發布日期：2026年2月26日｜最後更新：2026年2月26日｜閱讀時間：約 17 分鐘
關鍵詞：韓國取得稅、外國人購房稅率、取得稅減免、不動產登記稅
圖：稅務顧問為外國投資者進行取得稅試算及申報流程說明
「我以為買房只需付房價和仲介費，結果簽約當天被告知還要再付將近4,000萬韓元的稅金。」——這是2025年秋天，一位香港企業家在首爾江南區購入一套9.5億韓元公寓時的真實反應。
韓國的不動產取得稅（취득세）並非單一稅種，而是由取得稅本稅、地方教育稅、農漁村特別稅三項組成的複合稅負。對於外國投資者而言，如果再疊加多住宅重課稅率，以及國會正在推進的「外國人追加課稅20%」法案，實際稅負可能遠超想像。
本文將從稅率結構、計算方法、申報期限到減免條件，為中華圈投資者提供一份在韓購房取得稅的完整操作手冊。
📑 目錄 Table of Contents
一、取得稅的本質：三稅合一的複合結構
韓國所稱的「取得稅」實際上並非單一稅目，而是三種稅金的合計：取得稅本稅（취득세）、地方教育稅（지방교육세）、以及農漁村特別稅（농어촌특별세）。三者在申報時合併計算、一次繳納，但各自有不同的計算基準與稅率。
取得稅本稅是核心稅目，依住宅取得價格區間適用1%~3%的累進稅率（一般有償取得）或8%~12%的重課稅率（多住宅者）。地方教育稅為取得稅額的10%（住宅有償取得的標準稅率適用時，以稅額的50%為基準再乘以20%，即實質為取得稅額的10%）。農漁村特別稅則視專用面積是否超過85平方米而定——85平方米以下免徵，85平方米超過時按取得稅額的0.2%課徵。
此外，一般不動產（非住宅）的有償取得適用4%的取得稅率，無償取得（贈與）適用3.5%，繼承取得適用2.8%。這些是完全不同的體系，本文聚焦於住宅有償取得（買賣）的稅率。
二、2026年住宅取得稅率完整對照表
圖：韓國取得稅申報相關文件及稅率計算資料
2.1 一世代一住宅（首套住宅）標準稅率
| 取得價格區間 | 專用面積 | 取得稅 | 農漁村特別稅 | 地方教育稅 | 合計稅率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 6億韓元以下 | 85㎡ 以下 | 1% | 免徵 | 0.1% | 1.1% |
| 85㎡ 超過 | 1% | 0.2% | 0.1% | 1.3% | |
| 6億~9億韓元 | 85㎡ 以下 | 1~3% (按比例累進) |
免徵 | 0.1~0.3% | 1.1~3.3% |
| 85㎡ 超過 | 1~3% | 0.2% | 0.1~0.3% | 1.3~3.5% | |
| 9億韓元超過 | 85㎡ 以下 | 3% | 免徵 | 0.3% | 3.3% |
| 85㎡ 超過 | 3% | 0.2% | 0.3% | 3.5% |
2.2 多住宅重課稅率（調整對象地區）
| 持有住宅數 | 調整對象地區 | 非調整地區 | 法人取得 |
|---|---|---|---|
| 2住宅 | 8% | 1~3%（標準） | 12% |
| 3住宅以上 | 12% | 8% | 12% |
※ 重課稅率已包含地方教育稅·農漁村特別稅。地方公示價格2億韓元以下之住宅（2025年1月2日起取得）不適用重課。
2.3 6億~9億韓元區間的精確計算公式
此區間的取得稅率並非固定，而是按以下公式累進計算：
取得稅率 = （取得價格 × 2 ÷ 3億 − 3）× 1/100
例如：取得價格7.5億韓元 → 稅率 =（7.5 × 2 ÷ 3 − 3）× 1/100 = 2%。再加上地方教育稅0.2%及農漁村特別稅（視面積），合計約2.2~2.4%。
三、外國人特殊問題：「世代」認定與多住宅重課
韓國取得稅的重課制度以「一世代」為單位判斷住宅持有數。內國人的「世代」包含配偶及同一住民登錄地址的直系親屬。但外國人的問題在於：外國人不使用韓國的住民登錄制度，其海外配偶與子女的住宅持有狀況難以被韓國稅務機關掌握。
KDI（韓國開發研究院）2022年的研究指出，由於外國人不適用「世代」合算制度，即便外國人夫妻各自名下持有多套住宅，仍可能以「個人名義首套住宅」的標準稅率（1~3%）取得，而非適用8%~12%的重課稅率。這被批評為「內國人逆差別」——同樣購買第二套住宅，韓國國民需繳8%取得稅，外國人卻可能只繳1~3%。
針對此一漏洞，國會已有多項修法提案，其中最具代表性的是將外國人的住宅取得稅率一律加徵20個百分點（即標準稅率+20%），使外國人首套住宅取得稅率最低也達21%。此法案目前仍在國會審議中，尚未通過。
四、國會立法動向：外國人追加課稅20%法案
2026年1月8日，國會議員金希正（김희정）提出了《地方稅法》修正案，核心內容為：對外國人個人及法人取得韓國住宅時，在現行標準稅率之上追加課徵20%的取得稅率；對30億韓元以上高價住宅，追加稅率更提高至50%。此外，配套的《綜合不動產稅法》修正案擬將外國人持有住宅的綜合不動產稅率提高為內國人的2倍。
該法案的立法背景包括：外國人名下住宅總計約19.4萬筆、面積相當於汝矣島93倍；國土交通部調查發現416件外國人相關違規交易（虛假申報236件、違法贈與77件、海外資金非法匯入50件）；以及外國房東保證金詐欺案件4年間暴增33倍、損失金額達99億韓元。
目前該法案仍在國會行政安全委員會審議階段，考慮到現行「與野黨對立」的政治格局，通過時間尚不確定。但對中華圈投資者而言，提前瞭解此一立法動向並將潛在稅負納入投資試算，是極為必要的風險管理措施。
五、實例試算：三種情境下的取得稅總額比較
以下假設一位台灣籍投資者（持F-2簽證）在首爾購入一套專用面積84㎡（85㎡以下）的公寓，比較三種不同取得價格及持有狀況下的稅負。
| 情境 | 取得價格 | 持有狀況 | 取得稅率 | 稅額 |
|---|---|---|---|---|
| A：首套·低價 | 5億韓元 | 無其他住宅 | 1.1% | 550萬韓元 ≈NT$14萬 |
| B：首套·高價 | 12億韓元 | 無其他住宅 | 3.3% | 3,960萬韓元 ≈NT$99萬 |
| C：第二套（調整地區） | 12億韓元 | 已持有1套 | 8%+附加 | ≈1億韓元 ≈NT$250萬 |
情境C的稅負是情境A的約18倍。這正是為什麼在韓購房前，必須精確確認自身的「住宅持有數」及所購物件是否位於調整對象地區。
六、取得稅減免條件與適用可能性
生涯首次住宅取得減免——韓國對無住宅世代首次購入取得價格12億韓元以下之住宅時，提供取得稅減免（最高200萬韓元），但此優惠原則上限於韓國國民。外國人能否適用取決於其是否構成「世代主」及是否有住民登錄紀錄，實務上外國人獲准適用的案例極為罕見。
地方低價住宅特例——自2025年1月2日起，取得公示價格2億韓元以下的地方（非首都圈）住宅時，不論持有住宅數量均不適用重課稅率，改以標準稅率（1~3%）課徵。此特例對外國人同樣適用，意味著在地方購入低價住宅可有效規避重課。
外國人投資促進法減免——依《外國人投資促進法》進行的外國直接投資（FDI），在特定經濟自由區或外國人投資地區內取得不動產時，可享取得稅減免。但此適用於企業投資目的，個人住宅購買通常不符合條件。
七、申報期限·繳納方法·逾期罰則
申報期限——取得稅須於取得日（通常為殘金繳納日或登記日，取其較早者）起60日內，向物件所在地的地方政府（시·군·구청）申報並繳納。若為繼承取得，期限延長至取得日起6個月（被繼承人為海外居住者時為9個月）。
繳納方法——可至區廳稅務窗口直接繳納，或透過韓國地方稅納付系統「Wetax」（www.wetax.go.kr）線上繳納。外國人需持有外國人登錄證及韓國銀行帳戶方可使用線上繳納。部分地方政府也接受信用卡繳稅。
逾期罰則——未在期限內申報者，須額外繳納無申報加算稅（未申報稅額的20%）。未在期限內繳納者，每日加收滯納金（未繳稅額的0.022%/日，相當於年約8%）。若經稅務機關調查後發現故意低報取得價格（如陰陽合同），將依逃稅額加重處罰最高40%的加算稅。
八、中華圈投資者的節稅策略建議
策略1：首套住宅選擇6億韓元以下物件——6億韓元以下住宅的合計稅率僅1.1~1.3%，與9億超過的3.3~3.5%相比，以10億韓元物件為例，差額達2,200萬韓元（約NT$55萬）。如果投資預算允許，可考慮將首套住宅控制在此區間。
策略2：避開調整對象地區購入第二套——非調整對象地區的第二套住宅仍適用標準稅率（1~3%），而非重課的8%。目前調整對象地區主要集中在首爾全域及部分京畿道、仁川地區，地方城市多為非調整地區。
策略3：善用地方低價住宅特例——公示價格2億韓元以下的地方住宅不適用重課，即便已持有首都圈住宅。對於有分散投資需求的投資者，地方低價物件是控制取得稅成本的有效手段。
策略4：法人取得須審慎評估——法人名義取得住宅一律適用12%重課稅率，即便是首套。但法人取得商業用不動產（如Officetel）則適用4%標準稅率。如果投資目的是出租收益，以法人名義取得商業用不動產可能比個人名義取得住宅更為有利。
策略5：密切關注外國人追加課稅法案進展——若20%追加課稅法案通過，現行1.1%的首套住宅取得稅將瞬間飆升至21.1%。建議在法案通過前完成購買，但同時須預留稅務風險準備金。
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九、常見問題 FAQ
Q1：取得稅是在簽約時繳還是過戶時繳？
取得稅的繳納時點為「取得日」起60日內。取得日通常為殘金繳納日或所有權移轉登記日，取其較早者。實務上，大多數買家在殘金日當天同時辦理過戶登記及繳納取得稅。
Q2：外國人購買Officetel的取得稅率是多少？
Officetel如被登記為「業務用」，適用一般不動產的4%取得稅率（非住宅有償取得），不受多住宅重課影響。但若登記為「住居用」，則適用住宅取得稅率體系（1~12%），並計入住宅持有數。購買前務必確認物件的登記用途。
Q3：夫妻共同名義取得是否影響稅率？
共同名義取得時，取得稅以取得總價為基準計算稅率，不因持分比例而降低適用稅率。例如夫妻各50%持分取得10億韓元住宅，適用稅率仍以10億為基準（3.3%），而非以5億計算（1.1%）。
Q4：取得稅可否以分期付款方式繳納？
稅額超過250萬韓元時，可向地方政府申請分期繳納（分割納付），期限通常為2~3個月。但分期期間仍會產生滯納金，因此若資金充裕，建議一次繳清。
Q5：若我在台灣也持有住宅，是否影響韓國取得稅的計算？
目前韓國取得稅的多住宅判定僅計入「韓國國內」持有的住宅數。在台灣、香港或其他國家持有的住宅不會被計入韓國的住宅持有數。但若前述外國人追加課稅法案通過，此規則可能發生變化。
Q6：購買土地（非住宅建物）的取得稅率如何？
一般土地的有償取得適用4%的標準稅率。農地適用3%的優惠稅率（但外國人購買農地須取得許可且適用條件嚴格）。土地不適用住宅的多住宅重課制度。
Q7：取得稅是地方稅還是國稅？繳給哪個機關？
取得稅屬於地方稅（지방세），繳納對象為物件所在地的市·郡·區廳。農漁村特別稅為國稅，地方教育稅為地方稅，但三者均在申報取得稅時合併繳納給地方政府，由地方政府代收後轉繳。
⚠️ 免責聲明 Disclaimer
本文內容僅供一般資訊參考之用，不構成法律意見、稅務建議或投資推薦。韓國取得稅率因取得價格、持有住宅數、物件所在區域及取得者身份而異，實際稅額可能與本文描述有所不同。在做出任何購房或稅務決策前，建議諮詢持牌稅務師及法律顧問。本網站對因依賴本文內容所產生的任何損失不承擔責任。
📌 編輯與核實資訊 (Editorial & Verification Information)
作者：韓國房產法律顧問 研究團隊 (Korea Property Legal Research Team)
審閱人：Davit Cho (趙大衛)｜跨境不動產法律顧問
編輯主管：韓國房產法律顧問 編輯部 (china-korea-property-law Editorial Board)
資訊核實：依據韓國《地方稅法》、國土交通部公告、行政安全部稅率表、KDI研究報告及已驗證之公開法規資料
發布日期：2026年2月26日｜最後更新：2026年2月26日
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📎 參考法規與官方資源 (Official References)
• 韓國《地方稅法》全文 → 國家法令情報中心
• 國土交通部：1住宅者取得稅率表 → molit.go.kr
• 行政安全部：地方低價住宅取得稅特例 → mois.go.kr
• Wetax 地方稅線上申報·繳納 → wetax.go.kr
• KDI：外國人住宅取得稅制度爭點研究 → kdi.re.kr
• 生活法令情報：買受人負擔稅金 → easylaw.go.kr
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