韓國稅法上「居住者」與「非居住者」的身份認定，將從根本上決定您的房產稅負水準。2026年判定標準已發生重大變更。
2026年韓國稅法「居住者」vs「非居住者」完全解析：身份認定標準變更及其對房產稅負的巨大影響｜中華圈投資者稅務必讀
⚖️ 發布日期：2026年2月28日 ｜ 分類：韓國房產稅務 ｜ 閱讀時間：約17分鐘
關鍵詞：韓國非居住者稅務、居住者判定標準、183日規則、讓渡所得稅差異
⚖️ 前言：一個身份判定，讓稅負相差數億韓元
2025年底，本所為一位在首爾松坡區持有公寓長達8年的香港籍客戶處理讓渡所得稅（양도소득세）申報事宜。該客戶於持有期間曾因工作調動返回香港居住3年，後重返韓國。核心爭點在於：該客戶在出售時點究竟屬於韓國稅法上的「居住者」還是「非居住者」？
計算結果令人震驚。若被認定為居住者，適用1戶1住宅長期持有特別扣除（최대 80%），讓渡所得稅額約為1,200萬韓元。若被認定為非居住者，僅能適用一般長期持有扣除（최대 30%），且無法享受1戶1住宅免稅，稅額飆升至約4,800萬韓元。同一筆交易，僅因身份認定的不同，稅負相差近3,600萬韓元。
更為關鍵的是，2026年1月1日起，韓國《所得稅法》施行令的修訂正式生效，將居住者判定的183日計算基準從「單一課稅期間」擴大至「跨兩個課稅期間連續計算」。同時，企劃財政部的最新有權解釋亦變更了長期持有特別扣除的適用方式。這些變革對於頻繁往返中韓之間的中華圈投資者而言，影響極為深遠。
本文將從稅法條文出發，完整解析2026年最新的居住者與非居住者判定標準、兩者在房產稅負上的具體差異，以及中華圈投資者的稅務規劃策略。
🏛️ 一、韓國稅法上「居住者」與「非居住者」的定義
韓國《所得稅法》（소득세법）第1條之2規定：「居住者」係指在韓國國內設有住所，或在韓國國內置有183日以上居所之個人；「非居住者」係指非屬居住者之個人。此處的判定與國籍無關，完全取決於生活關係之客觀事實。
1.1 「住所」（주소）的判定
「住所」並非單純指戶籍登記地址，而是依據生活關係的客觀事實綜合判斷。判定時考慮的要素包括：在韓國國內是否有共同生計的家族、韓國國內資產的有無及規模、職業的性質及所在地等。若個人從事通常需要在韓國連續居住183日以上的職業，或在韓國有家族及資產而被認定為將繼續居住者，則視為在韓國國內設有住所。
1.2 「居所」（거소）的判定
「居所」係指住所以外，個人在相當期間內居住之場所。韓國國內體留期間的計算方式為：自入境日之翌日起算，至出境日止。若在韓國國內設有居所的個人出境後再次入境，且依其共同生計家族的居住地、資產所在地等情況，該出境目的明確屬於暫時性者（如短期觀光、疾病治療、親族紅白事出席、出差及研修等），則出境期間亦計入韓國國內居所期間。
📊 二、2026年重大變更：居住者判定183日規則的擴大適用
2026年1月1日起施行的《所得稅法》施行令修訂案，對居住者判定的183日規則進行了重大擴展。此修訂直接影響所有頻繁往返韓國的外國人，尤其是中華圈商務人士及投資者。
2.1 修訂前：僅限單一課稅期間
修訂前，183日以上居所的判定僅以「單一課稅期間」（即當年度1月1日至12月31日）為計算基準。例如，某外國人於2025年9月1日入境韓國並持續居住至2026年3月31日，其在2025年度的韓國國內居所期間為122日（9月1日~12月31日），在2026年度為90日（1月1日~3月31日）。依修訂前的規則，該外國人在任一單一課稅期間內均未達183日，因此不被認定為居住者。
2.2 修訂後：跨兩個課稅期間連續計算
修訂後，若個人跨兩個課稅期間連續在韓國國內置有183日以上居所，亦視為符合183日居所要件，得認定為居住者。以上述同一案例為例，該外國人自2025年9月1日至2026年3月31日連續在韓居住共212日，依新規即可被認定為居住者。
2.3 暫時出境事由的明確化
修訂後的施行規則亦明確列舉了被視為「暫時出境」（即出境期間仍計入韓國國內居所期間）的事由，包括：短期觀光、疾病治療、親族紅白事出席、出差及研修等與事業經營或業務相關之事由，以及其他與上述性質相當之事由。此規定意味著，中華圈投資者即使在居住期間內曾短暫返回台灣或香港處理業務，該出境期間仍可能被計入韓國居所期間。
📊 三、居住者vs非居住者：房產稅負差異全面比較
居住者與非居住者在韓國房產稅負上的差異，是多層次且巨大的。以下從讓渡所得稅（양도소득세）的各個計算環節逐一對比。
| 項目 | 居住者 | 非居住者 |
|---|---|---|
| 1戶1住宅免稅 | 適用（讓渡價12億韓元以下免稅） | 原則不適用（例外：全員出國後2年內讓渡） |
| 長期持有特別扣除（特例公除） | 保有+居住各年4%，最高80% | 不適用（僅適用一般公除） |
| 長期持有特別扣除（一般公除） | 年2%，最高30% | 年2%，最高30%（可適用） |
| 基本扣除（250萬韓元） | 適用 | 不適用 |
| 稅率（一般） | 累進稅率 6%~45% | 累進稅率 6%~45%（或讓渡價10%/讓渡差益20% 取較大者） |
| 多套房重課 | 2026.05.09前中課猶豫 | 同左（惟無基本扣除） |
| 源泉扣繳義務 | 無（自行申報繳納） | 買方須就讓渡價10%或讓渡差益20%源泉扣繳 |
上表清楚顯示，非居住者在讓渡所得稅上承受三重不利：無法享受1戶1住宅免稅、無法適用最高80%的特例長期持有扣除、且無法扣除250萬韓元的基本扣除額。此外，非居住者出售不動產時，買方負有源泉扣繳義務，須於付款時預先扣繳讓渡價10%或讓渡差益20%（取較大者），並向稅務機關繳納。
居住者與非居住者的稅務身份差異，可導致同一筆房產交易的讓渡所得稅額相差數倍。
📊 四、讓渡所得稅計算實例：同一物件、不同身份的稅額試算
以下以一個具體案例說明居住者與非居住者的稅額差異。假設條件為：首爾江南區公寓，取得價8億韓元，讓渡價15億韓元，讓渡差益7億韓元，持有期間10年，居住期間8年（居住者情形），1戶1住宅。
| 計算步驟 | 居住者 | 非居住者 |
|---|---|---|
| 讓渡差益 | 7億韓元 | 7億韓元 |
| 1戶1住宅免稅（12億以下） | 適用（超過12億部分課稅） | 不適用（全額課稅） |
| 課稅對象讓渡差益 | 約1.4億韓元 | 7億韓元 |
| 長期持有特別扣除 | 特例：72%（保有40%+居住32%） | 一般：20%（10年×2%） |
| 扣除後課稅標準 | 約3,920萬韓元 | 約5.6億韓元 |
| 基本扣除 | 250萬韓元 | 不適用 |
| 預估稅額 | 約640萬韓元 | 約1.97億韓元 |
| 稅額差異 | 約1.9億韓元（約新台幣500萬元） | |
上述試算清楚證明，身份認定的結果將導致稅額產生數十倍的差距。這就是為何在出售不動產之前，確認並優化自身的稅務身份至關重要。
⚖️ 五、長期持有特別扣除的重大解釋變更（2025年企劃財政部新解釋）
2025年1月13日，韓國企劃財政部發布了一項新的有權解釋（租稅政策課-69號），對居住者身份轉換時長期持有特別扣除的計算方式進行了重大變更。此變更對曾經是非居住者、後轉為居住者的外國人極為有利。
5.1 舊解釋（已廢止）
國稅廳的舊有權解釋規定，居住者取得住宅後因移居海外而成為非居住者，再重新成為居住者後讓渡該住宅時，非居住者期間應從特例扣除的計算期間中排除。實務上的計算方式為：分別計算全期間的一般扣除額與僅居住者期間的特例扣除額，取較大者適用。此做法導致非居住者期間較長的納稅人承受更重的稅負。
5.2 新解釋（2025年1月起適用）
企劃財政部的新解釋明確規定：只要在讓渡日當時為居住者身份，且符合1戶1住宅要件，則可就包含非居住者期間在內的全部持有期間及居住期間適用特例扣除。其法理基礎為：《所得稅法》規定資產的持有期間為「自取得日至讓渡日」，法律中並無將非居住者期間排除的明文規定。
此解釋變更的實務意義極為重大——曾因工作或家庭原因暫時離開韓國而成為非居住者的外國人，只要在出售前重新取得居住者身份，即可就全部持有及居住期間享受最高80%的特例扣除。
🏛️ 六、《外匯交易法》與《不動產交易申報法》上的身份定義差異
中華圈投資者須特別注意，韓國不同法律體系對「居住者」與「非居住者」的定義並不完全一致，同一個人在不同法律下可能被認定為不同身份。
《所得稅法》以「國內住所」或「183日以上居所」為判定標準，用於決定課稅範圍及稅率。《外匯交易法》以「國內住所」或「6個月以上居住」為判定標準，用於決定跨境資金匯入時的申報義務。2026年2月10日施行的《不動產交易申報法》修訂案，則新增了「簽證類型」及「國內住址或183日以上居所」的申報要求，用於確認納稅義務對象。
例如，一位台灣投資者在韓國連續居住了5個月，在《外匯交易法》上仍屬非居住者（未滿6個月），但若其在韓國國內設有住所且有家族共同生活，則在《所得稅法》上可能被認定為居住者。三套法律的身份判定結果可能不同，各自的合規義務亦隨之不同。這正是跨境投資者最容易混淆之處。
⚖️ 七、中華圈投資者的稅務身份規劃策略
基於上述法規分析，本所向中華圈投資者提出以下五項核心稅務身份規劃建議。
第一，若您計畫在韓國持有不動產並期待於出售時享受居住者的稅務優惠（特別是1戶1住宅免稅及最高80%的長期持有特例扣除），則應在出售前確保自身符合居住者要件。2026年新規下，跨兩個課稅期間連續183日以上的居所亦可滿足要件，這為規劃提供了更大的靈活性。
第二，出售不動產的時點選擇至關重要。在確認自身已符合居住者要件之後方可進行讓渡，否則將永久喪失該筆交易的居住者稅務優惠。一旦以非居住者身份完成讓渡並繳納稅款，事後無法因身份變更而追溯適用居住者的稅率。
第三，善用2025年企劃財政部的新解釋。若您曾在持有期間內因故成為非居住者，只要在讓渡前重新取得居住者身份，全部持有及居住期間（包含非居住者期間）均可計入特例扣除的計算基準。這意味著「回韓居住→取得居住者身份→出售」的順序安排具有極大的節稅效果。
第四，留意暫時出境事由的認定。在居住者判定的183日計算中，因出差、觀光、疾病治療等暫時性事由的出境期間仍計入韓國居所期間。但此認定具有一定的主觀判斷空間，建議保留完整的出入境紀錄、機票及出差證明等文件，以備稅務機關查核。
第五，務必區分三套法律（所得稅法、外匯交易法、不動產交易申報法）下的不同身份定義及相應義務。聘請同時熟悉國際稅務及韓國不動產法規的專業團隊進行整合規劃，是確保合規且最大化稅務利益的唯一途徑。
⚖️ VIP 跨境稅務身份規劃·不動產節稅諮詢服務
本所為中華圈高資產人士提供一站式韓國不動產稅務身份認定與節稅規劃服務，涵蓋居住者/非居住者身份分析、讓渡所得稅試算與最適出售時點建議、長期持有特別扣除最大化策略、三法（所得稅法·外匯交易法·不動產交易申報法）整合合規服務，以及台韓/港韓租稅協定之雙重課稅避免規劃。所有諮詢均由具備十年以上跨境稅務實務經驗之專業稅務師團隊親自辦理。
⚠️ 重要提醒：稅務身份的認定涉及複雜的事實判斷及法律適用，且2026年判定標準已發生重大變更。在做出任何出售決策之前，強烈建議尋求專業稅務顧問的個案分析。
📊 八、常見問題（FAQ）
Q1：我是台灣人，每年在韓國居住約4個月，其餘時間在台灣。我在韓國稅法上屬於居住者還是非居住者？
依修訂前的規則，單一課稅期間內居住約120日（4個月），未達183日，屬非居住者。但依2026年新規，若您跨兩個課稅期間連續居住達183日以上（例如每年11月至翌年4月），則可能被認定為居住者。此外，若您在韓國有共同生計的家族或相當規模的資產，即使未達183日亦可能因「住所」要件被認定為居住者。需依個案事實綜合判斷。
Q2：我已在韓國居住2年後返回香港，3年後想出售韓國的公寓。此時我是非居住者，是否完全無法享受任何稅務優惠？
作為非居住者讓渡，確實無法享受1戶1住宅免稅及特例長期持有扣除。但有一個例外：若因海外移居或因1年以上海外就學·就業而全家出國，且在出國日起2年內讓渡該1戶1住宅，則可例外適用非課稅。若已超過2年，建議考慮在出售前重返韓國取得居住者身份，依新解釋可就全部持有期間適用特例扣除。
Q3：2026年的183日跨期計算新規，是否溯及適用於2025年的居住天數？
是的。修訂施行令規定「自2026年1月1日以後開始之課稅期間起適用」。這意味著2026年度的居住者判定中，可將2025年下半年至2026年上半年的連續居住天數進行跨期計算。例如，2025年10月1日入境韓國並居住至2026年5月31日，連續243日，依新規可在2026年度被認定為居住者。
Q4：非居住者出售韓國不動產時，買方的源泉扣繳義務具體如何運作？
依《所得稅法》第156條之6，向非居住者購買韓國境內不動產的買方，須於支付讓渡代金時，就讓渡價格的10%或讓渡差益（資本利得）的20%中較大者進行源泉扣繳，並於支付月份的翌月10日前向稅務機關繳納。非居住者賣方事後須就該筆讓渡所得進行確定申報，若實際應繳稅額低於已扣繳金額，可申請退還差額。
Q5：台灣與韓國之間有租稅協定嗎？如何避免雙重課稅？
台灣與韓國於2022年簽署並生效了《台韓避免雙重課稅及防止逃稅協定》。依該協定，不動產之讓渡所得原則上由不動產所在國（韓國）優先課稅，台灣對同一所得已在韓國繳納的稅額給予稅額抵免。實務上，投資者須在台灣申報全球所得時，檢附韓國的完稅證明以申請抵免。建議同時諮詢台灣及韓國的稅務專業人士，以確保抵免程序的正確執行。
Q6：所得稅法上的「居住者」身份是否會影響綜合不動產稅（종합부동산세）的計算？
綜合不動產稅的納稅義務人為每年6月1日基準日當天在韓國境內持有不動產者，無論居住者或非居住者均須繳納，此點不因身份而有差異。但在1戶1住宅者的特別扣除（基本扣除額12億韓元）適用上，居住者與非居住者的實質適用條件可能產生差異。具體適用須依個案情況諮詢專業稅務師。
⚖️ 結語
在韓國不動產投資的所有稅務議題中，「居住者」與「非居住者」的身份認定是最具決定性的變數。2026年施行的183日跨期計算新規，以及2025年企劃財政部對長期持有特別扣除的解釋變更，為中華圈投資者同時帶來了機遇與風險。機遇在於，透過合法的身份規劃，可大幅降低讓渡所得稅負；風險在於，更寬泛的居住者認定範圍可能使原本不預期被課稅的個人落入韓國稅網。唯有在充分理解三套法律體系的身份定義差異之基礎上，透過專業的稅務規劃，方能在合規框架內實現最優的稅務結果。
⚠️ 免責聲明：本文所載資訊僅供一般性參考之用，不構成稅務意見或投資建議。稅務身份的認定涉及複雜的事實判斷，相關法律法規及主管機關解釋可能隨時變更。本文內容以撰文當日（2026年2月28日）可得之公開資訊為準。任何具體的稅務安排，應在取得韓國當地合格稅務專業人士之個案諮詢意見後方可進行。
📌 編輯與核實資訊 (Editorial & Verification Information)
作者：韓國房產法律顧問 研究團隊 (Korea Property Legal Research Team)
審閱人：Davit Cho (趙大衛)｜跨境不動產法律顧問
編輯主管：韓國房產法律顧問 編輯部 (china-korea-property-law Editorial Board)
資訊核實：依據韓國國稅廳、企劃財政部有權解釋（租稅政策課-69號）、所得稅法施行令修訂案及已驗證之公開法規資料
發布日期：2026年2月28日｜最後更新：2026年2月28日
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