⚠️ 重要法律與稅務資訊聲明
本文涉及韓國房產交易與稅務申報等YMYL(Your Money Your Life)主題。所有內容僅供參考，不構成法律或稅務建議。韓國房產法規經常變動，實際交易前請諮詢持牌律師、稅務士或公認仲介士。
✍️ 作者團隊：韓國房產法律顧問 編輯團隊
📊 專業背景：10年以上韓國不動產法律與稅務諮詢經驗
🔄 最後更新：2025年1月
📚 資料來源：韓國國稅廳、法院登記所、公認仲介士協會
外國人韓國房產出售攻略
▲ 外國人韓國房產出售流程圖解
📋 目錄
在韓國買房不容易，但很多外國人發現賣房更是一門學問呢 😰
我在整理這篇文章時發現，不少華人朋友在韓國賣房時踩了大坑。有人因為不了解稅務規定被追繳高額稅款，有人賣房後想把錢匯回國卻被銀行拒絕，還有人遇到不良仲介損失慘重。這些問題其實都可以提前避免的呢 💡
韓國的不動產交易制度與中國、台灣有很大不同，特別是在稅務計算和資金匯出方面，外國人需要遵守額外的規定。如果不事先了解這些細節，可能會面臨意想不到的麻煩呢。
這篇攻略將從實戰角度出發，手把手教你如何順利完成韓國房產出售，從掛牌到收款、從稅務申報到資金匯回，讓你的賣房之路暢通無阻 🏠
🏠 外國人韓國賣房完整流程解析
韓國賣房流程看似複雜，但只要掌握關鍵步驟，其實並不困難。整個過程從決定出售到完成過戶，通常需要2到4個月的時間，讓我們來看看每個階段需要做什麼呢 📋
第一步是確定出售價格。你可以參考韓國不動產信息網站如「國土交通部實價登錄系統」(實거래가 공개시스템)查詢同社區近期成交價格。另外也可以請2-3家仲介來估價，綜合各方意見後決定合理的掛牌價格呢 💰
第二步是選擇仲介並簽訂委託合約。韓國的不動產仲介稱為「공인중개사」(公認仲介士)，必須持有國家頒發的執照。建議選擇在你房產所在區域有豐富經驗的仲介，並確認其執照是否有效呢 🤝
🏠 韓國賣房流程時間表
| 階段 | 主要事項 | 所需時間 | 注意要點 |
|---|---|---|---|
| 1. 準備階段 | 估價、選仲介、簽委託 | 1-2週 | 比較多家仲介報價 |
| 2. 掛牌銷售 | 刊登廣告、帶看 | 2-8週 | 視市場狀況而定 |
| 3. 簽訂合約 | 議價、簽約、收訂金 | 1-3天 | 訂金通常為10% |
| 4. 中間金 | 收取中間款項 | 簽約後2-4週 | 通常為40% |
| 5. 交屋過戶 | 尾款、過戶登記 | 簽約後4-8週 | 需清償房貸 |
| 6. 稅務申報 | 資本利得稅申報 | 過戶後2個月內 | 逾期有罰款 |
找到買家後進入第三步：簽訂買賣合約(매매계약)。韓國的房產交易通常分三階段付款：訂金(계약금，約10%)在簽約時支付，中間金(중도금，約40%)在簽約後2-4週支付，尾款(잔금，約50%)在交屋當天支付呢 📝
第四步是準備交屋。在交屋日之前，你需要完成幾件重要的事：清償剩餘房貸(如有)、準備過戶所需文件、聯繫代書(법무사)辦理登記手續。如果有未繳清的管理費或公共費用，也需要在交屋前結清呢 🏢
第五步是交屋當天的流程。通常會在仲介事務所或銀行進行，流程包括：確認買方尾款到帳、賣方清償房貸並取得塗銷抵押文件、雙方簽署必要文件、代書辦理所有權移轉登記。整個過程約需2-3小時呢 ⏰
外國人賣房有一個特別需要注意的地方：如果你的外國人登錄證(외국인등록증)即將到期或已經離開韓國，需要提前安排好委託代理人的事宜。沒有有效在留資格的情況下，某些手續可能會變得複雜呢 ⚠️
我認為整個賣房流程中最關鍵的是選對仲介和掌握稅務規定。好的仲介可以幫你處理大部分繁瑣事務，而提前了解稅務則能避免交屋後的財務意外。接下來我們詳細看看稅務計算的部分 👇
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💰 資本利得稅計算與申報方式
韓國賣房最讓外國人頭痛的就是稅務問題。資本利得稅(讓渡所得稅，양도소득세)的計算相當複雜，稅率也不低，但只要搞懂規則，就能合理規劃並避免不必要的稅務負擔呢 💸
資本利得稅的計算公式是：應稅利得 = 賣出價格 - 購買價格 - 必要費用 - 長期持有特別扣除。其中「必要費用」包括購買時的取得稅、仲介費、裝修費用(需有收據)等。這些都可以從利得中扣除，減少應稅金額呢 📊
稅率方面，韓國採用累進稅率制度。2025年的基本稅率從6%到45%不等，具體稅率取決於你的應稅利得金額。但這還不是全部，外國人還需要額外考慮「非居民」身份可能帶來的不同稅務待遇呢 ⚠️
▲ 韓國房產資本利得稅計算示意圖
💰 韓國資本利得稅率表(2025年)
| 應稅利得區間 | 基本稅率 | 地方稅(10%) | 合計稅率 |
|---|---|---|---|
| 1,400萬韓元以下 | 6% | 0.6% | 6.6% |
| 1,400萬-5,000萬韓元 | 15% | 1.5% | 16.5% |
| 5,000萬-8,800萬韓元 | 24% | 2.4% | 26.4% |
| 8,800萬-1.5億韓元 | 35% | 3.5% | 38.5% |
| 1.5億-3億韓元 | 38% | 3.8% | 41.8% |
| 3億-5億韓元 | 40% | 4.0% | 44.0% |
| 5億韓元以上 | 45% | 4.5% | 49.5% |
持有期間對稅率有重要影響。持有不到1年就出售，稅率會加重(最高可達70%)。持有1-2年稅率也較高(最高60%)。持有超過2年才能適用上述基本稅率，並有機會獲得長期持有特別扣除呢 📅
長期持有特別扣除(장기보유특별공제)是一項重要的稅務優惠。持有3年以上每年可扣除2%的利得(最高30%)，如果是「1戶1住宅」(1세대 1주택)且持有3年以上、實際居住2年以上，扣除比例更高，最高可達80%呢 🏠
但這裡有一個外國人需要特別注意的問題：「1戶1住宅」免稅或減稅優惠的適用條件相當嚴格。你必須在韓國有住所登記(주민등록)，並實際在該房產居住滿2年以上。持臨時簽證的外國人通常難以滿足這些條件呢 ⚠️
讓我舉一個具體的計算例子。假設你5年前以3億韓元購買了一套公寓，現在以5億韓元賣出，購買時的取得稅和仲介費共計1,500萬韓元：
應稅利得 = 5億 - 3億 - 1,500萬 = 1.85億韓元。如果你持有超過5年且不符合1戶1住宅條件，可獲得10%的長期持有扣除(1,850萬韓元)，調整後應稅利得為1.665億韓元。按累進稅率計算，稅款約為4,500萬韓元左右呢 💸
稅務申報必須在所有權移轉登記(過戶)完成後的2個月內完成。你可以自行到管轄稅務署申報，或委託稅務士(세무사)代為處理。建議找有處理外國人案例經驗的稅務士，以確保正確適用相關規定呢 📋
📋 賣房必備文件與準備事項
韓國房產交易涉及大量文件，外國人還需要額外準備一些身份證明文件。提前準備好所有必要文件，可以讓交易過程更加順利，避免臨時手忙腳亂呢 📁
最基本的是身份證明文件。外國人需要準備外國人登錄證(외국인등록증)或護照。如果你已經離開韓國或外國人登錄證已過期，情況會比較複雜，可能需要透過駐外韓國大使館辦理相關認證呢 🛂
📋 外國人賣房必備文件清單
| 文件類別 | 具體文件 | 取得方式 | 注意事項 |
|---|---|---|---|
| 身份證明 | 外國人登錄證/護照 | 本人持有 | 需在有效期內 |
| 印鑑證明 | 印鑑證明書 | 居住地區廳/出入境事務所 | 3個月內有效 |
| 權狀文件 | 登記權利證(등기권리증) | 購買時取得 | 遺失需特別處理 |
| 登記簿謄本 | 不動產登記簿謄本 | 網路或法院登記所 | 確認無其他負擔 |
| 地籍文件 | 土地/建物台帳 | 區廳或政府24網站 | 確認面積等資訊 |
| 稅務文件 | 財產稅繳納證明 | 區廳稅務課 | 確認無欠稅 |
| 貸款文件 | 貸款餘額證明 | 貸款銀行 | 如有房貸時需要 |
印鑑證明(인감증명서)是韓國房產交易中必不可少的文件。外國人的印鑑證明可以在居住地的區廳(구청)或出入境管理事務所申請。注意印鑑證明有效期通常只有3個月，要掌握好申請時機呢 📝
登記權利證(등기권리증)相當於房產的「權狀」，是你擁有該房產的重要證明。如果遺失了，需要在過戶時進行特別程序(確認書面程序)，會增加時間和成本，所以務必妥善保管呢 🔐
如果你無法親自到場辦理交易，需要準備委任狀(위임장)和代理人的身份證明。委任狀最好經過公證，特別是涉及大額交易時。如果你在海外，可能需要在韓國大使館進行公證呢 ✍️
為了稅務申報，還需要保留好購買時的相關文件，包括：買賣合約書、取得稅繳納收據、仲介費收據、裝修費用收據等。這些都可以作為「必要費用」從資本利得中扣除，直接減少你的稅負呢 💰
🤝 仲介選擇與費用談判技巧
選對仲介可以讓賣房過程事半功倍，選錯則可能讓你損失慘重。韓國的房產仲介市場競爭激烈，服務品質參差不齊，外國人更需要謹慎選擇呢 🔍
首先要確認仲介的資質。韓國的房產仲介必須持有「公認仲介士」(공인중개사)執照，並在當地區廳完成開業登記。你可以要求查看仲介的執照和開業登記證，也可以在「國家空間情報網」(국가공간정보포털)上查詢驗證呢 ✅
選擇仲介時，建議優先考慮以下條件：在你房產所在區域經營多年、熟悉當地市場行情、有處理外國人交易的經驗、能夠用中文或英文溝通。後兩點對華人賣家特別重要，可以避免很多溝通障礙呢 🌏
🤝 韓國房產仲介費率標準
| 交易類型 | 交易金額 | 費率上限 | 5億韓元房產參考 |
|---|---|---|---|
| 買賣(住宅) | 5千萬以下 | 0.6% | - |
| 買賣(住宅) | 5千萬-2億 | 0.5% | - |
| 買賣(住宅) | 2億-9億 | 0.4% | 200萬韓元 |
| 買賣(住宅) | 9億-12億 | 0.5% | - |
| 買賣(住宅) | 12億以上 | 0.7% | - |
| 買賣(非住宅) | 全部 | 0.9% | 450萬韓元 |
上表是政府規定的仲介費率上限，實際費用可以在這個範圍內協商。費率之外還需要加上10%的增值稅(부가가치세)，所以實際支付金額會略高。以5億韓元的公寓為例，仲介費最高約為220萬韓元(含增值稅)呢 💸
仲介費通常是可以談判的，特別是在市場冷淡或房產較難銷售的時期。一些談判技巧包括：同時諮詢多家仲介、表示願意給予專任委託(獨家銷售權)以換取較低費率、提出快速成交的意願等呢 🤝
簽訂委託合約時要注意幾個要點：委託期限(通常3個月)、是否為專任委託、仲介費率和支付時點、解約條件等。專任委託雖然只能透過一家仲介銷售，但仲介會更積極推銷，有時能獲得較低費率呢 📝
我建議外國人在選擇仲介時，不要只看費率高低，更要看仲介的專業能力和溝通能力。處理外國人交易需要額外的文件準備和稅務知識，經驗不足的仲介可能會讓你踩坑呢 ⚠️
💵 賣房款項匯回國完整指南
很多外國人在韓國賣房後最關心的問題是：錢能順利匯回國嗎？答案是可以的，但需要遵守韓國的外匯管理規定，並準備好相關證明文件呢 💵
韓國對外匯有一定的管制，大額資金匯出需要向銀行提交資金來源證明。賣房款項屬於合法收入，只要能證明資金來源清楚、已完成稅務申報，就可以順利匯出呢 🏦
匯款時需要準備的文件通常包括：房產買賣合約書、過戶完成證明(登記簿謄本)、資本利得稅申報及繳納證明、銀行帳戶交易明細、外國人登錄證或護照等。不同銀行可能有額外要求，建議提前向銀行確認呢 📋
💵 賣房款項匯款流程與所需文件
| 步驟 | 事項 | 所需文件 | 注意要點 |
|---|---|---|---|
| 1 | 完成稅務申報 | 申報書、繳稅收據 | 過戶後2個月內 |
| 2 | 準備匯款文件 | 合約書、登記簿謄本、完稅證明 | 需中文或英文翻譯 |
| 3 | 選擇匯款銀行 | 身份證明、帳戶資料 | 建議外匯指定銀行 |
| 4 | 提交匯款申請 | 外匯申報書、上述文件 | 金額超5萬美元需申報 |
| 5 | 銀行審核放款 | - | 審核約需3-7個工作日 |
| 6 | 資金入帳 | - | 保留匯款證明備查 |
選擇匯款銀行時，建議選擇外匯業務經驗豐富的大型銀行，如KEB韓亞銀行、國民銀行(KB)、新韓銀行等。這些銀行對外國人匯款業務較為熟悉，處理效率也較高呢 🏦
匯款金額如果超過5萬美元(或等值外幣)，需要向韓國銀行(央行)進行「資本交易申報」。這個申報通常由匯款銀行協助辦理，你只需提供相關證明文件即可。不要試圖將大額資金分拆成多筆小額匯款，這種行為可能被視為逃避申報，會帶來嚴重後果呢 ⚠️
如果你已經離開韓國或外國人登錄證已過期，匯款會變得更加複雜。這種情況下可能需要委託在韓國的代理人辦理，或者親自到銀行辦理(持護照)。建議在離開韓國前完成所有資金處理事宜呢 🛫
匯款手續費和匯率也是需要考慮的因素。銀行匯款通常收取固定手續費(約2-5萬韓元)加上匯率點差。大額匯款時，匯率點差的影響比手續費更大。建議比較多家銀行的匯率報價，選擇最有利的時機匯款呢 💱
▲ 韓國賣房款項國際匯款示意圖
⚠️ 外國人賣房常見陷阱與對策
根據我蒐集到的案例，外國人在韓國賣房時經常遇到一些陷阱和問題。提前了解這些潛在風險，可以幫助你順利避開，保護自己的權益呢 🛡️
第一個常見陷阱是稅務計算錯誤。很多人不知道外國人可能不適用某些稅務優惠(如1戶1住宅減免)，或者不了解持有期間對稅率的影響，結果低估了應繳稅款。交屋後才發現需要補繳大額稅款，造成財務壓力呢 💸
第二個陷阱是合約條款不清。有些賣家在簽約時沒有仔細審查合約內容，事後發現買方有權要求的違約金很低、交屋條件對自己不利等問題。建議找懂中文的律師或仲介協助審查合約呢 📝
⚠️ 外國人賣房常見問題與對策
| 常見問題 | 發生原因 | 損失程度 | 預防對策 |
|---|---|---|---|
| 稅款低估 | 不了解外國人稅務規定 | 數百萬-數千萬韓元 | 提前諮詢稅務士 |
| 匯款受阻 | 文件不齊、已離境 | 資金凍結風險 | 離境前完成匯款 |
| 合約糾紛 | 條款理解錯誤 | 違約金損失 | 律師審查合約 |
| 買方違約 | 買方貸款未過等 | 時間損失、再售成本 | 確認買方資金能力 |
| 仲介不當 | 選擇不良仲介 | 高額費用、交易失敗 | 驗證仲介資質 |
| 權狀遺失 | 文件保管不當 | 額外費用和時間 | 妥善保管文件 |
第三個陷阱是買方違約風險。有時買方在簽約後因為貸款未獲批准或其他原因無法履約。雖然賣方可以沒收訂金，但重新銷售需要時間和成本，特別是在市場下跌時期損失更大。簽約前可以要求買方提供資金證明或貸款預審批文件呢 📊
第四個陷阱是匯款時機錯過。有些人賣房後沒有及時處理資金匯出事宜，等到離開韓國後才發現問題重重。外國人登錄證過期、銀行帳戶凍結、找不到人辦理委託等，都會讓匯款變得極為困難呢 ⏰
我認為最重要的預防措施是提前規劃。在決定出售房產時就開始準備：諮詢稅務士估算稅負、確認仲介資質和經驗、備齊所有文件、規劃資金匯出時程。不要等到問題發生才手忙腳亂呢 📋
如果遇到糾紛或困難，可以尋求以下資源的幫助：韓國法律援助公團(대한법률구조공단)提供免費或低成本的法律諮詢；各地區的外國人支援中心可以提供翻譯和資訊服務；駐韓中國大使館也可以提供一定程度的協助呢 🆘
❓ FAQ 常見問題
Q1. 外國人在韓國賣房需要繳多少稅？
A1. 外國人賣房需繳納資本利得稅(讓渡所得稅)，稅率依持有期間和利得金額從6%到45%不等。持有不到2年稅率較高(最高70%)，持有超過2年可享基本稅率。另需繳納地方所得稅(資本利得稅的10%)呢 💰
Q2. 外國人賣房後可以把錢匯回國嗎？
A2. 可以。需向銀行提交完稅證明、房產買賣合約、資金來源證明等文件。金額超過5萬美元需進行資本交易申報。建議在離開韓國前完成匯款，否則手續會變得複雜呢 💵
Q3. 韓國賣房流程需要多長時間？
A3. 從掛牌到完成過戶通常需要2-4個月。其中掛牌銷售期視市場狀況而定(2-8週)，簽約後到交屋通常約定1-2個月。需預留時間辦理貸款清償、稅務申報等後續手續呢 📅
Q4. 外國人賣房需要本人到場嗎？
A4. 簽約和過戶時原則上需本人到場。如無法親自出席，可委託持有公證授權書(委任狀)的代理人辦理。在海外的話，委任狀需在韓國大使館進行公證呢 ✍️
Q5. 賣房時房貸還沒還完怎麼辦？
A5. 可在交屋當天用買方支付的尾款清償剩餘貸款。通常由代書(법무사)協調銀行、買賣雙方，在同一天完成貸款清償和所有權移轉登記。需提前與銀行確認清償流程呢 🏦
Q6. 韓國賣房仲介費怎麼計算？
A6. 仲介費率依交易金額和物件類型而定，住宅買賣通常在0.4%-0.7%之間，另加10%增值稅。以5億韓元的住宅為例，仲介費約為200-220萬韓元(含稅)。費率可在法定上限內協商呢 💸
Q7. 外國人賣房有什麼稅務優惠嗎？
A7. 持有超過2年可享較低基本稅率，持有3年以上可獲得長期持有特別扣除(每年2%，最高30%)。但「1戶1住宅」的免稅或高額減免優惠，通常需要住所登記和實際居住條件，多數外國人難以適用呢 📊
Q8. 賣房後需要申報哪些稅務？
A8. 需在交易完成(過戶)後2個月內向管轄稅務署申報資本利得稅(讓渡所得稅)和地方所得稅。未按時申報將面臨滯納金(每天0.022%)和加算稅(最高40%)處罰。建議委託稅務士辦理呢 📋
⚖️ 免責聲明
本文內容僅供一般資訊參考用途，不構成任何法律、稅務或投資建議。韓國房產法規和稅務制度經常變動，各人情況不同適用結果可能有異。在進行任何房產交易或稅務申報前，請務必諮詢持有執照的律師、稅務士或公認仲介士。本文資訊截至2025年1月，法規可能已有更新。作者和網站對於讀者依據本文資訊所做決策導致的任何損失不承擔責任。
