2026外國人韓國購房攻略

外國人韓國買房須知

📋 目錄

• 🏠 2026外國人購房新規總覽
• 📋 土地交易許可區域與申請流程
• 💰 資金調達計劃書準備攻略
• 🏡 實際居住義務與履行金制度
• 💸 取得稅財產稅轉讓稅完整解析
• ⚠️ 違規處罰與法律風險防範
• ❓ FAQ

2026年韓國針對外國人購房實施了史上最嚴格的規範，從土地交易許可到實際居住義務，每一個環節都需要投資者仔細了解。這份完整攻略將帶您深入理解所有關鍵規定，幫助您在韓國房產投資中避開風險，掌握機會。無論您是首次考慮韓國置產，還是已經持有物業的投資者，這些資訊都至關重要喔！🏠

 

我自己研究這些新規時，發現很多細節容易被忽略，但正是這些細節決定了投資成敗。從2025年8月開始陸續實施的政策，到2026年2月10日全面生效的資金調達計劃書制度，整個法規體系形成了完整的外國人購房審查機制。接下來讓我們逐一拆解每個重要環節吧！📖

🏠 2026外國人購房新規總覽

韓國政府在2025年下半年開始推動一系列針對外國人房產投資的嚴格規範，這是為了應對首爾等熱門地區房價持續攀升的問題。根據國土交通部的統計數據，2024年外國人在首爾的房產交易量創下歷史新高，其中中國籍買家佔比超過六成，引發了當地居民對於房價被炒高的擔憂。

 

新規的核心目標是區分投資性購房與自住需求，確保外國人購房後確實用於居住而非純粹投機。政府將首爾全境以及京畿道、仁川部分地區劃定為土地交易許可區域，在這些區域內購買住宅的外國人必須取得政府許可，並承諾實際居住至少兩年。這項規定從根本上改變了外國人在韓國購房的遊戲規則呢！🎯

 

政策實施後的效果相當顯著，2025年9月至12月期間，首都圈外國人住宅交易量從前一年同期的1793件驟降至1080件，降幅達到40%。更值得關注的是，透過委託管理人進行的非居住外國人交易幾乎完全消失，從56件銳減至僅1件，降幅高達98%。這些數字充分說明新規對投機行為產生了強力的遏制作用啊！📊

 

對於華人投資者而言，理解這些變化至關重要。過去可以透過代理人或投資公司輕鬆購入韓國房產的時代已經結束，現在每一筆交易都需要本人親自參與審查程序，提交詳細的資金來源證明，並承諾履行居住義務。雖然這增加了投資門檻，但對於真正有意在韓國長期發展的投資者來說，反而創造了更健康的市場環境喔！💡

 

📊 2026外國人購房新規重點對照表

項目	2025年之前	2026年新規
購房許可	無需許可自由購買	指定區域需政府許可
資金證明	僅需基本申報	詳細資金調達計劃書
居住義務	無強制要求	4個月內入住2年實住
違規罰則	輕微罰款	最高房價10%履行金

 

從實務層面來看，新規要求外國人在簽訂購房合約後30天內完成交易申報，申報內容必須包含詳細的在韓居留資格、住所地址，以及過去一年內是否在韓國居住滿183天等資訊。這些資料將被納入不動產交易管理系統RTMS進行追蹤，政府可以隨時查核外國買家是否確實履行居住承諾。整個監管體系變得相當嚴密呢！🔍

 

值得注意的是，這些規定並非針對所有外國人一視同仁。持有F-2（長期居留）、F-4（海外同胞）、F-5（永久居留）、F-6（結婚移民）等居留資格的外國人，在審查程序上可能享有較為寬鬆的待遇。相對地，持有短期簽證或投資簽證的買家將面臨更嚴格的審查標準。了解自己的居留身份如何影響購房資格，是進入韓國房市的第一步啊！📋

 

對於計劃在2026年購入韓國房產的投資者，建議提前至少六個月開始準備相關文件，包括資金來源證明、海外資產證明、銀行往來紀錄等。同時也要評估自己是否能夠滿足實際居住的要求，因為這不僅涉及法律合規問題，也直接影響到投資回報的實現方式喔！💰

 

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📌 韓國房產法規查詢

在韓國購房前，建議先查詢官方法規資訊！
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新規的另一個重要面向是加強了對房產仲介和代書的監管責任。協助外國人進行購房交易的專業人士必須確保客戶完全理解法規要求，並在交易過程中提供必要的翻譯和說明服務。若仲介未盡告知義務導致客戶違規，仲介本身也可能面臨處罰。這意味著選擇可靠的專業團隊協助購房變得更加重要了呢！👥

 

展望未來，韓國政府已經表示會持續觀察新規的執行效果，並視情況進一步調整政策。目前的土地交易許可區域指定期限至2026年底，屆時將根據市場狀況決定是否延長或擴大範圍。對於投資者而言，保持對政策變化的關注是長期投資成功的關鍵要素啊！📈

📋 土地交易許可區域與申請流程

土地交易許可區域制度是2026年外國人購房新規的核心機制，直接決定了外國人能否在特定地區購買住宅。韓國政府從2025年8月26日開始，將首爾全部25個區以及京畿道、仁川的部分熱門地區劃定為土地交易許可區域。在這些區域內，任何外國人購買住宅都必須事先取得地方政府的許可才能完成交易喔！🗺️

 

首爾市內的土地交易許可區域涵蓋了江南區、瑞草區、松坡區、江東區等傳統富人區，也包括龍山區、麻浦區、城東區等新興熱門地段。京畿道方面則集中在城南市、河南市、光明市、果川市等與首爾接壤的衛星城市。仁川市的松島國際都市和永宗島部分區域也被納入管制範圍，這些都是過去外國投資者特別青睞的地區呢！🏙️

 

申請土地交易許可的流程相當繁複，首先需要準備完整的申請書，載明購房目的、預計使用方式、資金來源等資訊。外國申請人還需要額外提交護照影本、在韓居留證明、海外資產證明文件等。所有外文文件必須經過公證並附上韓文翻譯本，這是許多申請者容易忽略的細節啊！📝

 

許可審查期間通常為15個工作日，但複雜案件可能延長至30個工作日。審查重點包括申請人的購房動機是否合理、資金來源是否合法、是否有能力履行實際居住義務等。政府也會查核申請人過去在韓國的房產交易紀錄，若有違規前科將大幅降低獲批機率。審查過程相當嚴謹，絕不是走形式而已喔！🔎

 

🗺️ 土地交易許可區域申請文件清單

文件類型	必備程度	注意事項
土地交易許可申請書	必備	使用政府規定格式
護照影本	必備	有效期需超過6個月
外國人登錄證	在韓者必備	載明居留資格類型
資金調達計劃書	必備	詳列所有資金來源
資金來源證明	必備	銀行證明/稅單等
居住計劃說明	必備	說明入住時間與方式

 

許可獲批後並非一勞永逸，買家必須在許可有效期內完成交易，通常為許可核發後60天內。若未能在期限內完成交易，許可將自動失效，需要重新申請。這對於需要從海外匯款的買家來說是個挑戰，建議提前做好資金調度安排呢！⏰

 

對於不在土地交易許可區域內的地區，外國人購房仍然相對自由，只需要在交易完成後進行一般的不動產登記即可。這包括韓國的地方城市如釜山、大邱、光州、大田等，以及首都圈內未被劃入許可區域的部分地區。想要避開繁複許可程序的投資者可以考慮這些替代選項啊！🌆

 

不過要注意的是，即使在非許可區域購房，2026年2月10日起仍然需要提交資金調達計劃書。這項要求是全國性的，不受區域限制。換句話說，無論在韓國哪裡購房，外國人都必須清楚說明資金來源，政府對於外國資金流入房市的監控已經無死角了喔！💼

 

從實務經驗來看，許可申請被駁回的主要原因包括資金來源無法合理說明、購房目的與申請人背景不符、無法提供具體的居住安排計劃等。建議申請前先諮詢專業律師或代書，確保所有文件準備完善，避免因小失大錯過理想的購房時機呢！👨‍⚖️

 

📋 土地交易許可線上查詢

查詢您想購買的區域是否屬於土地交易許可區域
避免因不了解法規而產生違規風險

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許可制度也設有例外條款，繼承取得的房產不需要事先許可，但仍需在取得後6個月內向政府報告。配偶為韓國國民的外國人在購買家庭住宅時，審查標準可能較為寬鬆。這些例外規定讓整個制度保持了一定的彈性呢！📜

💰 資金調達計劃書準備攻略

資金調達計劃書是2026年外國人購房新規中最關鍵的文件之一，從2月10日起，所有在土地交易許可區域內購買住宅的外國人都必須提交這份詳細的資金來源說明。這不僅僅是填寫一張表格那麼簡單，而是需要提供完整的證明文件來支持您所申報的每一項資金來源喔！💵

 

資金調達計劃書的主要內容包括自有資金、借款資金、處分資產所得三大類別。自有資金需要說明是來自薪資收入、事業所得、投資收益還是其他來源。借款資金則需要載明貸款機構、貸款金額、還款計劃等細節。處分資產所得必須提供原資產的購入證明和出售證明，形成完整的資金流向記錄呢！📊

 

對於海外匯入的資金，審查標準特別嚴格。您需要提供海外銀行的帳戶明細、匯款證明、資金在海外時的來源證明等。如果資金是從多個國家或帳戶匯入，每一筆都需要單獨說明和證明。韓國金融情報院FIU也會對大額匯款進行反洗錢審查，確保資金來源合法啊！🌍

 

準備資金證明文件時，建議至少保留三年內的完整財務紀錄。常用的證明文件包括銀行存款證明、薪資單或雇用合約、企業財務報表、股票交易明細、不動產買賣合約等。所有外文文件必須經過公證翻譯，這是許多申請者容易忽略但卻至關重要的細節喔！📋

 

💵 資金調達計劃書內容架構

資金類型	必須說明項目	證明文件
自有資金-薪資	雇主/職位/年收入	薪資單/雇用合約
自有資金-事業	公司名稱/持股比例	營業執照/財報
借款資金	貸款機構/金額/期限	貸款合約/核貸書
資產處分	原資產類型/處分價格	買賣合約/過戶證明
海外匯款	匯款銀行/金額/日期	匯款證明/海外帳戶明細

 

資金調達計劃書一旦提交，政府有權進行後續查核。如果發現申報內容與實際情況不符，可能面臨嚴重的法律後果。虛假申報的罰款金額高達3,000萬韓元，約合人民幣16萬元，這還不包括可能的刑事責任。誠實申報是避免麻煩的唯一方法啊！⚠️

 

對於使用韓國金融機構貸款的買家，銀行會直接將貸款資訊提供給政府作為資金證明。外國人在韓國銀行貸款的條件通常比本國人嚴格，通常需要持有長期居留資格，並提供穩定的在韓收入證明。貸款成數上限也可能較低，建議提前與銀行溝通確認可貸額度呢！🏦

 

許多華人投資者詢問是否可以使用親友贈與的資金購房。答案是可以，但必須如實申報贈與來源，並提供贈與合約和贈與人的資金來源證明。韓國對於贈與稅的課徵相當嚴格，大額贈與可能產生高達50%的稅負，這是必須事先計算的成本喔！🎁

 

資金調達計劃書的準備工作建議提前三個月開始，尤其是需要從海外調度資金的情況。匯款需要時間，文件公證需要時間，翻譯認證也需要時間。提早準備可以避免因時間緊迫而出錯，也能確保在看中理想房產時能夠迅速行動呢！⏳

 

💰 韓國外匯管理規定查詢

了解海外資金匯入韓國的相關規定
確保您的資金調度符合法規要求

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專業建議是聘請熟悉外國人購房業務的律師或稅務師協助準備資金調達計劃書。雖然這會產生額外費用，但專業人士可以確保文件格式正確、內容完整，大幅提高申請通過的機率。投資韓國房產動輒數億韓元，專業諮詢費用相比之下是值得的投資啊！👨‍💼

🏡 實際居住義務與履行金制度

實際居住義務是2026年外國人購房新規的另一項核心要求，直接關係到投資者能否順利持有韓國房產。根據規定，在土地交易許可區域內購買住宅的外國人必須在取得產權後4個月內實際入住，並連續居住至少2年。這項規定從根本上排除了純投資炒作的可能性喔！🏠

 

居住義務的判定標準相當嚴格，不是偶爾入住就能算數。政府會透過多種方式查核居住事實，包括外國人登錄證上的住址是否變更、水電瓦斯帳單是否顯示正常使用、鄰居訪查紀錄等。即使短期出國也需要注意，單次出國超過3個月可能被認定為中斷居住呢！🔍

 

對於無法履行居住義務的買家，韓國政府設立了履行金制度作為制裁手段。履行金的金額最高可達購房價格的10%，以首爾江南區一間15億韓元的公寓為例，履行金可能高達1.5億韓元，約合人民幣82萬元。這是一筆相當可觀的金額，足以讓投機者三思而後行啊！💸

 

履行金並非一次性課徵就結束，若買家在繳納履行金後仍未履行居住義務，政府可以每年持續課徵，直到買家開始實際居住或出售房產為止。更嚴重的情況下，政府有權強制買家將房產以市價出售，這對於投資回報的影響是毀滅性的喔！⚠️

 

🏠 實際居住義務判定標準

判定項目	合格標準	注意事項
入住期限	取得產權後4個月內	裝修期間可申請延期
連續居住	至少2年不間斷	單次出國不超過3個月
住址登記	外國人登錄證地址一致	須主動變更登記
生活痕跡	水電帳單/郵件收件等	保留所有居住證明

 

對於因工作或家庭因素確實無法全年居住在韓國的買家，政府也設有一定的彈性空間。例如派駐海外的韓國企業員工配偶、在韓有子女就學的外國人等，可以申請居住義務的暫時豁免。但這需要提供充分的證明文件，且豁免期間有限制呢！📝

 

許多投資者詢問是否可以將房產出租來規避居住義務，答案是否定的。在土地交易許可區域內取得的住宅，2年居住義務期間內禁止出租給第三人。若被發現違規出租，不僅會被課以履行金，出租所得也可能被追繳。政府對這方面的查核相當嚴格啊！🚫

 

完成2年居住義務後，房產的使用限制才會解除，屆時可以自由出租或出售。這意味著從購房到能夠實現租金收益，至少需要等待2年以上。對於追求短期投資回報的買家來說，這是一個重要的考量因素喔！⏰

 

建議有意在韓國購房的外國人先評估自己的工作和生活安排，確認是否能夠配合居住義務的要求。如果確定無法長期居住，考慮購買非土地交易許可區域的房產可能是更務實的選擇。投資決策應該基於對自身情況的客觀評估呢！💭

 

⚠️ 居住義務違規查詢

了解履行金計算方式與繳納程序
避免因不了解規定而產生高額罰款

🔍 前往韓國政府入口網站

 

居住義務期間的計算從房產登記完成之日起算，而非從簽約日或付款日起算。因此在規劃時間表時，要將過戶登記所需時間也納入考量。韓國的房產登記通常需要2-4週，這段時間也會影響入住期限的計算喔！📅

💸 取得稅財產稅轉讓稅完整解析

在韓國購買房產涉及多種稅費，外國人與韓國人適用相同的稅率，但某些情況下可能面臨更高的稅負。全面理解韓國房產稅制是做出明智投資決策的基礎，讓我們逐一分析取得稅、持有稅和轉讓稅的具體規定吧！💰

 

取得稅是購房時需要繳納的第一筆主要稅費，稅率從1%到12%不等，視房產價值和購買人情況而定。一般住宅的取得稅率為1%至3%，但購買價格超過6億韓元的高價住宅稅率會提高。如果購買的是土地交易許可區域內的房產，且買家被認定為投資目的，稅率可能高達12%啊！📈

 

以首爾江南區一間15億韓元的公寓為例，一般情況下的取得稅約為1,500萬至4,500萬韓元。但如果被認定為多住宅者或投資性購買，取得稅可能飆升至1.8億韓元。這筆稅費必須在取得產權後60天內繳納，逾期將加收滯納金呢！💵

 

持有期間需要繳納的稅費包括財產稅和綜合不動產稅。財產稅是地方稅，每年7月和9月分兩期繳納，稅率從0.1%至0.4%不等。綜合不動產稅是國稅，針對高價房產課徵，稅率從0.5%至6%，公示價格超過11億韓元的住宅才需要繳納喔！🏠

 

💰 韓國房產稅費一覽表

稅種	稅率範圍	繳納時點
取得稅	1% - 12%	取得後60天內
財產稅	0.1% - 0.4%	每年7月/9月
綜合不動產稅	0.5% - 6%	每年12月
轉讓所得稅	6% - 75%	轉讓後2個月內
地方教育稅	取得稅的20%	隨取得稅繳納

 

轉讓所得稅是出售房產時獲利部分需要繳納的稅費，這是韓國房產稅制中最複雜也最重要的環節。基本稅率從6%至45%，採累進稅率計算。對於持有期間不足2年的短期轉讓，稅率可能高達75%，這是政府遏制短期炒作的重要手段啊！📊

 

多住宅者出售房產時面臨更高的稅負。2住宅者需要在基本稅率上加徵20個百分點，3住宅以上者加徵30個百分點。也就是說，擁有3套以上住宅的人出售房產，轉讓所得稅率可能高達75%，幾乎將大部分獲利都繳給政府了呢！💸

 

外國人在韓國出售房產後，必須在轉讓後2個月內完成納稅申報並繳清稅款。如果計劃離開韓國，必須在出境前完成納稅義務，否則可能被限制出境。這是許多外國投資者容易忽略的重點，務必提前做好稅務規劃喔！✈️

 

韓國與許多國家簽有租稅協定，避免雙重課稅。中國大陸、台灣、香港居民在韓國繳納的房產相關稅費，在一定條件下可以在本國稅額中抵扣。建議諮詢專業稅務師，了解如何運用租稅協定優化整體稅負呢！🌏

 

💸 韓國稅務資訊查詢

了解韓國房產相關稅率與計算方式
提前做好稅務規劃避免意外支出

🔍 前往韓國國稅廳官網

 

租金收入也需要繳納所得稅，稅率從6%至45%採累進計算。每年5月需要進行綜合所得稅申報，將租金收入與其他所得合併計算稅額。外國人即使不在韓國居住，只要在韓國有租金收入就需要履行納稅義務啊！🏢

⚠️ 違規處罰與法律風險防範

了解違規行為的法律後果是每位外國投資者必須重視的課題，2026年新規大幅加重了違規處罰力度，從罰款到強制處分都有可能發生。讓我們詳細了解各種違規情況及其處罰標準吧！⚖️

 

資金調達計劃書相關違規是最常見的問題類型。未提交資金調達計劃書的罰款金額為500萬韓元，約合人民幣2.7萬元。提交虛假或不實內容的罰款金額為3,000萬韓元，約合人民幣16萬元。情節嚴重者還可能面臨刑事追訴呢！💰

 

交易申報違規同樣會受到處罰。未在30天內完成交易申報，或申報內容不實者，可能被課以3,000萬韓元以下的罰款。如果涉及隱匿交易資訊或虛報交易價格，處罰會更加嚴重，甚至可能被認定為逃漏稅而面臨刑事責任啊！📋

 

居住義務違規的處罰最為嚴厲。如前所述，未履行居住義務者將被課以履行金，金額最高達房產價格的10%。這不是一次性處罰，而是持續課徵直到開始居住或處分房產為止。長期違規者還可能被強制要求以市價出售房產呢！🏠

 

⚠️ 違規類型與處罰標準對照

違規類型	處罰內容	金額/後果
未提交資金計劃書	過怠料(罰款)	500萬韓元
虛假申報	過怠料+刑事追訴	3,000萬韓元以下
未履行居住義務	履行金	房價10%以下
違規出租	履行金+租金追繳	依情節裁定
無許可購房	契約無效+罰款	依情節裁定

 

在土地交易許可區域內未取得許可即進行交易，該交易契約可能被認定為無效。這意味著不僅購房失敗，已經支付的款項追回也可能面臨困難。在進行任何購房交易前，務必先確認是否需要申請許可喔！🚫

 

違規紀錄會影響未來在韓國的各項活動。有購房違規紀錄的外國人，未來申請簽證延期或變更居留資格時可能受到不利影響。嚴重違規者甚至可能被取消居留資格或被禁止再入境韓國呢！✈️

 

防範法律風險的最佳方式是在購房前充分了解規定，並聘請專業團隊協助。建議選擇有外國人購房經驗的律師、代書和稅務師，他們可以在各個環節提供專業指導，避免因不了解規定而誤觸法網啊！👨‍⚖️

 

如果已經發生違規情況，應該盡快尋求法律諮詢並主動配合政府調查。主動坦承和補正的態度通常可以獲得較輕的處罰，而隱匿或對抗只會讓情況更加惡化。及時處理是降低損失的關鍵呢！🔧

 

⚖️ 韓國法律諮詢資源

如遇法律問題可尋求專業協助
韓國法律援助公團提供外國人法律諮詢服務

🔍 前往韓國法律援助公團

 

總結來說，2026年韓國外國人購房規定雖然嚴格，但只要充分了解並遵守規定，仍然可以順利完成投資。關鍵在於事前準備充分、程序合規進行、義務如實履行。希望這份攻略能幫助您在韓國房產投資中順利前行啊！🎯

❓ FAQ

Q1. 2026年外國人在韓國買房需要什麼資格？

 

A1. 外國人在韓國購房不需要特定簽證資格，但在土地交易許可區域購買住宅需要政府許可，並承諾4個月內入住、連續居住2年。持有長期居留資格者審查較為寬鬆喔！

 

Q2. 資金調達計劃書需要準備哪些文件？

 

A2. 需要準備銀行存款證明、薪資單或事業收入證明、海外資產證明、匯款紀錄等。所有外文文件須經公證翻譯為韓文，建議提前3個月準備呢！

 

Q3. 不履行居住義務會有什麼後果？

 

A3. 會被課以履行金，金額最高達房價的10%，並且每年持續課徵直到開始居住或出售房產。嚴重者可能被強制以市價處分房產啊！

 

Q4. 外國人購房的稅率跟韓國人一樣嗎？

 

A4. 基本稅率相同，但投資性購房可能被課以較高稅率。取得稅1%-12%，轉讓所得稅6%-75%，多住宅者和短期轉讓稅率更高喔！

 

Q5. 首爾哪些區域屬於土地交易許可區域？

 

A5. 首爾全部25個區都被劃入土地交易許可區域，包括江南區、瑞草區、松坡區、龍山區、麻浦區等所有行政區呢！

 

Q6. 居住義務期間可以出國嗎？

 

A6. 可以短期出國，但單次出國不宜超過3個月，否則可能被認定為中斷居住。建議保留往返機票和出入境紀錄作為證明啊！

 

Q7. 可以用公司名義購買韓國房產嗎？

 

A7. 外國法人購買韓國房產有更嚴格的限制，需要另外申請許可，且無法享受個人住宅的稅務優惠。建議諮詢專業律師評估喔！

 

Q8. 外國人可以在韓國申請房貸嗎？

 

A8. 可以，但條件比韓國人嚴格。通常需要長期居留資格和穩定的在韓收入證明，貸款成數上限也可能較低，建議提前與銀行確認呢！

 

 

免責聲明
本文僅供資訊參考，不構成法律、稅務或投資建議。韓國房產法規可能隨時變動，實際交易前請務必諮詢持有執照的專業律師、稅務師或不動產經紀人。作者對因依據本文內容進行交易而產生的任何損失不承擔責任。投資有風險，決策需謹慎。

2026韓國房地產稅制變化完整攻略

📋 目錄

• 🏠 取得稅2026年最新稅率
• 📊 財產稅計算方式與繳納
• 🏢 綜合不動產稅適用對象
• 💰 轉讓所得稅節稅策略
• 🌏 外國人購房稅務注意事項
• 📅 2026年稅務申報時間表
• ❓ FAQ

2026年韓國房地產稅制即將迎來重大調整，對於在韓國投資房產的華人來說，瞭解這些變化至關重要。無論你是準備購買第一套房產，還是已經持有多套物業，稅制變化都會直接影響你的投資收益和持有成本，所以提前規劃稅務策略是明智的選擇喔！

 

韓國房地產相關稅種主要包括取得稅（買房時繳納）、財產稅（每年繳納）、綜合不動產稅（高價房產附加稅）以及轉讓所得稅（賣房時繳納）四大類。2026年的政策調整主要集中在多房者稅率、外國人購房限制以及節稅優惠條件等方面，我整理了最新資訊讓大家一目了然。

🏠 取得稅2026年最新稅率

取得稅（취득세）是購買房產時必須繳納的稅款，根據房價和持有房產數量有不同的稅率。2026年維持累進稅率制度，但對首次購房者提供了更多優惠，這對剛進入韓國房市的華人投資者來說是個好消息。

 

一般住宅取得稅的基本稅率為1%至3%，根據房屋價值而定。價值6億韓元以下適用1%，6億至9億韓元適用2%，9億韓元以上適用3%。但如果你已經擁有一套房產再購買第二套，稅率會大幅提高到8%，第三套以上更高達12%，所以購買前務必確認自己的持房狀況。

 

調整區域（조정대상지역）的稅率更為嚴格。首爾江南、瑞草、龍山等熱門區域被列為調整對象區域，在這些地區購買第二套住宅的取得稅率直接飆升至8%，這是政府抑制房價的政策手段之一。內가 생각했을 때，投資韓國房產前一定要先確認目標區域是否在調整範圍內。

 

📊 2026取得稅稅率表

房產類型	一般地區	調整對象區域
首套住宅(6億以下)	1%	1%
首套住宅(6-9億)	2%	2%
首套住宅(9億以上)	3%	3%
第二套住宅	8%	8%
第三套以上	12%	12%

 

2026年新增的優惠政策包括：生涯首次購房者（생애최초 주택구입자）可享受最高200萬韓元的取得稅減免；新婚夫婦購買首套住宅可享50%稅率減免；多子女家庭（3名以上）購房也能獲得額外優惠。這些政策對符合條件的華人同樣適用喔！

 

🏠 想知道購房需要繳多少取得稅？

韓國政府提供官方稅額計算系統，輸入房價即可試算！

🔍 立即試算取得稅

📊 財產稅計算方式與繳納

財產稅（재산세）是房產持有者每年必須繳納的地方稅，由房屋所在地的區廳負責徵收。計算基礎是房屋的公示價格（公示價격）乘以公正市場價值率，再適用相應稅率。2026年維持現行稅率結構，但公示價格可能會有調整。

 

財產稅採用累進稅率，住宅類房產的稅率為0.1%至0.4%。課稅標準額6000萬韓元以下適用0.1%，6000萬至1.5億韓元適用0.15%，1.5億至3億韓元適用0.25%，3億韓元以上適用0.4%。這裡的課稅標準額是公示價格乘以60%的公正市場價值率計算得出。

 

繳納時間固定在每年7月和9月分兩次繳納。7月繳納上半年份額，9月繳納下半年份額。如果年度財產稅總額在20萬韓元以下，則在7月一次性全額繳納。逾期未繳會產生3%的滯納金，超過一個月後每月再加0.75%，最高可達9%。

 

💹 財產稅稅率結構表

課稅標準額	稅率	速算扣除額
6000萬以下	0.1%	-
6000萬-1.5億	0.15%	3萬
1.5億-3億	0.25%	18萬
3億以上	0.4%	63萬

 

財產稅減免條件包括：65歲以上老年人持有的唯一住宅可享25%至50%減免；殘疾人持有住宅享50%減免；國家有功者持有住宅享50%減免。外國人如符合年齡條件且持有合法居留身份，同樣可以申請這些減免優惠。

 

2026年政府計劃逐步調高公示價格的現實化率，這意味著財產稅的實際負擔可能會增加。目前公示價格約為市場價格的70%左右，政府目標是逐年提升至90%。所以持有高價房產的投資者需要預留更多的稅務預算。

🏢 綜合不動產稅適用對象

綜合不動產稅（종합부동산세）是針對高價房產課徵的附加稅，與一般財產稅不同，這是國稅而非地方稅。2026年維持現行課徵標準，住宅類公示價格合計超過9億韓元（1戶1住宅為12億韓元）的納稅人需要繳納。

 

綜合不動產稅的計算相當複雜。首先將所有持有住宅的公示價格加總，減去基本扣除額（一般9億韓元，1戶1住宅12億韓元），然後乘以公正市場價值率（目前為100%），最後適用累進稅率計算。稅率從0.5%到2.7%不等，持有越多房產稅率越高。

 

繳納時間固定在每年12月1日至15日，由國稅廳統一徵收。與財產稅不同，綜合不動產稅是根據每年6月1日的房產持有狀況來判定納稅義務，所以如果在6月1日之前出售房產，當年就不需要繳納綜合不動產稅。

 

🏘️ 綜合不動產稅稅率表

課稅標準	一般稅率	2房以上(調整區域)
3億以下	0.5%	1.2%
3億-6億	0.7%	1.6%
6億-12億	1.0%	2.2%
12億-50億	1.4%	3.6%
50億以上	2.7%	5.0%

 

2026年綜合不動產稅的重點變化在於稅負上限調整。為防止稅負過重，政府設定了稅負上限制度，一般住宅持有者的綜合不動產稅加財產稅合計不得超過前一年度的150%。多住宅者和法人的上限則為300%。

 

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💰 轉讓所得稅節稅策略

轉讓所得稅（양도소득세）是出售房產獲利時必須繳納的所得稅，這通常是房產投資中最大的稅務負擔。稅率根據持有期間和房產數量而定，2026年繼續維持累進稅率制度，短期持有和多房者的稅率特別高。

 

持有期間是影響稅率的關鍵因素。持有未滿1年出售適用70%稅率，1年至2年適用60%，2年以上則適用一般累進稅率6%至45%。在調整對象區域，2房者加徵20%，3房以上加徵30%。所以購買前就要規劃好持有期間。

 

最重要的節稅方法是利用「1戶1住宅非課稅」制度。符合條件的唯一住宅出售時，轉讓差益在12億韓元以內可完全免稅。條件包括：持有並實際居住滿2年以上、出售時為唯一住宅、非高價住宅（公示價格12億韓元以下）。

 

📈 轉讓所得稅稅率表

持有期間	一般稅率	備註
未滿1年	70%	短期投機抑制
1年-2年	60%	短期投機抑制
2年以上	6%-45%	累進稅率適用
2房(調整區域)	基本稅率+20%	多房加徵
3房以上	基本稅率+30%	多房加徵

 

長期持有特別扣除（장기보유특별공제）也是重要的節稅工具。持有3年以上可扣除轉讓差益的24%，每年遞增，最高可達80%（持有15年並居住10年以上）。這個扣除只適用於持有2年以上且符合居住要件的情況。

 

另一個實用的節稅策略是善用必要經費扣除。購房時支付的仲介手續費、司法書士費用、取得稅，以及持有期間的重大修繕費用都可以從轉讓差益中扣除。所以一定要保存好所有相關收據和證明文件。

🌏 外國人購房稅務注意事項

外國人在韓國購買房產的稅務規定與韓國人基本相同，但有一些特殊注意事項需要了解。首先，外國人購房沒有國籍限制，只要持有合法簽證就可以購買。但購房後必須在30天內向當地區廳進行外國人土地取得申報。

 

居住者與非居住者的稅務待遇差異很大。在韓國居住滿183天以上被認定為居住者，可享受與韓國人相同的稅務待遇，包括各種扣除和減免。非居住者則需繳納較高的稅率，且不能適用1戶1住宅非課稅等優惠。

 

外國人轉讓所得稅的申報與繳納有特殊規定。非居住者出售房產時，買方有義務代扣代繳轉讓價款的10%至20%作為預繳稅款。如果實際應繳稅額低於預繳金額，可以在申報後申請退稅。這個流程比較複雜，建議委託專業稅務師處理。

 

🌍 外國人購房稅務比較表

項目	居住者	非居住者
認定標準	居住滿183天以上	居住未滿183天
1戶1住宅非課稅	適用	不適用
長期持有扣除	適用	部分適用
出售時預繳	不需要	買方代扣10%-20%

 

雙重課稅問題也是外國投資者需要考慮的。韓國與中國、台灣、香港、新加坡等地區簽有租稅協定，可以避免同一所得在兩地重複課稅。但具體適用條件和抵扣方式因國家而異，建議諮詢瞭解國際稅務的專業人士。

 

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📅 2026年稅務申報時間表

房產相關稅務的申報和繳納時間各有不同，錯過期限會產生滯納金和加算稅，所以務必記住重要日期。2026年的稅務日程如下整理，建議存到行事曆裡提醒自己。

 

取得稅必須在房產取得日（通常是殘金支付日或登記日中較早者）起60天內申報繳納。如果是繼承取得，期限延長為6個月。未按時申報會加徵20%的申報不誠實加算稅，未按時繳納則每日加徵0.022%的滯納加算稅。

 

財產稅分兩期繳納：第一期為7月16日至31日，第二期為9月16日至30日。綜合不動產稅的繳納期間為12月1日至15日。這些都是地方稅或國稅廳主動發送稅單，不需要自行申報。

 

🗓️ 2026年房產稅務日程表

稅種	申報/繳納期間	備註
取得稅	取得日起60天內	繼承為6個月內
財產稅(第1期)	7月16日-31日	建築物分
財產稅(第2期)	9月16日-30日	土地分
綜合不動產稅	12月1日-15日	高價房產
轉讓所得稅	轉讓日次月末	預定申報

 

轉讓所得稅的申報分為預定申報和確定申報兩種。預定申報是在轉讓日所屬月份的次月末日前進行，確定申報則是在次年5月所得稅申報期間進行。大部分情況下完成預定申報即可，但如果有其他所得需要合併申報，就要在5月再次申報。

 

繳納方式可以選擇一次性繳納或分期繳納。稅額超過1000萬韓元時可以申請分期繳納，最長可分2期在2個月內繳清。超過2000萬韓元還可以申請延長至3至5年分期，但需要提供擔保。這對資金周轉有壓力的投資者是個好選擇。

❓ FAQ

Q1. 外國人可以在韓國購買任何類型的房產嗎？

 

A1. 基本上可以，但軍事設施保護區、國家安保相關區域等受限制。一般住宅、公寓、商業用房產都可以自由購買，只需在取得後30天內向區廳申報即可。

 

Q2. 非居住者可以享受1戶1住宅非課稅優惠嗎？

 

A2. 不行。1戶1住宅非課稅僅適用於韓國稅務居住者。如果每年在韓國居住超過183天，就會被認定為居住者，可以享受這項優惠。

 

Q3. 買房時需要準備多少稅金預算？

 

A3. 首套住宅約準備房價的2%至4%作為取得相關費用（含取得稅、印花稅、登記費用等）。第二套以上需準備10%至15%，因為取得稅會大幅增加。

 

Q4. 租金收入需要繳稅嗎？

 

A4. 需要。住宅租金收入年2000萬韓元以下可選擇分離課稅（14%稅率），超過2000萬韓元則需併入綜合所得申報。非居住者一律適用源泉扣繳。

 

Q5. 如何降低綜合不動產稅負擔？

 

A5. 最有效的方法是減少持有房產數量或調整持有形態。以家庭成員名義分散持有可能增加扣除額。也可以在6月1日基準日前出售部分房產。

 

Q6. 贈與房產給子女需要繳什麼稅？

 

A6. 受贈者需繳贈與稅（10%至50%累進稅率），贈與者可能需繳轉讓所得稅。成年子女10年內贈與免稅額度為5000萬韓元。

 

Q7. 房產稅務諮詢該找誰？

 

A7. 可以找稅務師（세무사）進行專業諮詢。複雜的跨國稅務問題建議找有國際稅務經驗的稅務師事務所，費用通常為10萬至50萬韓元不等。

 

Q8. 2026年有哪些新的稅務優惠？

 

A8. 生涯首次購房者取得稅減免擴大（最高200萬韓元）、新婚夫婦購房優惠延長、多子女家庭追加優惠等。具體條件建議查詢國稅廳官網最新公告。

 

⚠️ 免責聲明：本文內容僅供參考，不構成稅務或法律建議。稅務規定可能隨時變動，實際適用以韓國政府最新公告為準。重要稅務決策請諮詢專業稅務師。

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韓國房產稅務規劃完整實戰攻略

📋 目次

• 🏠 韓國房產稅務體系完整概覽
• 💰 取得稅計算方式與節稅策略
• 📅 持有階段稅務：財產稅與綜合不動產稅
• 📈 轉讓所得稅深度解析與規劃
• 🌏 外國人專屬稅務注意事項
• 💡 合法節稅策略與實戰案例
• ❓ FAQ

 

韓國房產稅務體系是所有在韓購房者必須深入了解的重要領域！從購買時的取得稅到持有期間的財產稅和綜合不動產稅，再到出售時的轉讓所得稅，每個環節都涉及複雜的稅率計算和申報程序。對於外國人買家來說，還有額外的稅務規定需要特別注意。掌握這些稅務知識不僅能避免違規風險，更能透過合法規劃節省可觀的稅務支出。

 

我自己在研究韓國房產稅務時發現，許多華人買家因為不熟悉當地稅法而多繳了不必要的稅款。韓國政府近年來頻繁調整房產相關稅率，特別是針對多套房持有者和投機行為的重稅政策。了解最新的稅務規定和合法的節稅策略，可以讓您的房產投資更加順利和高效！

 

🏠 韓國房產稅務體系完整概覽

 

韓國房產稅務體系涵蓋房產生命週期的三個主要階段，分別是取得、持有和轉讓。每個階段都有不同的稅種和計算方式，投資者需要全面了解才能做出明智的決策。這個稅務體系的複雜性源於韓國政府試圖透過稅收政策調控房地產市場和抑制投機行為。

 

取得階段的主要稅種是取得稅，這是購買房產時一次性繳納的稅款。取得稅的稅率根據房產類型、價值和買家的持有房產數量而有所不同。對於首套房和自住房通常有較優惠的稅率，而投資房和多套房則面臨較高的稅負。取得稅必須在取得房產後60天內申報繳納。

 

持有階段涉及兩種主要稅種：財產稅和綜合不動產稅。財產稅是每年針對所有房產徵收的地方稅，稅率相對較低。綜合不動產稅則是針對高價值房產或多套房持有者額外徵收的國稅，稅率較高且採用累進制。這兩種稅款每年分期繳納，是持有房產的固定成本。

 

轉讓階段的核心稅種是轉讓所得稅，這是出售房產獲利時需要繳納的稅款。轉讓所得稅的稅率根據持有期限、是否為自住房、持有房產數量等因素大幅變化，從6%到最高82.5%不等。這是韓國房產稅務中最複雜也是金額最大的稅種，需要特別謹慎規劃。

 

🏠 韓國房產稅務體系總覽表

階段	稅種	稅率範圍	繳納時間
取得	取得稅	1%~12%	取得後60天內
持有	財產稅	0.1%~0.4%	每年7月、9月
持有	綜合不動產稅	0.5%~2.7%	每年12月
轉讓	轉讓所得稅	6%~45%(+附加)	轉讓後2個月內

 

韓國房產稅務政策近年來經歷了頻繁的調整。文在寅政府時期大幅提高了多套房持有者的稅負，尹錫悅政府上台後則推動了部分稅負減免政策。這種政策的不確定性增加了房產投資的複雜性，投資者需要持續關注最新的稅法變化。

 

調整地區制度對稅率有重大影響。韓國政府將房價上漲過快的地區劃定為「調整對象地區」，這些地區的房產適用更高的取得稅和轉讓所得稅率。首爾大部分地區、京畿道部分城市曾被列入調整地區，但名單會根據市場情況定期調整。

 

公示價格是計算房產稅的基礎。韓國政府每年公布房產的公示價格，這個價格通常低於市場交易價格，但近年來公示價格與市場價格的差距正在縮小。財產稅和綜合不動產稅都是以公示價格為基礎計算的，了解這個概念對於估算稅負非常重要。

 

稅務申報的時效性非常重要。逾期申報或繳納會產生滯納金和罰款，嚴重情況下可能面臨稅務調查。建議購房者在交易完成後立即諮詢稅務專業人士，確保所有申報按時完成。許多房產仲介會協助處理取得稅申報，但持有稅和轉讓稅通常需要自行或委託處理。

 

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💰 取得稅計算方式與節稅策略

 

取得稅是購買韓國房產時最先面對的稅務負擔，了解其計算方式對於預算規劃至關重要。取得稅的正式名稱是「取得稅」，包含了原來分開徵收的取得稅和登錄免許稅的合併稅額。這筆稅款通常在簽訂買賣契約後、完成所有權轉移登記時一次性繳納。

 

一般住宅的取得稅基本稅率採用累進制結構。對於價值6億韓元以下的住宅，稅率為1%；6億至9億韓元部分適用2%稅率；9億韓元以上部分適用3%稅率。這個基本稅率適用於無房者購買首套自住房的情況，其他情況可能適用更高的稅率。

 

多套房持有者面臨大幅提高的取得稅率。在調整對象地區購買第二套房產時，取得稅率提高到8%；購買第三套及以上房產時，稅率更高達12%。這種懲罰性稅率是政府抑制投機性購房的重要手段，購買前必須仔細評估稅務成本。

 

法人購買住宅適用更高的稅率。為了防止透過法人規避多套房稅率，法人購買住宅一律適用12%的取得稅率，不論是第幾套房產。這使得以公司名義購買住宅在稅務上非常不利，除非有特殊的商業考量。

 

💰 取得稅稅率詳細對照表

購買情況	一般地區	調整對象地區
首套住宅(6億以下)	1%	1%
首套住宅(6-9億)	1%~3%	1%~3%
首套住宅(9億以上)	3%	3%
第二套住宅	1%~3%	8%
第三套以上	8%	12%
法人購買	12%	12%

 

新婚夫婦和生育家庭可以享受取得稅減免。符合條件的新婚夫婦購買首套住宅時，可以獲得最高50%的取得稅減免。多子女家庭也有類似的優惠政策。這些優惠有收入限制和房產價值上限，需要在申報時主動申請。

 

農漁村地區購房有特殊的稅率優惠。為了促進地方發展和人口分散，在首都圈以外的農漁村地區購買住宅可能享有較低的取得稅率。這對於考慮在非首都圈投資的買家是一個值得考慮的因素。

 

贈與和繼承取得房產也需要繳納取得稅。透過贈與取得房產時，除了贈與稅外還需繳納取得稅；繼承取得時同樣如此。這種情況下的取得稅計算基礎是房產的公示價格或市場評估價格，而非實際交易價格。

 

取得稅的節稅策略需要提前規劃。如果可能的話，在購買第二套房產前出售現有房產可以避免多套房的高稅率。選擇在非調整對象地區購買也能節省稅款。夫妻雙方分別購買各自名下的首套房產，可能比共同購買一套房產更節稅，但需要根據具體情況分析。

 

申報時需要準備完整的文件。取得稅申報需要提交買賣契約書、身份證明、房產登記簿謄本等文件。外國人還需要提供外國人登錄證或護照，以及依據外國人土地法的申報證明。委託稅務代理人處理可以確保申報的準確性和時效性。

 

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📅 持有階段稅務：財產稅與綜合不動產稅

 

財產稅是韓國所有房產持有者每年必須繳納的地方稅。這項稅款由房產所在地的地方政府徵收，用於支持當地的公共服務和基礎設施建設。財產稅的計算基礎是房產的公示價格，而非市場價格，這通常對納稅人較為有利。

 

財產稅的稅率採用累進制結構。住宅用房產的稅率從0.1%起步，隨著價值增加而提高，最高可達0.4%。商業用房產的稅率通常更高一些。財產稅每年分兩期繳納，分別在7月和9月，每期繳納全年稅額的一半。

 

綜合不動產稅是針對高價值房產或多套房持有者額外徵收的國稅。這項稅款旨在對富裕階層和投機性持有者施加更高的稅負。綜合不動產稅的起徵點是個人持有房產公示價格合計超過6億韓元（一戶一宅者為11億韓元），超過部分按累進稅率課稅。

 

綜合不動產稅的稅率在近年大幅調整。對於一般持有者，稅率從0.5%到2.7%不等；對於多套房持有者，稅率從1.2%到6%不等。這種大幅差異使得多套房持有的成本顯著增加，是政府抑制投機的重要工具。

 

📅 財產稅與綜合不動產稅對比表

項目	財產稅	綜合不動產稅
稅務性質	地方稅	國稅
課徵對象	所有房產	高價值/多套房
稅率範圍	0.1%~0.4%	0.5%~6%
繳納時間	7月、9月	12月
計算基礎	個別房產公示價	合計公示價

 

公示價格的調整直接影響稅負。韓國政府近年來逐步提高公示價格與市場價格的比例（現實化率），這意味著即使房價不變，持有稅也可能逐年增加。2023年的現實化率目標約為70%至80%，預計未來將繼續提高。

 

一戶一宅者享有多項稅務優惠。如果夫妻合計只擁有一套住宅且實際居住其中，綜合不動產稅的起徵點從6億韓元提高到11億韓元，稅率也適用較優惠的標準。老年人和長期持有者還有額外的稅額減免，最高可達80%。

 

繼承取得的房產有特殊的計算方式。如果繼承了共同持有的房產，在計算綜合不動產稅時可能有不同的處理方式。共同繼承人按照持分比例計算各自應繳稅額，這有時可以降低整體稅負。

 

農漁村住宅和員工宿舍有免稅或減稅規定。用於農業生產的住宅、企業提供給員工的宿舍等特定用途的房產，可能符合免徵或減徵綜合不動產稅的條件。這些特殊規定需要在申報時主動申請並提供證明文件。

 

持有稅的長期規劃非常重要。對於計劃長期持有多套房產的投資者，每年的持有稅可能累積成可觀的金額。在購買前應該詳細計算預期的年度稅負，並將其納入投資報酬率的計算中。有時候出售部分房產反而能提高整體的稅後報酬。

 

📈 轉讓所得稅深度解析與規劃

 

轉讓所得稅是出售房產時最重要的稅務考量，其金額可能佔到利潤的很大比例。這項稅款計算的是賣出價格與買入成本之間的差額（資本利得），再根據持有期限和其他因素適用不同的稅率。合理的規劃可以大幅降低這項稅負。

 

轉讓所得稅的基本稅率採用累進制。對於持有超過2年的一般房產，稅率從6%到45%不等，與個人所得稅稅率相同。這意味著高額利潤將適用較高的邊際稅率，但透過分年出售或與其他收入的整體規劃，可以優化稅負結構。

 

持有期限對稅率有重大影響。持有未滿1年出售的房產，轉讓所得稅率高達70%（調整地區）或50%（非調整地區）。持有1至2年出售時，稅率為60%或40%。持有超過2年後，才適用基本的累進稅率。這種設計是為了懲罰短期投機行為。

 

多套房持有者面臨額外的附加稅率。即使持有超過2年，多套房持有者出售非自住房產時，在基本稅率之上還需加徵20%至30%的附加稅。這使得多套房投資的稅負大幅增加，出售時的實際稅率可能高達75%以上。

 

📈 轉讓所得稅稅率結構表

持有期限/情況	一般地區	調整對象地區
持有未滿1年	50%	70%
持有1~2年	40%	60%
持有2年以上(一套房)	6%~45%	6%~45%
多套房(2年以上)	基本+20%	基本+30%

 

一戶一宅非課稅是最重要的稅務優惠。如果賣方在出售時只擁有一套住宅，且該住宅公示價格在12億韓元以下，並且在該地區居住滿2年以上，則轉讓所得可以完全免稅。這個優惠對於自住房的出售者非常有價值，但需要滿足所有條件。

 

長期持有特別扣除可以降低應稅所得。持有房產超過3年的納稅人，可以從轉讓所得中扣除一定比例的金額，扣除率隨持有年限增加而提高，最高可達30%。如果同時滿足長期居住的條件，扣除率可以更高。

 

必要經費的計算直接影響應稅所得。購買時支付的取得稅、仲介費、司法書士費用，以及持有期間的裝修改良費用，都可以計入取得成本，從而降低應稅的轉讓所得。保留好所有相關的收據和證明文件非常重要。

 

轉讓所得稅必須在出售後的預定申報期限內申報繳納。一般情況下，需要在轉讓發生月份的次月末之前進行預定申報並繳納稅款。隔年5月還需要進行確定申報，將轉讓所得與其他所得合併計算最終稅額。

 

出售時機的選擇可以優化稅負。如果即將滿足一戶一宅非課稅條件，稍等幾個月再出售可能節省大量稅款。如果同年有其他虧損可以抵扣，選擇在該年度出售可以降低整體稅負。這些決策需要綜合考慮市場時機和稅務因素。

 

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🌏 外國人專屬稅務注意事項

 

外國人在韓國購買和持有房產時，除了一般的稅務規定外，還有一些特殊的注意事項。這些規定涉及稅務居民身份的判定、國際稅務協定的適用以及特定的申報要求。正確理解這些規定對於避免稅務問題至關重要。

 

稅務居民身份決定了納稅義務的範圍。如果外國人在韓國居住滿183天以上或設有住所，通常會被認定為韓國稅務居民，需要就全球所得向韓國納稅。非居民則僅需就韓國來源所得納稅。房產相關的稅務屬於韓國來源所得，無論居民身份都需要繳納。

 

外國人購買房產需要進行特別的申報。根據外國人土地法，外國人取得韓國房產後必須在60天內向當地政府申報。這個申報是除了稅務申報之外的額外要求，未申報可能面臨罰款。申報時需要提供護照或外國人登錄證的副本。

 

國際稅務協定可能影響稅負。韓國與許多國家簽有避免雙重課稅的協定，包括中國、台灣、美國等。這些協定可能規定房產轉讓所得的課稅權分配方式，以及在母國申報時可以抵免的韓國稅額。了解相關協定的內容有助於優化整體稅務負擔。

 

🌏 外國人房產稅務特別規定表

項目	稅務居民	非稅務居民
取得稅	與韓國人相同	與韓國人相同
財產稅	與韓國人相同	與韓國人相同
綜合不動產稅	與韓國人相同	與韓國人相同
轉讓所得稅	與韓國人相同	可能適用預扣稅
一戶一宅免稅	可適用(需滿足條件)	通常不適用

 

非居民出售房產時可能適用預扣稅制度。買方有義務在支付房款時預扣一定比例的稅款（通常為交易價格的10%至11%），並代為繳納給稅務機關。賣方隨後可以進行申報，如果實際應繳稅額低於預扣金額，可以申請退稅。

 

非居民可能無法享受一戶一宅免稅優惠。這項優惠通常要求在韓國有住所且實際居住，非居民由於定義上不符合「居住」的條件，往往難以適用。這使得非居民投資者在出售時面臨較高的稅負。

 

匯款和資金流動可能涉及額外的申報。大額資金從韓國匯出時，銀行可能要求提供稅務完稅證明或其他文件。出售房產後的資金匯出需要證明已經繳納了所有相關稅款。提前與銀行確認所需文件可以避免延誤。

 

繼承和贈與房產時的跨境稅務尤其複雜。如果涉及外國人之間或與韓國人之間的房產繼承或贈與，可能同時觸發韓國和其他國家的稅務義務。這種情況下建議諮詢熟悉兩國稅法的專業人士。

 

語言障礙是外國人處理稅務的常見挑戰。韓國的稅務申報系統和文件主要是韓文，這可能造成理解和溝通上的困難。聘請會說中文或英文的稅務代理人可以大幅降低錯誤和遺漏的風險。

 

🌏 韓國法務部外國人資訊中心

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💡 合法節稅策略與實戰案例

 

在韓國房產投資中，合法的節稅規劃可以顯著提高投資報酬。這裡介紹的策略都是在稅法允許範圍內的優化方法，絕非逃稅或避稅的非法行為。正確運用這些策略需要對稅法有深入理解，建議在執行前諮詢專業稅務顧問。

 

利用一戶一宅免稅是最有效的節稅策略。如果您計劃出售獲利較大的房產，可以考慮先出售其他房產使自己成為一戶一宅持有者，待滿足居住年限後再出售。雖然這需要時間規劃，但可以完全免除轉讓所得稅，節省的金額可能達到數千萬甚至上億韓元。

 

選擇適當的持有期限可以大幅降低稅率。如果您計劃在短期內出售，稍等幾個月跨過關鍵的持有年限門檻（1年、2年），稅率可能從70%降到40%甚至更低。計算持有成本（如貸款利息、持有稅）與稅率降低帶來的節省，可以找到最佳的出售時機。

 

充分利用必要經費扣除可以降低應稅所得。裝修改良費用、購買時的各項費用、出售時的仲介費等都可以計入成本。保留所有相關的發票和收據非常重要，有些費用即使金額不大，累積起來也能產生可觀的稅務效益。

 

💡 節稅策略效果對比表

節稅策略	適用情況	預估節稅效果
一戶一宅免稅	符合條件的自住房	100%免稅
延長持有期限	短期持有者	20%~30%稅率降低
必要經費扣除	所有出售者	依金額而定
長期持有扣除	持有3年以上者	最高30%所得扣除
夫妻分別持有	購買多套房者	避免多套房附加稅

 

夫妻分別持有各自的房產可能降低整體稅負。如果夫妻各自名下只有一套房產，可以避免多套房的附加稅率和較高的持有稅。這種安排需要在購買時就規劃好，並確保符合相關的法規要求。

 

利用政府的優惠政策可以獲得稅務減免。新婚夫婦首購住宅、多子女家庭、老年人等特定群體可能享有取得稅或持有稅的減免。這些優惠政策經常調整，購買前應該查詢最新的規定並在申報時主動申請。

 

選擇在非調整對象地區購買可以降低多套房稅負。調整對象地區的多套房取得稅和轉讓所得稅都比一般地區高很多。如果投資目標不限於特定地區，選擇非調整地區可以節省可觀的稅款。

 

實戰案例說明節稅規劃的重要性。假設某投資者在首爾購買了一套10億韓元的公寓，持有3年後以15億韓元出售。如果他同時持有另一套房產，在調整對象地區的轉讓所得稅可能高達3.75億韓元（75%稅率）。但如果他在出售前先處分另一套房產成為一戶一宅，且符合居住條件，可能完全免稅。這個例子說明了規劃的巨大價值。

 

專業稅務諮詢是節稅規劃的重要投資。韓國房產稅法複雜且經常變化，個人很難掌握所有細節。聘請專業的稅務顧問或稅務師雖然需要費用，但他們提供的建議往往能節省數倍於諮詢費的稅款。特別是在進行大額交易或複雜規劃時，專業協助更是不可或缺。

 

❓ FAQ

 

Q1. 外國人在韓國買房需要繳納的稅和韓國人一樣嗎？

 

A1. 基本上是一樣的！外國人在購買、持有和出售韓國房產時，適用的取得稅、財產稅、綜合不動產稅和轉讓所得稅稅率與韓國人相同。主要的區別在於部分稅務優惠可能不適用於非居民，例如一戶一宅免稅通常要求實際居住，非居民可能難以滿足這個條件。另外，外國人需要額外進行外國人土地法規定的申報！

 

Q2. 什麼是調整對象地區？為什麼重要？

 

A2. 調整對象地區是韓國政府為了抑制房價過熱而指定的區域，在這些區域購買或出售房產時適用更高的稅率。例如，在調整對象地區購買第二套房的取得稅是8%（一般地區可能只有1%至3%），持有未滿1年出售的轉讓所得稅是70%（一般地區是50%）。首爾許多地區曾被列入調整對象，但名單會根據市場情況調整，購買前務必確認最新狀態！

 

Q3. 如何才能享受一戶一宅轉讓所得稅免稅？

 

A3. 一戶一宅免稅需要滿足幾個條件。第一是出售時只擁有一套住宅（夫妻合計）。第二是房產公示價格在12億韓元以下。第三是在該住宅所在地區實際居住滿2年以上。第四是持有該房產滿2年以上。如果是在調整對象地區取得的房產，居住和持有期限要求可能更長。滿足所有條件後，轉讓所得可以完全免稅，是最有價值的稅務優惠！

 

Q4. 綜合不動產稅是每個人都要繳嗎？

 

A4. 不是每個人都需要繳納綜合不動產稅！這項稅款只針對持有高價值房產或多套房產的人徵收。對於一戶一宅者，起徵點是公示價格11億韓元以上；對於多套房持有者或非自住房，起徵點是公示價格6億韓元以上。如果您持有的房產公示價格低於這些門檻，就不需要繳納綜合不動產稅，只需繳納一般的財產稅！

 

Q5. 短期持有房產出售稅率真的很高嗎？

 

A5. 是的，短期持有出售的稅率非常高！在調整對象地區持有未滿1年出售，轉讓所得稅率高達70%；持有1至2年出售是60%。即使在一般地區，未滿1年也要繳納50%，1至2年是40%。這意味著如果您在短期內獲利100萬韓元，可能要繳納70萬韓元的稅！韓國政府透過這種高稅率來抑制短期投機行為，建議投資者做好長期持有的準備！

 

Q6. 取得稅什麼時候繳？怎麼繳？

 

A6. 取得稅必須在取得房產後60天內申報繳納。通常在進行所有權轉移登記時一併處理，因為沒有繳納取得稅就無法完成登記。繳納方式可以透過Wetax網站線上繳納，也可以到銀行或郵局繳納。房產仲介通常會協助計算稅額和準備申報文件，但如果是直接交易，建議委託稅務代理人處理以確保準確和及時！

 

Q7. 裝修費用可以抵稅嗎？

 

A7. 可以！裝修改良費用可以計入房產的取得成本，在計算轉讓所得稅時從賣出價格中扣除。但需要注意的是，只有增加房產價值的「資本性支出」才能扣除，日常維護和修繕費用不能扣除。例如，擴建、結構性改造、廚房衛浴翻新等可以扣除，但更換燈泡、清潔費用等不行。務必保留所有裝修發票和收據作為證明！

 

Q8. 需要聘請稅務顧問嗎？費用大概多少？

 

A8. 對於較複雜的情況，強烈建議聘請專業稅務顧問或稅務師！韓國房產稅法複雜且經常變化，專業人士可以幫您避免錯誤和遺漏，並提供合法的節稅建議。稅務諮詢費用因複雜程度而異，簡單的諮詢可能幾萬韓元，完整的申報代理服務可能需要幾十萬韓元。相比可能節省的稅款或避免的罰款，這通常是值得的投資！

 

免責聲明：本文僅供教育和資訊目的，不構成任何稅務或法律建議。韓國稅法複雜且經常修訂，本文內容可能隨時過期。在做出任何稅務相關決策前，請諮詢合格的韓國稅務專業人士，並以韓國政府官方最新規定為準。本文作者和發布平台對任何基於本文資訊所做的決策不承擔任何責任。

 

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