上限 10% |
| 避免雙重課稅方法 | 台灣方面：外國納稅額扣除法——在韓國已繳的讓渡所得稅可從台灣應納稅額中扣除。 |
實務操作
台灣投資者在韓國出售房產並繳納讓渡所得稅後，回到台灣申報綜合所得稅時，可將韓國已繳稅額作為「外國納稅額扣除」從台灣稅額中抵減，避免同一筆所得被兩國雙重課稅。但扣除金額以台灣稅法計算的應納稅額為上限。
香港·中國大陸投資者
香港目前未與韓國簽訂租稅協定。中國大陸與韓國之間有《中韓避免雙重課稅協定》（1994 年生效），不動產讓渡所得同樣由所在地國課稅，並適用外國納稅額扣除法。
▸ 下一節：實戰案例計算7. 實戰案例計算——三種情境稅額比較
以下三個案例均以同一間公寓為基礎：2019 年取得價額 ₩8 億，2026 年讓渡價額 ₩12 億，讓渡差益 ₩4 億，保有期間 7 年，必要費用 ₩2,000 萬。
案例 A：居住者 ＋ 一戶一住宅 ＋ 居住滿 2 年以上
| 項目 | 金額 / 說明 |
|---|---|
| 讓渡差益 | ₩4 億 − ₩2,000 萬 = ₩3.8 億 |
| 一戶一住宅免稅 | 讓渡價額 ₩12 億 ≤ ₩12 億 → 全額免稅 |
| 應繳讓渡所得稅 | ₩0 |
案例 B：非居住者 ＋ 一住宅（無免稅適用）
| 項目 | 金額 / 說明 |
|---|---|
| 讓渡差益 | ₩3.8 億 |
| 長期持有特別扣除（一般） | 7 年 × 2% = 14% → ₩3.8 億 × 14% = ₩5,320 萬 |
| 扣除後差益 | ₩3.8 億 − ₩5,320 萬 = ₩3.268 億 |
| 基本扣除 | ₩250 萬 |
| 課稅標準 | ₩3.268 億 − ₩250 萬 = ₩3.243 億 |
| 稅率適用 | ₩3 億～₩5 億區間：40%，累進扣除 ₩2,594 萬 |
| 算出稅額 | ₩3.243 億 × 40% − ₩2,594 萬 = ₩10,378 萬 |
| 地方所得稅（10%） | ₩1,038 萬 |
| 合計應繳 | ≈ ₩1.14 億（約 NT$2,850 萬） |
案例 C：非居住者 ＋ 多住宅（2026.05.09 後重課恢復）
| 項目 | 金額 / 說明 |
|---|---|
| 讓渡差益 | ₩3.8 億 |
| 長期持有特別扣除 | 重課對象不適用 → ₩0 |
| 基本扣除 | ₩250 萬 |
| 課稅標準 | ₩3.8 億 − ₩250 萬 = ₩3.775 億 |
| 稅率適用 | 基本稅率 40% + 重課 20% = 60% |
| 算出稅額 | ₩3.775 億 × 60% − ₩2,594 萬 = ₩20,056 萬 |
| 地方所得稅（10%） | ₩2,006 萬 |
| 合計應繳 | ≈ ₩2.21 億（約 NT$5,525 萬） |
三案例比較總覽
| 案例 | 身份 | 應繳稅額 | 實際稅率 |
|---|---|---|---|
| A | 居住者·一戶一住宅 | ₩0 | 0% |
| B | 非居住者·一住宅 | ≈ ₩1.14 億 | ≈ 30% |
| C | 非居住者·多住宅（重課） | ≈ ₩2.21 億 | ≈ 58% |
同一間房產，案例 C 的稅額是案例 B 的近兩倍，更是案例 A 的無限倍。身份判定與持有住宅數量的組合，決定了截然不同的稅務結果。
▸ 下一節：節稅策略8. 節稅策略與常見錯誤
策略一：確保讓渡時點為居住者身份
若計劃出售韓國房產，在讓渡日之前確保自己符合「居住者」判定至關重要。2026 年起可跨兩個課稅年度合算 183 日，提前規劃入境時間。居住者身份可享受一戶一住宅免稅（₩12 億以下）及最高 80% 特例扣除。
策略二：全戶出國後 2 年內出售
因海外移民或 1 年以上海外就業·就學，全戶出國時，出國日當天持有 1 住宅者，在出國日起 2 年內出售，即使已為非居住者，仍可例外適用一戶一住宅免稅。逾期則喪失此優惠。
策略三：多住宅者在 2026 年 5 月 9 日前處分
多住宅重課暫緩措施截至 2026 年 5 月 9 日。在此之前出售，僅適用基本稅率（6%～45%），無 20%～30% 的加重稅率。
策略四：善用台韓租稅協定的外國納稅額扣除
台灣投資者在韓國繳納的讓渡所得稅，可在台灣申報所得稅時作為「已在國外繳納之所得稅」抵減。建議保留韓國稅務機關出具的完稅證明正本。
策略五：保有期間至少滿 2 年
保有未滿 2 年的住宅稅率為 60%～70%，與保有 2 年以上的基本稅率（6%～45%）差距懸殊。即使急需資金，也應盡可能等待滿 2 年再出售。
常見錯誤
| 錯誤 | 後果 |
|---|---|
| 未在期限內申報 | 無申報加算稅 20%；故意隱匿則加算 40% |
| 未繳納即嘗試海外匯款 | 銀行拒絕匯出；資金滯留韓國帳戶 |
| 以為「外國人」自動免稅 | 外國人與韓國國民適用相同稅率，不因國籍而免除 |
| 取得價額舉證不全 | 稅務機關按基準市價推定取得成本，可能導致差益被高估、稅額暴增 |
| 忽視地方所得稅 | 讓渡所得稅的 10% 須另行繳納給地方政府，漏繳同樣面臨滯納罰款 |
👉 延伸閱讀：2026 年韓國取得稅完全解析
▸ 常見問題 FAQ❓ 常見問題 FAQ
Q1：我持有 F-2 簽證住在韓國超過 5 年，算居住者嗎？
若在韓國有住所或連續 183 日以上居所，原則上認定為居住者。持 F-2 簽證長期居住且有韓國境內家屬或資產者，通常會被判定為居住者。但最終判定需綜合考量個案事實，建議委託稅務士出具居住者判定意見書。
Q2：讓渡所得稅可以分期繳納嗎？
可以。稅額超過 ₩2,000 萬時，可在申報期限內繳納一半，其餘在申報期限後 2 個月內分期繳納。若稅額超過 ₩1 億，最長可申請 6 個月分期。
Q3：贈與（而非出售）韓國房產，是否需要繳讓渡所得稅？
贈與時，讓渡者不繳讓渡所得稅，但受贈者須繳納「贈與稅（증여세）」。若贈與對象為配偶，免稅額為 ₩6 億；直系親屬（成年子女）免稅額為 ₩5,000 萬。超過免稅額部分按 10%～50% 累進課稅。
Q4：我在韓國從未實際居住過（純投資），可以適用長期持有特別扣除嗎？
可以適用「一般扣除率」（最高 30%），但不能適用「特例扣除率」（最高 80%）。特例扣除率要求必須是居住者身份且在該住宅實際居住滿 2 年以上。
Q5：出售後的資金匯回台灣需要什麼文件？
需向韓國外匯銀行提供：① 不動產買賣契約書、② 讓渡所得稅申報納稅證明（稅務署發行）、③ 不動產登記簿謄本、④ 外國人登錄證或護照。銀行審核通過後方可辦理海外匯款。
Q6：如果韓國的稅和台灣的稅加起來超過 100% 怎麼辦？
實務上不會發生。台韓租稅協定的外國納稅額扣除以「台灣稅法計算的應納稅額」為上限——即韓國已繳稅額可抵減台灣稅額，但抵減後台灣稅額最低為零，不會退回韓國多繳部分。總體稅負不會超過兩國中稅率較高者的水準。
Q7：2026 年 5 月 9 日後多住宅重課恢復，是否有可能再延長暫緩？
截至 2026 年 2 月，尚無政府延長暫緩的正式公告。但考慮到韓國政治局勢變化（新任總統政策方向），存在延長的可能性。建議持續關注國土交通部及企劃財政部的最新公告，或訂閱本站更新通知。
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📎 參考法規與官方資源
- 韓國《所得稅法》讓渡所得稅 全文 → 國家法令情報中心
- 國稅廳：讓渡所得稅稅率表 → nts.go.kr
- 國稅廳：讓渡所得稅概要 → nts.go.kr
- 生活法令情報：讓渡所得稅計算 → easylaw.go.kr
- 台灣財政部：我國與韓國所得稅協定 → mof.gov.tw
- 讓渡所得稅自動計算機 → 부동산계산기.com
撰稿：China‑Korea Property Law 編輯團隊
審稿：韓國稅務士·公認會計師顧問團
發布日期：2026 年 2 月 28 日 ｜ 最後更新：2026 年 2 月 28 日
資料來源：韓國國稅廳、企劃財政部、國家法令情報中心、台灣財政部、稅務法人多率（Dasol Tax）
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