外國人遠距管理韓國房產實戰攻略：物業管理委託·管理費解析·租客管理·維修應急指南

📅 發布日期：2026年3月2日 🔄 最後更新：2026年3月2日
⏱ 閱讀時間：約 14 分鐘 🏷 關鍵詞：韓國物業管理、外國人遠距房產管理、아파트管理費、租客管理委託

韓國公寓的管理事務所是日常物業維護的核心窗口，外國房東即使不在韓國也能透過委託管理人遠端處理一切

引言：人在台北，怎麼管首爾的房子？

台灣的張先生在首爾松坡區買了一間公寓出租。某天凌晨3點，租客打電話來說浴室天花板漏水。張先生人在台北，不會韓語，管理事務所的電話也打不通。他陷入了「有房產卻無法管理」的困境。

這是海外房東最常遇到的問題——買房容易，管房難。尤其2023年10月起，韓國法令明確規定：在韓國沒有住所或居所的外國人購買不動產時，必須指定「委託管理人（위탁관리인）」。這不只是法律義務，更是保護您資產的必要措施。

本文將為不住在韓國的中華圈房東，提供一份完整的遠距管理操作手冊：從管理費的結構解析、委託管理業者的選擇標準，到租客管理的法律框架和緊急應變流程。

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📑 目錄

1. 為什麼外國人必須指定「委託管理人」？
2. 管理費完全解析——您每月到底在付什麼？
3. 委託管理業者選擇指南——服務範圍·費用·合約注意事項
4. 遠距管理實戰工具——從手機App到智慧家居
5. 租客管理的法律框架——續約權·租金上限·退租流程
6. 緊急狀況應變指南——漏水·火災·設備故障
7. 常見問題 FAQ

§1 為什麼外國人必須指定「委託管理人」？

2023年8月22日，韓國國土交通部公布《不動產交易申報法施行令》修正案，核心變更如下：國內無住所或居所的外國人（包括韓僑）購買不動產時，必須在取得申報書中填寫「委託管理人」的姓名、身分證號碼及聯繫方式，並向管轄市·郡·區廳申報。

項目	內容
法律依據	《不動產交易申報等相關法律施行令》（2023年10月19日施行）
適用對象	在韓國無住所/居所的外國人及外國法人
委託管理人資格	韓國國民或在韓國有住所的外國人（持外國人登錄證）
管理人職責	代為接受政府調查通知、管理物件現場、回覆管轄機關詢問
未指定罰則	取得申報可能不被受理，影響後續登記流程

實務建議：委託管理人可以是您在韓國的親友、法務士、稅務師，或專業的不動產管理業者。如果您同時需要租賃管理服務，建議直接指定管理業者為委託管理人，一人處理所有事務。

§2 管理費完全解析——您每月到底在付什麼？

韓國公寓的管理費（관리비）是每月必繳的固定支出，由管理事務所統一向每戶收取。2024年首爾84㎡公寓的月均管理費約 ₩28萬（≈ NT$7,000），10年內上漲了約40%。管理費由三大部分組成：

A. 共用管理費（공용관리비）

項目	內容	首爾84㎡月均概算
一般管理費	管理所職員薪資、辦公費、保險	≈ ₩3～5萬
警衛費（경비비）	保全人員薪資、夜間巡邏	≈ ₩3～4萬
清潔費（청소비）	公共區域清潔、垃圾處理	≈ ₩2～3萬
消毒費	定期病蟲害防治	≈ ₩0.2～0.5萬
電梯維護費	電梯保養、檢修	≈ ₩1～2萬
修繕維護費	日常小型修繕	≈ ₩0.5～1萬

B. 個別使用費（개별사용료）

依各戶實際使用量計算：暖房費（冬季可達 ₩10～20萬）、電費、水費、瓦斯費、網路費等。冬季（12～2月）管理費可能是夏季的 1.5～2 倍，主要因為暖房費的暴增。中央供暖（중앙난방）比個別供暖（개별난방）的費用差異可達2倍。

C. 長期修繕積立金（장기수선충당금）

每月按固定比例提撥，用於建物的大規模修繕（如外牆、管線、電梯更換等）。84㎡月均約 ₩2～3萬。這筆費用在房屋出售時，由賣方向買方結清；在租賃期間，依法應由房東（非租客）負擔。

外國房東注意：如果您的房子出租中，管理費帳單會寄到管理事務所或租客手中。您需要確認租賃契約中是否明確約定「管理費由租客負擔」（韓國慣例：月租的管理費通常由租客支付，但長期修繕積立金由房東負擔）。建議在契約中明確寫明各項費用的分攤方式。

查詢任何韓國公寓的管理費明細：K-apt 共同住宅管理資訊系統（可按單地搜尋，提供逐月明細）。

善用數位工具，即使人在海外也能即時掌握韓國房產的管理費明細與設備狀態

§3 委託管理業者選擇指南

對於不住在韓國的外國房東，委託專業的租賃管理業者（임대관리업체）是最有效率的選擇。韓國的租賃管理服務主要分為兩種模式：

模式	委託管理型（위탁관리형）	保證租金型（수익보장형）
運作方式	業者代為招租、收租、處理維修，收取手續費	業者向房東約定固定月租，自行承擔空租風險
手續費	月租的 5～10%	不收手續費，但約定租金較市價低 10～20%
空租風險	房東自行承擔	業者承擔
適合對象	熱門地段、空租風險低的物件	偏遠地段、希望穩定現金流的房東

選擇業者的 5 個評估標準

第一，是否提供外語服務。管理業者至少應有中文或英文溝通窗口，否則溝通效率會極低。第二，服務範圍是否涵蓋「全流程」——從招租、簽約、入住檢查、月租收取、維修派工、到退租結算。第三，是否有透明的線上報表系統，讓您隨時查看收支明細。第四，合約期間與解約條件，建議不超過1年，且允許提前30天通知解約。第五，業者的不動產仲介登記證（공인중개사사무소 등록증）是否有效，可在「不動產交易管理系統」網站查詢。

費用參考：以月租 ₩150萬的首爾公寓為例，委託管理費約 ₩7.5～15萬/月（5～10%）。加上管理費 ₩28萬、保險費 ₩2～3萬/月均攤，房東實際淨收入約為月租的 70～80%。

§4 遠距管理實戰工具

工具	功能	網址 / App
K-apt	全國公寓管理費逐月查詢、與其他社區比較	k-apt.go.kr
네이버 부동산	即時查看物件周邊租金行情、成交紀錄	land.naver.com
實際交易價查詢	國土部官方成交價紀錄	rt.molit.go.kr
Samsung SmartThings / LG ThinQ	遠端控制室內設備（空調、照明、門鎖）	各品牌App Store
KakaoTalk	與管理業者、管理事務所、租客的主要溝通渠道	kakaotalk.com
토스 / 카카오뱅크	韓國銀行App，確認租金入帳、繳納管理費	各App Store
홈택스（HomeTax）	線上申報租金所得稅、查詢納稅紀錄	hometax.go.kr

如果您的公寓配備智慧家居系統（韓國2020年以後的新建案大多配備），您可以透過手機App遠端查看室內溫度、門鎖狀態、用電量、甚至門口監控影像。對於空租期間的物件巡檢，這些工具能大幅降低您飛到韓國現場的次數。

§5 租客管理的法律框架

韓國的《住宅租賃保護法》對租客的保護非常強，外國房東必須清楚以下核心規則：

A. 契約更新請求權（계약갱신청구권）

租客在契約到期前 6 個月～1 個月之間，有權要求續約一次（即「2+2年」制度）。房東僅在以下情況可拒絕：自住需求、重建計畫、租客嚴重違約（如連續拖欠3個月以上租金）。行使續約權時，租金漲幅上限為 5%，超過部分無效，租客可請求返還。

B. 租金調整限制

情境	租金調整規則
租客行使續約權	漲幅上限 5%（含保證金與月租合計換算）
租客未行使續約權，雙方協議續租	無法定上限，但市場行情為實務參考
登記租賃事業者	無論是否行使續約權，年漲幅均不得超過 5%

C. 退租流程

契約到期不續租時，房東須在契約到期日返還全額保證金（전세金或月租保證金）。如果您手上現金不足以返還保證金，需要新租客的保證金來「周轉」，務必確保新舊租客的交接日程銜接無縫——韓國實務中「即日交接」是常態，延遲返還保證金可能面臨年利率 5% 的遲延利息。

外國房東風險提醒：如果您不在韓國，退租日當天的保證金返還、鑰匙交接、退租點檢等流程都需要委託管理人現場處理。請確保委託管理合約中包含「退租代辦」服務，並預留足夠的保證金返還資金在韓國銀行帳戶中。

§6 緊急狀況應變指南

緊急狀況	第一步	第二步	費用負擔
漏水（누수）	租客通知管理事務所關閉總水閥	管理事務所派員檢查，判斷責任歸屬（共用管線 vs 室內管線）	共用管線：管理費支付；室內管線：房東負擔（可從修繕積立金支出）
火災	119 報警 → 管理事務所啟動消防系統	保險公司理賠申請（需拍照存證）	火災保險（권리보험）理賠；無保險則房東全額負擔
暖房故障（冬季）	租客通知管理事務所	管理事務所聯繫暖房維修業者（中央供暖）或鍋爐維修商（個別供暖）	房東負擔（屬房屋設備維護義務）
門鎖故障	聯繫24小時開鎖服務（열쇠업체）	更換電子鎖（₩15～30萬）	自然損壞：房東；租客過失：租客
蟲害（白蟻、蟑螂）	管理事務所定期消毒未覆蓋時	委託專業消毒業者	公共區域：管理費；室內：房東或租客協商

必備保險：建議所有外國房東投保「住宅火災保險（주택화재보험）」，年費約 ₩3～8萬（依面積和保額）。部分保單涵蓋漏水、爆裂等附加保障。投保網址可透過三星火災、現代海上等韓國主要保險公司線上申請。

常見問題 FAQ

Q1：委託管理人可以是外國人嗎？

可以，但該外國人必須在韓國有住所並持有有效的外國人登錄證。如果您在韓國有親友符合此條件，可以指定為委託管理人。但從實務效率考量，專業管理業者更能全面應對各類狀況。

Q2：管理費可以從租金所得中扣除嗎？

是的。在綜合所得稅申報時，房東負擔的管理費（共用管理費中的房東比例、長期修繕積立金）可作為必要經費扣除。但如果選擇分離課稅（14%固定稅率），則適用固定的必要經費率（50%或60%），不能另外扣除實際管理費。詳細稅務計算請參閱我們的 租金所得稅完全指南。

Q3：租客不付管理費怎麼辦？

如果租賃契約約定管理費由租客負擔，但租客拖欠，管理事務所會向「該戶」催繳——最終追討對象是登記的所有權人（即您）。建議在租賃契約中加入「管理費由租客直接向管理事務所繳納」的條款，並透過委託管理業者定期確認繳費狀況。

Q4：冬天暖房費太高，有辦法降低嗎？

中央供暖（중앙난방）的費用由全棟住戶分攤，個人無法控制。如果您正在選購投資物件，個別供暖（개별난방）的公寓在管理費上更具彈性——租客可自行控制鍋爐溫度，冬季管理費差距可達2倍。2020年後的新建案大多為個別供暖。

Q5：租客要求修繕，我人不在韓國怎麼處理？

這正是委託管理業者的核心價值。業者會在接到租客報修後，先評估是否屬於房東責任範圍，如果是，會聯繫維修業者、報價、經您確認後安排施工、驗收、付款。整個流程透過 KakaoTalk 或 Email 與您溝通，通常 24～48 小時內完成一般修繕。重大修繕（如管線更換、廚房翻修）則需額外協商。

Q6：如何查詢我的公寓管理費是否合理？

進入 K-apt（k-apt.go.kr），輸入社區名稱，即可查看該社區的逐月管理費明細，並與同區域同規模社區進行比較。如果您的社區管理費明顯高於平均值，可向管理委員會（입주자대표회의）提出質疑。

🏢 遠距房產管理 VIP 諮詢服務

人不在韓國也能安心當房東。我們的跨境管理團隊提供中·韓·英三語服務：委託管理人指定、管理業者媒合、租客招募與管理、緊急維修協調、年度稅務申報一站式代辦。

📩 諮詢信箱：mr.clickholic@gmail.com

⏱ 48 小時內回覆 ｜ 首次諮詢免費

📚 參考資料與法令來源

• 《不動產交易申報等相關法律施行令》修正案（2023.10.19施行）— law.go.kr
• 國土交通部｜外國人不動產取得規制強化公告（2023.8.22）— molit.go.kr
• K-apt 共同住宅管理資訊系統 — k-apt.go.kr
• 《住宅租賃保護法》第6條之3（契約更新請求權）、第7條（租金增減請求權）— law.go.kr
• 東亞日報｜國內非居住外國人委託管理人義務化（2023.8.23）— donga.com
• 朝鮮日報｜公寓管理費10年漲40%（2025.3.24）— chosun.com
• 生活法令資訊｜租賃契約更新 — easylaw.go.kr

⚠️ 免責聲明：本文內容僅供參考，不構成法律、稅務或投資建議。韓國的物業管理規定因社區管理規約、地方條例而異，實際操作前請諮詢專業管理業者或法律顧問。文中費用數據為概算，實際金額依社區、面積、季節等因素而異。

📝 編輯資訊：本文由 China‑Korea Property Law 編輯團隊基於韓國法令、K-apt公開數據及不動產管理業者實務經驗撰寫。如發現內容有誤，歡迎來信指正：mr.clickholic@gmail.com

外國人韓國不動產登記完全指南：所有權移轉登記流程·必備文件·費用計算·2026年制度變化

📅 發布日期：2026年3月1日 🔄 最後更新：2026年3月1日
⏱ 閱讀時間：約 18 分鐘 🏷 關鍵詞：韓國不動產登記、外國人所有權移轉、登記費用計算、登記申請流程

韓國地方法院登記所是辦理所有權移轉登記的唯一窗口，外國人同樣可以在此完成全部流程

引言：簽約付款後，房子就是你的嗎？

台灣李先生在首爾江南區以 ₩12 億（約 NT$3,000 萬）買下了一間公寓。賣方收了尾款、交了鑰匙，李先生以為房子正式到手了。三個月後他想把這間房出租，卻收到法院通知——原屋主因債務被強制執行，房子被拍賣。問題出在哪裡？他沒有完成「所有權移轉登記（소유권이전등기）」。

在韓國，不動產交易的法律效力不在「付款」那一刻生效，而是在法院登記所完成「登記」的瞬間才正式移轉。對外國買家來說，這個流程比韓國國民更複雜：需要額外的取得申報、可能需要土地取得許可、文件必須經過公證和海牙認證（Apostille）。少一份文件，登記就會被駁回；超過期限，罰款隨之而來。

本文將以中華圈投資者（台灣、香港、中國大陸）的視角，從登記的法律基礎到實際費用計算、從準備文件清單到2026年最新制度變化，提供一份可以直接帶進登記所使用的完整操作手冊。

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📑 目錄

1. 為什麼「登記」才是韓國不動產交易的終點？
2. 外國人不動產取得申報制度——60天倒數計時
3. 需要「許可」而非「申報」的特殊區域
4. 所有權移轉登記完整流程（6 步驟）
5. 外國人必備文件清單——買賣·相續·贈與
6. 登記費用完整計算——稅金·手續費·法務士報酬
7. 2026年最新制度變化——軍事設施禁購令·實居住義務
8. 實戰 Checklist：從簽約到登記完了的 10 步驟
9. 常見問題 FAQ

§1 為什麼「登記」才是韓國不動產交易的終點？

韓國《民法》第186條明確規定：不動產物權的得失變更，非經登記不生效力。這意味著即使您已經支付全部房款，如果沒有到管轄法院登記所辦理所有權移轉登記，您在法律上就不是這間房子的主人。

這一點和台灣的「登記生效主義」相同，但和中國大陸部分地區的交易慣例存在差異。許多中國大陸投資者習慣認為「付款即取得」，這種認知在韓國是致命的法律盲點。

核心概念｜登記簿謄本（등기부등본）
韓國的不動產登記簿分為三大部分：表題部（物件基本資訊，如地址、面積、用途）、甲區（所有權相關事項，如現任所有人、扣押紀錄）、乙區（所有權以外的權利，如抵押權、地上權、租賃權）。買房前必須確認甲區是否有扣押（가압류/압류），乙區的抵押金額是否超過房價的 70%。線上調閱網址：www.iros.go.kr，費用 ₩1,000/份。

簡言之，韓國不動產交易的時間軸是：簽約 → 繳納取得稅 → 取得申報 → 所有權移轉登記 → 完成。少了最後一步，前面所有步驟都等於白做。

§2 外國人不動產取得申報制度——60天倒數計時

根據《不動產交易申報等相關法律》第8條，外國人（包括外國法人的韓國分支機構）在韓國境內取得不動產時，必須在簽約日起60天內向不動產所在地的市·郡·區廳進行取得申報。

取得原因	申報期限	申報機關	所需文件
買賣·贈與	簽約日起 60 天內	不動產所在地 市·郡·區廳	申報書、買賣/贈與契約書、外國人登錄證影本
相續（繼承）	取得日起 6 個月內	同上	申報書、繼承證明文件、親屬關係證明
法院拍賣·換價	取得日起 6 個月內	同上	申報書、法院判決書/拍賣許可書

逾期罰則：未依期限申報或虛偽申報者，處以 100萬韓元以下罰鍰。此外，申報完成後仍須在法定期限內辦理所有權移轉登記（買賣：尾款支付日起60天內），否則將另行處以 登記遲延過怠金（登記申請義務不履行加算稅，約為登錄免許稅的 20%，每月累加）。

對於韓國居住外國人（持有效簽證並完成外國人登錄者），申報流程相對簡單，只需備齊上述文件至區廳窗口辦理即可。但如果您是非居住外國人（即在韓國沒有外國人登錄證），則需要額外提交護照公證本及委任狀。

§3 需要「許可」而非「申報」的特殊區域

大部分地區的外國人不動產取得只需「申報」即可，但以下區域需要在簽約之前取得管轄機關的「許可」：

許可區域類型	法律依據	審查機關	處理期間
軍事設施保護區域	《不動產交易申報法》第9條	市·郡·區廳（需國防部協議）	約 3～4 週
文化財保護區域	同上	市·郡·區廳	約 15 個工作天
自然環境保護區域	同上	市·郡·區廳	約 15 個工作天
土地交易許可區域（조정대상지역 等）	《不動產交易申報法》第10條	市·郡·區廳	約 15 個工作天

2026年重大立法動向：2026年2月6日，韓國國會議員正式發起《軍事基地及軍事設施保護法》修正案，提案將現行「許可制」升級為「原則禁止制」——在軍事設施保護區域及其周邊地區，外國人將完全無法取得土地。僅有繼承、遺贈等不可避免事由可申請例外，且須向國防部長官強制申報。違反者契約自動無效，並可追究刑事責任。該法案目前在國會審議中，投資者須密切關注立法進度。

此外，自2025年8月26日起，外國人在土地交易許可區域內購買住宅的，須在許可日起4個月內入住，並實際居住滿2年。這對非定居型投資者而言是重大限制。

外國人登記所需文件比韓國國民更多，建議提前至少 2 週準備

§4 所有權移轉登記完整流程（6 步驟）

以最常見的「買賣」為例，外國人從簽約到登記完成需經歷以下6個步驟：

1簽訂買賣契約
支付訂金（通常為10%）

2支付中間款·尾款
約定日支付殘額

3繳納取得稅
尾款日起 60 天內
至區廳稅務課

4外國人取得申報
簽約日起 60 天內
至區廳土地政策課

5所有權移轉登記申請
尾款日起 60 天內
至管轄法院登記所

6登記完了
取得登記識別資訊
（등기필정보）

實務上，步驟 3、4、5 通常在同一天完成——法務士（법무사，類似台灣的代書/地政士）會統籌處理。對外國人而言，委任法務士幾乎是必要的，因為登記申請書必須以韓文書寫，且登記所窗口不提供外語服務。

時間線重點：尾款支付日（即取得日）是所有期限的起算點。取得稅繳納期限 60 天、登記申請期限 60 天、外國人取得申報期限（自簽約日起）60 天。建議在尾款日當天完成取得稅繳納與登記申請，以最大限度降低風險。

§5 外國人必備文件清單——買賣·相續·贈與

A. 買賣（매매）

文件名稱	提交對象	取得方式	備註
登記申請書（등기신청서）	登記所	法務士代為作成	韓文書寫
買賣契約書（매매계약서）	登記所	簽約時取得	需契約書檢印（계약서검인）
不動產交易申報必證（부동산거래계약신고필증）	登記所	區廳核發	申報完成後取得
外國人不動產取得申報確認書	登記所	區廳核發	60天內申報後取得
賣方登記識別資訊（등기필정보）或登記畢證	登記所	賣方提供	即「權狀」
賣方印鑑證明（인감증명서）	登記所	賣方至區廳取得	發行3個月內有效
買方護照影本 + 外國人登錄證影本	登記所	自備	非居住者須護照公證本
買方住所證明（외국인등록 사실증명）	登記所	出入國管理事務所核發	或居所事實證明
取得稅繳納收據（취득세영수필확인서）	登記所	區廳稅務課	繳稅後當場取得
登記手續費收入印紙（등기수입증지）	登記所	登記所內購買	₩15,000
委任狀（위임장）	登記所	法務士準備	委任法務士時必要

B. 相續（상속 / 繼承）

除上述基本文件外，繼承登記還需要：被繼承人的家族關係證明書、基本證明書、住民登錄抄本（全部繼承人）、繼承人全員的印鑑證明或本人署名事實確認書、遺產分割協議書或公證遺囑、海外發行文件的翻譯公證及海牙認證（Apostille）。處理期間約 2～4 週。

C. 贈與（증여）

贈與登記需要：贈與契約書（含韓文翻譯本）、贈與人及受贈人印鑑證明、護照、外國人登錄證、取得稅及贈與稅申報書、海牙認證文件。此外，外國人接受贈與時須另行辦理外匯申報（외국환신고）。

§6 登記費用完整計算——稅金·手續費·法務士報酬

以下以外國人購買一間價值 ₩10 億（約 NT$2,500 萬）的首爾公寓為例，計算登記相關的全部費用。

A. 取得稅（취득세）系統

韓國的取得稅在 2011 年整合了原來的取得稅與登錄稅，目前以「取得稅」名義一次繳納，但實際包含三個稅目：

稅目	稅率	計算基準	₩10 億公寓 實際金額
取得稅（本稅）	1～12%（依住宅數·面積·價格而異）	實際交易價格	見下方分類
地方教育稅（지방교육세）	取得稅本稅的 10%	取得稅額	取得稅 × 10%
農漁村特別稅（농어촌특별세）	取得稅本稅的 10%（85㎡超過時）	取得稅額	85㎡以下免徵

以外國人首次購入 1 戶住宅（非調整對象地區、85㎡以下、9 億超過）為例：取得稅率 3%，即 ₩10 億 × 3% = ₩3,000 萬；地方教育稅 ₩3,000 萬 × 10% = ₩300 萬；農特稅（85㎡以下）免徵。合計 ₩3,300 萬（約 NT$82.5 萬）。

多住宅重課注意：外國人在調整對象地區購入第 2 戶住宅取得稅率為 8%（合計 8.4%），第 3 戶以上為 12%（合計 13.4%），較韓國國民的首購稅率高出數倍。法人名義購買一律適用 12%。

B. 登記手續費與其他費用

費用項目	金額	備註
登記申請手續費（등기신청수수료）	₩15,000	登記收入印紙
國民住宅債券購入（국민주택채권）	物件價格 × 1～5%（即時折價賣出）	實際負擔約 ₩50～150 萬
法務士報酬（법무사 수수료）	₩50～150 萬	依物件價格·複雜度而異
登記簿謄本調閱費	₩1,000/份	iros.go.kr 線上調閱
契約書檢印費（계약서 검인비）	免費	區廳辦理

C. 總費用匯總（₩10 億公寓，首購 1 戶）

項目	金額（₩）	金額（NT$ 概算）
取得稅 + 地方教育稅	₩3,300 萬	≈ NT$82.5 萬
國民住宅債券（淨支出）	≈ ₩100 萬	≈ NT$2.5 萬
登記手續費	₩15,000	≈ NT$375
法務士報酬	≈ ₩100 萬	≈ NT$2.5 萬
合計	≈ ₩3,502 萬	≈ NT$87.6 萬

登記相關總費用約佔房價的 3.5%（首購 1 戶），多住宅者可能高達 13.5% 以上。

§7 2026年最新制度變化

A. 軍事設施周邊外國人土地取得禁止法案

2026年2月6日，國會議員代表發起修正案，提案將軍事設施保護區域內外國人土地取得從「許可制」改為「原則禁止制」。背景是近期中國政府直接購入首爾龍山區梨泰院洞戰略用地（距總統室僅 1.5 km），引發重大國安爭議。法案目前仍在審議中，但市場預期年內可能通過。投資者若計劃在京畿道北部、江原道前線地區等地購買不動產，務必確認標的是否位於軍事設施保護區域內。

B. 土地交易許可區域 實居住義務強化

自 2025 年 8 月 26 日起，外國人在土地交易許可區域（如首爾江南三區、松坡區、龍山區等）購買住宅的，必須在許可日起 4 個月內入住，並實際居住 2 年。2026 年起，國土部將加強查核實居住義務的履行情況，違反者面臨許可撤銷及罰款。

C. 外國人不動產交易申報內容擴大

2025年12月起，外國人不動產取得申報時須額外填報：資金來源（自有資金、貸款、海外匯入比例）、取得目的（自住、投資、商業用途）、簽證類型及到期日。國土部將利用這些資訊進行投機交易監控。

D. 居住者·非居住者判定基準變更

自 2026 年 1 月 1 日起，稅務上的「居住者」判定改為：在韓國有住所或在連續兩個課稅年度內合計居住滿 183 天以上者。此變更影響取得稅率（居住者首購可適用較低稅率）及後續的讓渡所得稅計算。

§8 實戰 Checklist：從簽約到登記完了的 10 步驟

步驟	內容	負責人	期限
1	調閱登記簿謄本（등기부등본），確認甲區·乙區無異常	買方/法務士	簽約前
2	確認標的是否在軍事設施保護區域/土地交易許可區域內	仲介/法務士	簽約前
3	（如需許可）向區廳申請土地取得許可，等候核准	法務士	簽約前，約 3～4 週
4	簽訂買賣契約，支付訂金（10%）	買賣雙方	—
5	支付尾款，取得鑰匙與賣方登記識別資訊	買賣雙方	約定日
6	繳納取得稅（+地方教育稅+農特稅），取得繳稅收據	法務士代繳	尾款日當天
7	辦理不動產交易申報 + 外國人取得申報	法務士/區廳	尾款日當天
8	向管轄法院登記所提交所有權移轉登記申請	法務士	尾款日當天
9	登記完成，取得登記識別資訊（등기필정보）	登記所	申請後 3～7 個工作天
10	再次調閱登記簿謄本，確認甲區已變更為買方名義	買方/法務士	登記完成當天

外國人專屬提醒：步驟 7 的「外國人取得申報」是韓國國民不需要的額外程序。如果您遺漏此步驟，登記所可能不會直接駁回登記申請，但區廳會事後追徵罰鍰，且可能影響未來的簽證延期審查。

常見問題 FAQ

Q1：外國人可以自己辦登記嗎，一定要委任法務士嗎？

法律上允許本人申請，但登記申請書必須以韓文書寫，且登記所窗口不提供外語服務。此外，登記申請書格式錯誤或文件不齊全會被駁回，駁回後重新申請可能錯過 60 天期限。實務上 99% 的外國買家會委任法務士，報酬約 ₩50～150 萬（≈ NT$1.25～3.75 萬），考慮到可能的罰款風險，委任法務士是最經濟的選擇。

Q2：登記完成後多久可以賣出？有閉鎖期嗎？

韓國沒有一般性的「禁售期」，登記完成後理論上隨時可以再次出售。但須注意：持有不滿 1 年出售，讓渡所得稅率高達 70%（住宅類）；持有 1～2 年為 60%。此外，若位於土地交易許可區域且有 2 年實居住義務，則在義務期間內出售可能導致許可撤銷。

Q3：海外匯款購房需要申報嗎？

是的。根據《外匯交易法》，匯入韓國的購房資金（無論金額大小）須向交易外匯銀行申報為「不動產取得資金」。未申報的資金可能在日後出售物件匯出時遭到凍結。詳細流程請參閱我們的 外國人取得稅完全指南。

Q4：如果賣方在登記完成前死亡或破產怎麼辦？

這是最危險的情境之一。由於尚未完成登記，買方在法律上不是所有人。如果賣方在收取尾款後、登記完成前死亡或被宣告破產，該不動產可能被納入繼承財產或破產財團，買方僅能以「債權人」身分向法院主張返還。這正是為什麼要在尾款日當天完成登記申請的最重要原因。

Q5：永住權（F-5 簽證）持有者在登記上有什麼特別優惠？

永住權持有者在登記程序上與一般外國人相同，但免除「外國人土地取得申報」義務（不適用《不動產交易申報法》第8條）。此外，永住權者被視為「居住者」，可能適用較低的首購取得稅率和長期持有特別扣除。

Q6：韓國的登記簿謄本和台灣的土地/建物登記簿有什麼不同？

結構類似但有關鍵差異。韓國的登記簿謄本由法院管理（非地方政府），分為表題部、甲區、乙區三部分。台灣的登記簿由地政事務所管理，分為標示部、所有權部、他項權利部。最大差異是：韓國的抵押權（근저당）登記在乙區，且抵押金額通常為實際貸款額的 120～130%（以最高額抵押方式設定），投資者查看乙區時不應直接將登記金額等同於實際債務。

Q7：登記完成後要多久才能辦房屋出租或設定抵押貸款？

登記完成後即可立即進行出租或抵押設定，無等待期。但如果是土地交易許可區域內有 2 年實居住義務的住宅，出租可能違反實居住要求。設定抵押貸款方面，外國人能否取得韓國銀行貸款取決於簽證類型與信用評分，詳情請參閱我們的 外國人韓國住宅貸款完全指南。

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📚 參考資料與法令來源

• 《民法》第186條（不動產物權之變動）— law.go.kr
• 《不動產交易申報等相關法律》第8·9條 — law.go.kr
• Invest Korea｜外國人不動產取得流程 — investkorea.org
• 法務法人 利顯｜外國人所有權移轉登記 — blog.naver.com
• 網路登記所（인터넷등기소）— iros.go.kr
• 首爾市外國人服務中心 — tchinese.seoul.go.kr
• 生活法令資訊（찾기 쉬운 생활법령정보）— easylaw.go.kr
• Sky Daily｜軍事設施外國人土地禁購法案（2026.2.6）— skyedaily.com
• 韓國政策布里平｜外國人投機交易申報擴大（2025.12）— korea.kr

⚠️ 免責聲明：本文內容僅供參考，不構成法律、稅務或投資建議。韓國不動產法規因地區、物件類型及個人身分不同而有差異，實際操作前請務必諮詢持牌法務士（법무사）或稅務師（세무사）。文中所述的法案修正動態以截稿日（2026年3月1日）的資訊為準，後續立法進度請關注國會議案資訊系統（likms.assembly.go.kr）。

📝 編輯資訊：本文由 China‑Korea Property Law 編輯團隊基於韓國法令原文、政府公告及持牌法律專業人士意見撰寫。如發現內容有誤或法令已更新，歡迎來信指正：mr.clickholic@gmail.com

外國人韓國房產租金收入稅務完全指南：居住者vs非居住者課稅·分離課稅·綜合所得稅申報·租稅協定節稅實戰

📅 發布日期：2026年3月2日 🔄 最後更新：2026年3月2日
⏱ 閱讀時間：約 20 分鐘 🏷 關鍵詞：韓國租金所得稅、外國人임대소득、非居住者分離課稅、綜合所得稅申報

在首爾擁有公寓並出租的外國投資者，即使不在韓國居住也必須申報租金所得稅

引言：買了韓國的房子出租，稅怎麼繳？

香港的陳先生在首爾麻浦區買了一間公寓，以月租 ₩150 萬（約 NT$37,500）出租。他人在香港，以為「不住韓國就不用繳韓國的稅」。隔年5月，他的法務士打來電話：「您必須向韓國國稅廳申報綜合所得稅，否則將加收未申報加算稅 20%。」

這是許多外國房東最常犯的錯誤——即使是非居住者（비거주자），只要在韓國有不動產租金收入，就必須向韓國申報繳稅。這個規則沒有例外。

更值得注意的是，2026年起韓國大幅修改了租金所得的課稅制度：2戶高價住宅的全租保證金也開始課稅、外國人的租金所得免稅優惠面臨廢除提案、間主임대료（推定租金收入）的利率從 3.5% 降為 3.1%。本文將為中華圈投資者完整拆解韓國租金所得稅的全部規則，從課稅對象判定到實際稅額計算，從分離課稅選擇到台韓租稅協定的節稅運用。

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📑 目錄

1. 韓國租金所得稅基本概念——什麼情況要繳稅？
2. 居住者 vs 非居住者——課稅方式的關鍵差異
3. 分離課稅制度——年收入 ₩2,000萬以下的14%優惠稅率
4. 綜合課稅制度——年收入 ₩2,000萬超過的累進稅率
5. 全租保證金的「推定租金收入」——2026年重大變化
6. 實戰稅額計算——三個外國房東案例
7. 外國人租金免稅廢除提案與台韓租稅協定
8. 租金所得節稅策略與申報實務
9. 常見問題 FAQ

§1 韓國租金所得稅基本概念——什麼情況要繳稅？

韓國的住宅租金所得（주택임대소득）屬於「事業所得」的一種，依《所得稅法》規定，以下情況的租金收入需要課稅：

持有住宅數	月租收入	全租保證金	課稅與否
1戶（基準時價 ₩12億以下）	免稅	免稅	✕ 不課稅
1戶（基準時價 ₩12億超過）	課稅	免稅	月租部分課稅
2戶（均為基準時價 ₩12億以下）	課稅	免稅	月租部分課稅
2戶（含基準時價 ₩12億超過的高價住宅）	課稅	課稅（2026年起新增）	月租+推定租金均課稅
3戶以上	課稅	課稅（保證金合計 ₩3億超過部分）	全部課稅

關鍵概念｜基準時價（기준시가）
基準時價是韓國政府每年公告的不動產公示價格，通常為實際市場價的 60～70%。例如市價 ₩20 億的江南區公寓，基準時價可能約 ₩13～14 億，即已超過 ₩12 億的高價住宅門檻。查詢網址：realtyprice.kr

對外國投資者而言，最容易忽略的是「1戶高價住宅月租即課稅」以及「海外住宅的月租收入（如果您是居住者）也算在韓國課稅範圍」這兩點。

§2 居住者 vs 非居住者——課稅方式的關鍵差異

您在韓國繳多少租金所得稅，首先取決於您是「居住者」還是「非居住者」：

區分	居住者（거주자）	非居住者（비거주자）
判定基準	在韓國有住所，或連續兩個課稅年度內居住滿 183 天（2026年起新基準）	不符合居住者條件者
課稅範圍	全球所得（含海外租金）	僅韓國國內來源所得
不動產租金課稅方式	綜合課稅（與其他所得合併，6～45%）或分離課稅（14%）	不動產所得 = 綜合課稅（與居住者相同方式）
申報期限	隔年 5月1日～5月31日	同左（如有韓國事業場或不動產所得）

非居住者的重要例外：韓國稅法中，非居住者的大多數所得（利息、股利、薪資等）是按「分離課稅」（源泉徵收）處理，不需再申報。但不動產租金所得是例外中的例外——即使您是非居住者，不動產租金收入必須併入綜合所得稅申報，稅率和計算方式與居住者完全相同。這是《所得稅法》第121條第2項的明確規定。

簡言之，不論您住在台北、香港還是上海，只要您在韓國有出租房產的租金收入，就必須每年5月向韓國國稅廳（NTS）申報綜合所得稅。不申報的罰則是：未申報加算稅 20%（蓄意隱匿則為 40%）+ 未繳加算稅（每日萬分之2.5）。

§3 分離課稅制度——年收入 ₩2,000萬以下的14%優惠稅率

如果您的年度住宅租金總收入在 ₩2,000萬（約 NT$50萬）以下，您可以選擇分離課稅（분리과세），不與其他所得合併，單獨以 14% 的固定稅率計算。

分離課稅計算公式

稅額 = ［租金收入 × 必要經費率 差額後 ÷ 基本扣除後金額］× 14%

具體步驟：
① 所得金額 = 租金總收入 −（租金總收入 × 必要經費率）
② 課稅標準 = 所得金額 − 基本扣除
③ 稅額 = 課稅標準 × 14%
④ 實際繳納 = 稅額 + 地方所得稅（稅額 × 10%）= 合計 15.4%

區分	已登記租賃事業者	未登記者
必要經費率	60%	50%
基本扣除	₩400萬	₩200萬
條件	地方政府+稅務署雙重登記、年租金漲幅 ≤5%	—

計算範例：未登記者，年租金收入 ₩1,800萬

① 所得金額 = ₩1,800萬 −（₩1,800萬 × 50%）= ₩900萬
② 課稅標準 = ₩900萬 − ₩200萬 = ₩700萬
③ 所得稅 = ₩700萬 × 14% = ₩98萬
④ 地方所得稅 = ₩98萬 × 10% = ₩9.8萬
⑤ 合計繳納 = ₩107.8萬（約 NT$26,950）

分離課稅的最大優勢是：即使您在韓國有高額的其他所得（如薪資、金融收入），租金部分也不會被拉到更高的累進稅率。但如果您的租金收入很少且沒有其他韓國所得，綜合課稅的基本稅率 6% 可能比 14% 更低，此時選擇綜合課稅更有利。

§4 綜合課稅制度——年收入 ₩2,000萬超過的累進稅率

年度住宅租金總收入超過 ₩2,000萬的，必須與其他綜合所得（薪資、事業所得、利息、股利等）合併，按以下累進稅率計算：

課稅標準（₩）	稅率	累進扣除（₩）
≤ 1,400萬	6%	0
1,400萬 ～ 5,000萬	15%	126萬
5,000萬 ～ 8,800萬	24%	576萬
8,800萬 ～ 1.5億	35%	1,544萬
1.5億 ～ 3億	38%	1,994萬
3億 ～ 5億	40%	2,594萬
5億 ～ 10億	42%	3,594萬
> 10億	45%	6,594萬

加上地方所得稅（10%附加），最高實際稅率可達 49.5%。對於在韓國有高薪工作且同時出租多間房產的外國居住者，租金收入可能落在 35～42% 的稅率區間。

綜合課稅時，必要經費可按「實際發生額」扣除（如維修費、折舊費、保險費、管理費中的業務比例、仲介費等），相對於分離課稅的固定比率，如果您的實際支出較高，綜合課稅可能更節稅。

分離課稅（14%固定）與綜合課稅（6～45%累進）的選擇，可能導致數百萬韓元的稅差

§5 全租保證金的「推定租金收入」——2026年重大變化

韓國獨有的全租制度下，房東收取高額保證金但不收月租。稅法上將這筆保證金視為房東「免費使用資金」，按一定利率計算「推定租金收入（간주임대료）」並課稅。

2026年新規：2戶高價住宅也要繳推定租金稅

2026年1月1日起生效：擁有2戶以上住宅、其中含基準時價超過 ₩12億的高價住宅，且全租保證金合計超過 ₩12億的房東，必須就超過部分計算推定租金收入並繳稅。此前僅 3 戶以上才需繳納。

推定租金收入計算公式

推定租金收入 =（保證金合計 − ₩3億）× 租賃天數 × 60% ÷ 365 × 定期存款利率
2026年歸屬適用利率：3.1%（較2025年的3.5%下降）

計算範例：3戶住宅，全租保證金合計 ₩8億

推定租金收入 =（₩8億 − ₩3億）× 365 × 60% ÷ 365 × 3.1% = ₩5億 × 60% × 3.1% = ₩930萬

這 ₩930萬 將加入您的租金總收入。如果加上其他月租收入後仍在 ₩2,000萬以下，可選擇分離課稅；超過則併入綜合課稅。

§6 實戰稅額計算——三個外國房東案例

案例 A：台灣居住者，月租 ₩1,500萬/年，未登記

項目	金額
年租金收入	₩1,500萬
選擇	分離課稅（≤ ₩2,000萬）
所得金額 = ₩1,500萬 × (1−50%)	₩750萬
課稅標準 = ₩750萬 − ₩200萬	₩550萬
所得稅 = ₩550萬 × 14%	₩77萬
地方所得稅 = ₩77萬 × 10%	₩7.7萬
合計繳納	₩84.7萬（≈ NT$21,175）

案例 B：香港非居住者，月租 ₩3,000萬/年，有其他韓國所得 ₩0

項目	金額
年租金收入	₩3,000萬（> ₩2,000萬，必須綜合課稅）
必要經費（單純經費率 42.6%）	₩1,278萬
所得金額	₩1,722萬
人的扣除（非居住者基本 ₩150萬）	₩150萬
課稅標準	₩1,572萬
所得稅 = ₩1,572萬 × 15% − ₩126萬	₩109.8萬
地方所得稅	₩10.98萬
合計繳納	₩120.78萬（≈ NT$30,195）

案例 C：中國大陸非居住者，3戶全租，保證金合計 ₩10億 + 月租 ₩1,200萬/年

項目	金額
月租收入	₩1,200萬
推定租金收入 =（₩10億−₩3億）×60%×3.1%	₩1,302萬
租金總收入	₩2,502萬（> ₩2,000萬，必須綜合課稅）
必要經費（42.6%）	₩1,065.9萬
所得金額	₩1,436.1萬
課稅標準（−₩150萬基本扣除）	₩1,286.1萬
所得稅 = ₩1,286.1萬 × 6%（≤₩1,400萬）	₩77.17萬
地方所得稅	₩7.72萬
合計繳納	₩84.89萬（≈ NT$21,222）

案例C看似保證金高達₩10億，但由於推定租金收入的60%計算比例和₩3億免除額的設計，實際稅額相對溫和。這也是全租制度在稅務上對房東有利的一面。

§7 外國人租金免稅廢除提案與台韓租稅協定

A. 外國人租金所得免稅優惠廢除提案

2025年10月15日，韓國國會議員宋彥錫（송언석，國民力量黨）正式代表發起《所得稅法》修正案，提案內容包括：

第一，廢除外國人的1戶住宅租金免稅優惠——現行法下不論國籍，1戶低於基準時價₩12億的住宅月租一律免稅。修正案主張外國人不應享有此優惠。第二，外國人的分離課稅稅率提高為內國人的2倍（即28%）。法案目前在國會審議中。如果通過，將大幅增加外國房東的稅負。

投資者影響評估：以年租金 ₩1,800萬為例，現行分離課稅繳 ₩107.8萬；若稅率改為28%，同一情境將繳 ₩215.6萬——稅負翻倍。建議密切關注國會立法進度。

B. 台韓租稅協定（2023年12月27日生效）

台灣投資者的獨特優勢：台灣與韓國於 2023 年 12 月 27 日正式生效所得稅協定。關於不動產租金的重點條款如下：

條款	內容	實際效果
第6條 不動產所得	不動產所在地國有優先課稅權	韓國可以對您的韓國租金收入課稅
第23條 消除雙重課稅	居住地國給予外國納稅額抵免	您在韓國繳的租金稅，可在台灣申報時扣抵
適用條件	須提交「居住者證明書」給韓國稅務機關	向台灣國稅局申請「稅務居住者證明」

實際操作上，您需要在台灣5月報稅時，將韓國租金收入列入海外所得，並以「外國已納稅額」申報扣抵，避免同一筆租金被台韓兩邊各課一次全額稅。

§8 租金所得節稅策略與申報實務

策略 1：年收入 ₩2,000萬以下 → 比較分離課稅與綜合課稅

如果您在韓國沒有其他所得，綜合課稅的基本稅率6%（課稅標準 ₩1,400萬以下）可能比分離課稅的14%更低。每年5月申報前，請法務士或稅務師同時計算兩種方案，選擇較低者。

策略 2：登記為租賃事業者 → 必要經費率從50%提高到60%、基本扣除從₩200萬提高到₩400萬

登記條件：向地方政府和稅務署雙重登記，且年租金漲幅不超過5%。對於長期持有、穩定出租的外國投資者，這是最直接的節稅手段。注意：登記後須維持出租義務（短期4年、長期8年），中途違約將追繳已減免稅額。

策略 3：善用必要經費實際扣除（綜合課稅時）

可扣除的實際費用包括：物件維修費、折舊費（建物部分，按40年耐用年限直線折舊）、火災保險費、管理費中的業務比例、仲介手續費、稅務師報酬等。保留所有收據和銀行轉帳紀錄是關鍵。

策略 4：利用台韓（或港韓、中韓）租稅協定的外國已納稅額抵免

在韓國繳納的租金所得稅，可在居住地申報時扣抵，避免雙重課稅。台灣投資者在5月綜合所得稅申報時填寫「基本稅額申報表」，附上韓國的納稅證明即可。

申報實務時程

時間	事項	備註
每年1月	整理前一年度租金收支明細	月租收入、必要經費收據
3月～4月	委任韓國稅務師準備申報	非居住者須指定納稅管理人
5月1日～31日	向韓國國稅廳（HomeTax）申報綜合所得稅	hometax.go.kr
5月31日前	繳納稅款	可透過韓國銀行帳戶或國際匯款
6月～7月（台灣）	在台灣申報時列入海外所得、申請外國已納稅額扣抵	附韓國納稅證明

常見問題 FAQ

Q1：我只有一間房出租月租，基準時價不到₩12億，真的不用繳稅嗎？

是的，現行法下1戶且基準時價 ₩12億以下的住宅月租收入免稅。但請注意：這項免稅優惠目前面臨針對外國人的廢除提案，且基準時價每年重新公告，您的房產可能在未來年度超過門檻。建議每年初查詢最新基準時價。

Q2：非居住者如何在韓國申報綜合所得稅？人不在韓國也能申報嗎？

可以。非居住者須指定一位「納稅管理人（납세관리인）」，通常為韓國的稅務師或法務士，代為辦理所有申報和繳稅手續。您需要先向管轄稅務署提交「納稅管理人設定申報書」。費用約 ₩30～80萬/年。

Q3：全租（傳貰）房東如果只收保證金不收月租，也要繳稅嗎？

取決於持有住宅數。1戶：免稅。2戶（均非高價住宅）：免稅。2戶（含高價住宅）且保證金合計超₩12億：2026年起課稅。3戶以上且保證金合計超₩3億：課稅。

Q4：租金收入不申報會怎樣？韓國稅務機關怎麼知道？

韓國國稅廳透過以下管道掌握租金資訊：租賃契約確定日期登記、租客的月租稅額扣除（세액공제）申請、銀行帳戶資金流動分析、不動產登記資料交叉比對。近年國稅廳針對外國人不動產所得的稽查力度大幅加強。未申報的罰則包括：未申報加算稅 20%（或蓄意40%）、未繳加算稅每日萬分之2.5、最嚴重可移送檢察機關追究逃漏稅刑事責任。

Q5：我在韓國繳了租金所得稅，回台灣還要再繳一次嗎？

台灣對稅務居住者的全球所得課稅，但台韓租稅協定允許「外國已納稅額扣抵」。您在韓國繳的稅額可直接從台灣應納稅額中扣除（以該筆所得在台灣應稅額度為上限），實際上不會被雙重課稅。

Q6：可以用法人名義持有韓國房產出租來節稅嗎？

外國法人在韓國的不動產租金收入按法人稅率課稅（9～25%，加地方稅最高27.5%），看似低於個人最高稅率49.5%。但法人持有的缺點包括：取得稅一律12%（個人首購可能僅1～3%）、讓渡所得稅附加10～30%、利潤匯回母國時可能再被課股利所得稅。整體稅負需視個案計算，不一定更有利。

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📚 參考資料與法令來源

• 《所得稅法》第12條、第64條之2、第119條、第121條 — law.go.kr
• 國稅廳｜住宅租賃所得申報指南 — nts.go.kr
• 國稅廳｜住宅租賃所得節稅Tip — nts.go.kr
• 國稅廳｜推定租金收入（임대료）— nts.go.kr
• 세정일보｜宋彥錫議員外國人租金課稅法案（2025.10.15）— sejungilbo.com
• 韓國經濟｜高價2戶住宅推定租金課稅（2023.12.10）— hankyung.com
• 台灣財政部｜台韓所得稅協定生效公告 — mof.gov.tw
• Brunch｜2026年間主임대료變更 — brunch.co.kr
• HomeTax 申報系統 — hometax.go.kr

⚠️ 免責聲明：本文內容僅供參考，不構成法律、稅務或投資建議。韓國租金所得稅規定因個人身分（居住者/非居住者）、持有住宅數、登記狀態等因素而異，實際操作前請務必諮詢持牌稅務師（세무사）。文中所述的法案修正動態以截稿日（2026年3月2日）的資訊為準。

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韓國購房實地考察攻略：外國人看房Checklist·建物狀態確認·周邊環境評估·仲介溝通技巧

📅 發布日期：2026年3月1日 🔄 最後更新：2026年3月1日
⏱ 閱讀時間：約 14 分鐘 🏷 關鍵詞：韓國看房攻略、外國人實地考察、建物檢查重點、公認仲介溝通

實地考察是韓國購房流程中最容易被外國投資者忽略、卻也最能避免重大損失的關鍵環節

引言：網上照片完美，現場卻漏水發霉？

來自香港的王先生透過線上平台看中了首爾江南區一間 30 坪公寓，照片裡窗明几淨、裝潢時尚。但當他飛到首爾親自看房時，才發現：浴室天花板有明顯水漬、主臥窗框邊緣結露嚴重、大門隔音幾乎為零、而且公寓大樓的電梯已經老化到經常故障。

如果他沒有親自來看，這些問題全部隱藏在精心拍攝的照片之後。更糟的是——這些瑕疵在韓國法律上屬於「買方應自行確認」的事項，簽約後很難主張賣方責任。

本文專為中華圈投資者整理韓國購房實地考察的完整 Checklist，涵蓋建物內部檢查、公共設施評估、周邊環境調查，以及與韓國公認仲介的溝通技巧。

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📑 目錄

1. 為什麼外國人更需要實地考察？
2. 看房前的準備工作
3. 室內檢查 Checklist——15 項必查
4. 公共區域與大樓管理評估
5. 周邊環境與生活機能調查
6. 與公認仲介溝通的七個關鍵問題
7. 看房後的文件核對——登記簿謄本實戰解讀
8. 常見問題 FAQ

1. 為什麼外國人更需要實地考察？

韓國不動產交易中，賣方並無法定義務主動揭露所有瑕疵。《民法》上的「瑕疵擔保責任」雖然存在，但在實務中，買方必須證明瑕疵在交易時已經存在且「肉眼不可見」，舉證難度極高。

對外國投資者而言，實地考察的重要性更高，原因有三：一是語言障礙可能導致對仲介說明的理解不完全；二是對韓國建築標準與慣例不熟悉（例如韓國公寓的地暖系統、排水結構與台灣或香港截然不同）；三是部分仲介可能利用外國買家「看不懂」的心態，推薦條件較差但佣金較高的物件。

一句話：不親自看房，就不要簽約。

▸ 下一節：看房前的準備

2. 看房前的準備工作

攜帶工具清單

工具	用途
捲尺（5 公尺以上）	測量房間實際面積，與公告坪數核對
水平儀（手機 APP 亦可）	檢查地板是否傾斜
手電筒	照亮角落、櫥櫃內部、管道間
濕度計	檢測牆面與天花板濕度，判斷是否有潛在漏水
手機（錄影功能）	全程錄影存證，返回後可反覆檢視
筆記本與筆	即時記錄問題點
白色手套	觸摸牆面、窗框角落，檢查灰塵與施工殘留

事前文件調閱

看房前，先在線上調閱以下文件，帶著疑問去現場確認：

文件	調閱管道	確認重點
登記簿謄本（등기부등본）	大法院網路登記所 iros.go.kr	所有權人、抵押權、扣押、假扣押
建築物管理台帳（건축물관리대장）	政府24 gov.kr	建築年份、結構類型、用途、面積
實價登錄（실거래가）	國土交通部實價登錄系統	同棟同層近期成交價，判斷開價是否合理
能源效率等級	建物能源評估報告	冬季暖房費推估

▸ 下一節：室內檢查 15 項

3. 室內檢查 Checklist——15 項必查

專業的看房工具能幫助您發現肉眼難以察覺的建物瑕疵

序號	檢查項目	檢查方法	判斷標準
①	地板水平	水平儀放在客廳·各臥室中央	傾斜度 ≤ 3mm/m 為合格
②	地暖系統（온돌）	要求賣方開啟暖房，30 分鐘後用手觸摸各區域地板	全區域均勻發熱；冷區可能代表管線堵塞
③	牆面裂縫	目視＋手電筒側光照射	髮絲裂（≤0.3mm）可接受；超過 0.5mm 需專業鑑定
④	天花板水漬	目視＋濕度計	任何黃褐色痕跡均為漏水警訊
⑤	窗戶密封性	關閉所有窗戶，用手感受窗框邊是否漏風	冬季漏風 = 暖房費暴增；密封條老化需更換
⑥	窗框結露	冬季早晨看房最佳	嚴重結露 = 雙層玻璃效能不足或通風設計不良
⑦	浴室排水	打開所有水龍頭，觀察排水速度	30 秒內完全排出為合格；堵塞需檢查管線
⑧	浴室防水	檢查牆角、浴缸/淋浴間矽膠接縫	發黑發霉 = 防水層可能已失效
⑨	廚房排油煙	開啟抽油煙機，用面紙測試吸力	面紙能被吸住 = 排風正常
⑩	電力系統	攜帶手機充電器逐一測試每個插座	所有插座均有電；跳電 = 線路老化
⑪	大門隔音	關門後，請同行者在走廊正常說話	幾乎聽不到 = 合格；清晰可聞 = 隔音差
⑫	樓板隔音	請樓上住戶正常走動（若可能）	韓國公寓樓板噪音糾紛極多，必查
⑬	陽台（베란다）	檢查外牆裂縫、排水口、防水塗層	已擴建的陽台需確認是否合法（建管台帳核對）
⑭	收納空間	打開所有衣櫃·儲物間	檢查是否有黴味、蟲蛀、潮濕
⑮	採光與通風	不同時段看房（上午＋下午）	南向為最佳；北向冬季採光不足

💡 專業建議：如果預算允許，聘請韓國專業住宅檢查公司（如 HomeCheck 等）進行付費檢查。費用約 ₩20～35 萬/坪（≈ NT$5,000～8,750/坪），可出具書面報告作為議價依據。

▸ 下一節：公共區域評估

4. 公共區域與大樓管理評估

韓國公寓（아파트）是集合住宅，公共區域的維護狀況直接影響居住品質與未來房價。

檢查項目	觀察重點
大廳與走廊	照明是否正常、牆面是否有裂痕或水漬、清潔程度
電梯	數量是否足夠（一般每 100 戶 2 台以上）、運行是否平穩、最近檢查日期標示
地下停車場	照明·通風·排水狀況、車位大小（韓國標準車位寬 2.3m × 長 5.0m）、是否有電動車充電設施
垃圾分類場	是否整潔有序（反映住戶素質與管理水平）
兒童遊樂區/健身房	設施維護狀態、使用率
管理費（관리비）	向管理辦公室索取近 12 個月管理費明細表（金額·項目·漲幅）
大樓修繕積立金	確認是否有足夠的長期修繕基金；基金不足 = 未來可能面臨大額特別徵收
住戶組成	詢問管理員：自住比例 vs 出租比例、是否有外國住戶

⚠️ 關鍵指標：管理費與修繕積立金。首爾 30 坪公寓平均管理費約 ₩25～40 萬/月（≈ NT$6,250～10,000）。若管理費異常低廉，可能代表維護不到位；若修繕積立金餘額偏低，短期內可能要求住戶追繳大額費用。

▸ 下一節：周邊環境調查

5. 周邊環境與生活機能調查

評估項目	確認方式	對房價的影響
地鐵站距離	實際步行測時（非地圖直線距離）	步行 5 分鐘內 = 「驛勢圈」溢價 10～20%
學區	確認對口學校排名（韓國學區房需求極高）	名校學區 = 房價支撐力強
商業設施	步行範圍內是否有大型超市·便利店·醫院	生活便利性直接影響出租率與轉售價
噪音源	白天＋夜間各看一次；檢查是否靠近主幹道·高速公路·鐵路	噪音區房價折損 5～15%
嫌惡設施	半徑 500 公尺內是否有殯儀館·垃圾處理場·高壓電塔	嫌惡設施影響房價最高達 20%
未來開發計劃	查詢「土地利用計劃確認書（토지이용계획확인서）」	新地鐵線·再開發區域 = 潛在增值
日照與棟距	下午 2 點看房，觀察客廳是否有直射陽光	韓國冬季長，日照差的住宅難以轉售

👉 延伸閱讀：2026 年韓國外國人購房新規全面解析

▸ 下一節：與仲介溝通技巧

6. 與公認仲介溝通的七個關鍵問題

韓國合法仲介稱為「公認仲介士（공인중개사）」，門口必須張貼營業執照。以下是看房時應主動向仲介提出的七個問題：

序號	問題（中文）	目的
①	這間房屋的賣方為什麼要賣？	判斷是否有隱性問題（鄰居糾紛·漏水·噪音）
②	同棟大樓最近一次成交價是多少？	與實價登錄核對，避免仲介灌水
③	管理費包含哪些項目？冬季暖房費另計嗎？	韓國冬季暖房費可能高達管理費的 2～3 倍
④	這棟大樓近三年有無重大修繕？未來有排定的工程嗎？	預估未來可能的追加費用
⑤	目前有幾組人在看這間房？	判斷市場熱度，避免被製造「搶房」假象
⑥	仲介費率是多少？是否包含稅金？	韓國仲介費依交易金額分級（0.4%～0.9%），確認含稅金額
⑦	可以提供中文或英文翻譯服務嗎？	部分大型仲介所配備外語人員；若無，建議自行攜帶翻譯

💡 溝通技巧：不要在第一次看房時表現出強烈購買意願。韓國仲介習慣「先推高價、再談折讓」。保持冷靜、多比較同區域物件，再進入價格談判階段。

▸ 下一節：登記簿謄本解讀

7. 看房後的文件核對——登記簿謄本實戰解讀

登記簿謄本（등기부등본）是韓國不動產最重要的公示文件，分為三大部分：

區分	記載內容	外國買家必查重點
表題部	不動產的物理資訊（地址·面積·結構·用途）	面積是否與仲介說明一致；用途是否為「住宅」
甲區（所有權相關）	現任所有權人、過往移轉記錄、扣押·假扣押	賣方是否為登記上的所有權人；有無法院扣押或假扣押（있으면 거래 위험）
乙區（所有權以外權利）	抵押權（근저당）、傳貰權、地上權等	抵押權金額是否過高（抵押 + 全租保證金 > 房價 70% = 危險）；是否有先順位傳貰權

登記簿可在大法院網路登記所（iros.go.kr）線上調閱，費用 ₩1,000/份。建議在簽約當天再調閱一次最新版本，確認無新增權利設定。

👉 延伸閱讀：2026 年外國人韓國購房貸款申請完整指南

▸ 常見問題 FAQ

❓ 常見問題 FAQ

Q1：我不在韓國，可以委託他人代為看房嗎？

可以。透過授權委任書（위임장）委託在韓國的代理人看房。但強烈建議至少親自看一次——照片、影片無法傳達氣味、噪音、鄰居氛圍等感官資訊。若實在無法到場，要求代理人全程錄影並拍攝所有細節。

Q2：看房時可以帶自己的驗屋師嗎？

可以。韓國有專業住宅檢查服務公司，費用約 ₩20～35 萬/坪。他們會使用紅外線熱像儀、水平儀等專業設備，出具書面檢查報告。該報告可作為議價依據。

Q3：韓國仲介費是多少？由誰支付？

仲介費依交易金額分級：₩2 億以下為 0.5%、₩2～6 億為 0.4%、₩6～9 億為 0.5%、₩9 億以上為 0.9% 以內（可協商）。買賣雙方各付各的，即買方和賣方各自支付仲介費。另須加繳 10% 增值稅。

Q4：看房需要預約嗎？

需要。韓國的看房通常透過仲介預約，直接敲門拜訪是不被接受的。建議至少提前 2～3 天預約，並告知仲介您的預算範圍與偏好條件。

Q5：一天看幾間房合適？

建議一天不超過 4～5 間。超過此數量後判斷力會下降，容易混淆各物件的優缺點。每間房至少停留 30 分鐘以上，匆忙看房往往遺漏關鍵問題。

Q6：韓國公寓的「坪數」和台灣一樣嗎？

不完全一樣。韓國公寓標示的面積分為「專有面積（전용면적）」和「供給面積（공급면적）」。專有面積 ≈ 台灣的「主建物面積」；供給面積 ≈ 台灣的「權狀面積（含公設）」。比較時請以「專有面積」為基準。1 坪 ≈ 3.3 平方公尺。

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回覆時間：48 小時內 ｜ 首次諮詢免費

📎 參考資源與實用連結

• 大法院網路登記所（登記簿謄本調閱）→ iros.go.kr
• 國土交通部實價登錄系統 → rt.molit.go.kr
• 政府24（建築物管理台帳調閱）→ gov.kr
• 首爾市外國人不動產深層諮詢 → tchinese.seoul.go.kr
• 生活法令情報：入住前檢查 → easylaw.go.kr
• HomeCheck 專業住宅點檢 → homecheck.kr

⚖️ 免責聲明：本文內容僅供一般資訊參考之用，不構成法律、建築或投資建議。建物狀況因個案而異，重大交易決定前請務必委託專業人士進行實地檢查。本站及作者不對因依賴本文資訊所產生的任何損失承擔責任。

📝 編輯資訊
撰稿：China‑Korea Property Law 編輯團隊
審稿：韓國公認仲介士·建築士顧問團
發布日期：2026 年 3 月 1 日 ｜ 最後更新：2026 年 3 月 1 日
資料來源：國土交通部、大法院網路登記所、首爾市外國人居民中心、HomeCheck

外國人出售韓國房產讓渡所得稅完全指南：居住者vs非居住者稅率·長期持有特別扣除·源泉徵收·申報實戰

📅 發布日期：2026年2月28日 🔄 最後更新：2026年2月28日
⏱ 閱讀時間：約 22 分鐘 🏷 關鍵詞：韓國讓渡所得稅、外國人賣房稅率、非居住者不動產稅、長期持有特別扣除

出售韓國不動產前，讓渡所得稅的計算方式與居住者身份判定將直接決定您的稅後收益

引言：一棟公寓賣出，稅金差距竟達數千萬？

來自台中的陳先生 2020 年以 ₩8 億購入首爾麻浦區一間公寓，2026 年以 ₩12 億成交，帳面獲利 ₩4 億（約 NT$1,000 萬）。然而，因為他在 2024 年移居美國，被韓國稅務機關認定為「非居住者（비거주자）」，無法適用一戶一住宅免稅，也無法享受最高 80% 的長期持有特別扣除——最終繳納的讓渡所得稅高達 ₩1.2 億（約 NT$3,000 萬），是居住者身份下稅額的三倍以上。

這不是極端案例。對於持有韓國房產的中華圈投資者而言，「居住者」還是「非居住者」的身份判定，往往是決定稅負天壤之別的關鍵因素。2026 年起，韓國更新了居住者判定基準與長期持有特別扣除的計算方式，影響深遠。

本文將為台灣、香港、中國大陸投資者完整拆解韓國讓渡所得稅的計算邏輯、居住者 vs 非居住者的稅率差異、源泉徵收制度、台韓租稅協定的活用方式，並附上三種實戰案例的稅額試算。

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📑 目錄

1. 讓渡所得稅基本概念
2. 居住者 vs 非居住者判定標準——2026 年新規
3. 2026 年基本稅率表——八級累進稅率與短期重課
4. 長期持有特別扣除——最高 80% 扣除的條件與限制
5. 非居住者源泉徵收制度——買方代扣 10%
6. 台韓租稅協定活用——避免雙重課稅
7. 實戰案例計算——三種情境稅額比較
8. 節稅策略與常見錯誤
9. 常見問題 FAQ

1. 讓渡所得稅基本概念

讓渡所得稅（양도소득세）是指個人轉讓（出售、交換、現物出資等）韓國境內不動產或不動產相關權利時，就其「讓渡差益（양도차익）」——即售價減去取得成本及必要費用後的利潤——所課徵的稅款。

課稅對象

土地、建築物（住宅·商鋪·辦公室·工廠等）、不動產相關權利（組合員入住權·分讓權等）、以及特定股份（不動產比重超過 50% 的法人股份）均屬課稅範圍。

外國人是否需要繳納？

需要。無論是否具有韓國國籍，只要轉讓韓國境內的不動產，均須依法申報繳納讓渡所得稅。差別在於：「居住者（거주자）」與「非居住者（비거주자）」適用的稅率結構、扣除項目、免稅條件存在重大差異。

計算公式概覽

讓渡所得稅 = （讓渡價額 − 取得價額 − 必要費用 − 長期持有特別扣除 − 基本扣除 ₩250 萬）× 稅率 − 累進扣除額

👉 延伸閱讀：非居住者 vs 居住者：韓國稅法上身份認定標準及其對房產稅負的巨大影響

▸ 下一節：居住者 vs 非居住者判定

2. 居住者 vs 非居住者判定標準——2026 年新規

這是影響稅額最關鍵的第一步。韓國《所得稅法》將個人分為「居住者」與「非居住者」，兩者的讓渡所得稅待遇天差地別。

2-1 基本判定標準

類型	定義
居住者（거주자）	在韓國境內設有住所，或設有 183 日以上居所的個人
非居住者（비거주자）	不符合居住者條件的個人

「住所」的判定並非僅看戶籍登記，而是綜合考量：在韓國共同生活的家屬、韓國境內資產持有狀況、職業需求等「生活關係的客觀事實」。

2-2 ⚠️ 2026 年重大變更：兩個課稅期間合算

新規：自 2026 年 1 月 1 日起，判定「183 日以上居所」時，不再僅看單一課稅年度（當年度），而是可以跨兩個課稅年度連續合算。例如：2025 年 11 月入境韓國、2026 年 5 月仍在韓國——合計超過 183 日，即認定為居住者。

此變更對中華圈投資者的影響：過去許多投資者利用「年底入境、隔年初出境」的方式，使單一年度停留天數不超過 183 日以維持非居住者身份。2026 年起此策略失效。

2-3 臨時出境視為國內居所期間

2026 年修正施行規則明確規定：在韓國設有居所的個人出境後再入境，若出境目的屬以下情形，出境期間仍視為國內居所期間：短期觀光、疾病治療、親屬婚喪喜慶、出差·研修等業務相關事由、其他類似事由。

2-4 居住者 vs 非居住者：讓渡所得稅待遇差異總覽

項目	居住者	非居住者
一戶一住宅免稅	✅ 可（售價 ≤₩12 億免稅；超過部分按比例課稅）	❌ 不可（原則上） 例外：全戶出國後 2 年內售出
長期持有特別扣除（特例）	✅ 最高 80%（保有＋居住各 4%/年）	❌ 僅適用一般扣除最高 30%
基本稅率	6%～45%（八級累進）	相同（但因扣除額少，實際稅負更高）
短期持有重課	1 年未滿 70%、1～2 年 60%	相同
源泉徵收	不適用	⚠️ 賣給法人時，買方須代扣
海外匯款	繳清稅款後自由匯出	須取得「讓渡所得稅申報納稅證明」後方可匯出

▸ 下一節：2026 年基本稅率表

3. 2026 年基本稅率表——八級累進稅率與短期重課

3-1 基本稅率（保有 2 年以上）

居住者與非居住者均適用相同的基本稅率結構，差異在於可扣除項目不同，導致「課稅標準（과세표준）」不同。

課稅標準	稅率	累進扣除額
₩1,400 萬以下	6%	—
₩1,400 萬～₩5,000 萬	15%	₩126 萬
₩5,000 萬～₩8,800 萬	24%	₩576 萬
₩8,800 萬～₩1.5 億	35%	₩1,544 萬
₩1.5 億～₩3 億	38%	₩1,994 萬
₩3 億～₩5 億	40%	₩2,594 萬
₩5 億～₩10 億	42%	₩3,594 萬
₩10 億以上	45%	₩6,594 萬

另須加繳地方所得稅（지방소득세）= 讓渡所得稅的 10%。因此實際最高邊際稅率為 49.5%（45% × 1.1）。

3-2 短期持有重課稅率

保有期間	住宅·入住權	其他不動產
1 年未滿	70%	50%
1 年以上～2 年未滿	60%	40%
2 年以上	基本稅率（6%～45%）	基本稅率

3-3 ⚠️ 多住宅重課：2026 年 5 月 9 日後恢復

重要時間節點：自 2017 年起實施的多住宅讓渡所得稅重課（調整對象地區內 2 住宅加 20%、3 住宅以上加 30%），因政策調整從 2022 年起暫緩適用。此暫緩措施已延長至 2026 年 5 月 9 日。屆時若未再延長，持有 2 戶以上住宅者在調整對象地區內出售時，將面臨基本稅率 + 20%～30% 的重課，最高邊際稅率可達 82.5%（含地方所得稅）。

外國投資者若持有多間韓國住宅，務必關注此日期，必要時在 5 月 9 日前完成出售。

讓渡所得稅的計算涉及多重變數——保有期間、居住者身份、住宅數量均會大幅影響最終稅額

▸ 下一節：長期持有特別扣除

4. 長期持有特別扣除——最高 80% 扣除的條件與限制

長期持有特別扣除（장기보유특별공제）是讓渡所得稅中最強大的節稅工具。它從讓渡差益中扣除一定比例，直接縮小課稅標準。

4-1 一般扣除率（所有不動產適用）

適用對象：商鋪、土地、多住宅者的住宅、非居住者的住宅。按保有期間每年 2%，最高 30%（15 年以上）。

保有期間	扣除率
3 年以上～4 年未滿	6%
4 年以上～5 年未滿	8%
5 年以上～6 年未滿	10%
6 年以上～7 年未滿	12%
7 年以上～8 年未滿	14%
8 年以上～9 年未滿	16%
9 年以上～10 年未滿	18%
10 年以上～11 年未滿	20%
11 年以上～12 年未滿	22%
12 年以上～13 年未滿	24%
13 年以上～14 年未滿	26%
14 年以上～15 年未滿	28%
15 年以上	30%

4-2 特例扣除率（一戶一住宅居住者專用）

適用條件：居住者 ＋ 一戶一住宅 ＋ 該住宅居住滿 2 年以上。保有期間扣除（每年 4%）＋ 居住期間扣除（每年 4%）合計最高 80%。

期間	保有扣除率（每年 4%）	居住扣除率（每年 4%）	合計最高
3 年	12%	12%	24%
5 年	20%	20%	40%
7 年	28%	28%	56%
10 年以上	40%	40%	80%

4-3 ⚠️ 非居住者的限制

核心差異：非居住者即使保有住宅超過 10 年，也僅能適用一般扣除率最高 30%，無法享受特例扣除率 80%。同樣的房產、同樣的持有時間，居住者扣除 80% vs 非居住者扣除 30%——稅額差距可達數倍。

4-4 2026 年新解釋：非居住者期間可納入計算

2025 年 1 月企劃財政部發布新的有權解釋（조세정책과-69, 2025.01.13.）：若讓渡時點為居住者身份，即使中間曾有一段時間為非居住者，該非居住者期間的保有年數與居住年數仍可併入特例扣除計算。

此解釋對在韓國買房後一度出國、後來又回到韓國的投資者極為有利。

▸ 下一節：源泉徵收制度

5. 非居住者源泉徵收制度——買方代扣 10%

當非居住者出售韓國不動產給法人（內國法人或外國法人）時，買方法人有義務從買賣價款中代扣稅款並繳納給稅務機關。

源泉徵收稅額計算

情形	源泉徵收金額
取得價額不明	買賣價款（讓渡價額）× 10%
取得價額已確認	買賣價款 × 10% 與 讓渡差益 × 20% 中較低者

若賣方（非居住者）已自行申報繳納讓渡所得稅，買方可從源泉徵收金額中扣除賣方已繳稅額，僅就差額部分源泉徵收。

買方為個人時

當買方為個人（非法人）時，原則上不需要進行源泉徵收。但賣方（非居住者）仍須自行在讓渡日所屬月份的月末起 2 個月內申報繳納。

申報期限

身份	預定申報期限
居住者	讓渡日所屬月份月末起 2 個月內
非居住者	相同（讓渡日所屬月份月末起 2 個月內）
源泉徵收繳納	支付月份的次月 10 日前

⚠️ 海外匯款前的必備文件

非居住者出售韓國不動產後，將售房款項匯往海外時，韓國的外匯銀行會要求提供「讓渡所得稅申報納稅證明」。未完成稅務申報就無法匯出資金。這是許多外國投資者忽略的重點。

👉 延伸閱讀：韓國《外匯交易法》與跨境購房資金匯入指南

▸ 下一節：台韓租稅協定

6. 台韓租稅協定活用——避免雙重課稅

2023 年 12 月 27 日，《台韓避免雙重課稅協定》正式生效，為在韓國持有房產的台灣投資者提供了重要的稅務優化工具。

協定重點摘要

項目	協定內容
不動產讓渡所得	由不動產所在地國（韓國）優先課稅。台灣不放棄課稅權，但須給予外國納稅額扣除。
股利所得	源泉徵收上限 10%
利息所得	源泉徵收上限 10%
避免雙重課稅方法	台灣方面：外國納稅額扣除法——在韓國已繳的讓渡所得稅可從台灣應納稅額中扣除。

實務操作

台灣投資者在韓國出售房產並繳納讓渡所得稅後，回到台灣申報綜合所得稅時，可將韓國已繳稅額作為「外國納稅額扣除」從台灣稅額中抵減，避免同一筆所得被兩國雙重課稅。但扣除金額以台灣稅法計算的應納稅額為上限。

香港·中國大陸投資者

香港目前未與韓國簽訂租稅協定。中國大陸與韓國之間有《中韓避免雙重課稅協定》（1994 年生效），不動產讓渡所得同樣由所在地國課稅，並適用外國納稅額扣除法。

▸ 下一節：實戰案例計算

7. 實戰案例計算——三種情境稅額比較

以下三個案例均以同一間公寓為基礎：2019 年取得價額 ₩8 億，2026 年讓渡價額 ₩12 億，讓渡差益 ₩4 億，保有期間 7 年，必要費用 ₩2,000 萬。

案例 A：居住者 ＋ 一戶一住宅 ＋ 居住滿 2 年以上

項目	金額 / 說明
讓渡差益	₩4 億 − ₩2,000 萬 = ₩3.8 億
一戶一住宅免稅	讓渡價額 ₩12 億 ≤ ₩12 億 → 全額免稅
應繳讓渡所得稅	₩0

案例 B：非居住者 ＋ 一住宅（無免稅適用）

項目	金額 / 說明
讓渡差益	₩3.8 億
長期持有特別扣除（一般）	7 年 × 2% = 14% → ₩3.8 億 × 14% = ₩5,320 萬
扣除後差益	₩3.8 億 − ₩5,320 萬 = ₩3.268 億
基本扣除	₩250 萬
課稅標準	₩3.268 億 − ₩250 萬 = ₩3.243 億
稅率適用	₩3 億～₩5 億區間：40%，累進扣除 ₩2,594 萬
算出稅額	₩3.243 億 × 40% − ₩2,594 萬 = ₩10,378 萬
地方所得稅（10%）	₩1,038 萬
合計應繳	≈ ₩1.14 億（約 NT$2,850 萬）

案例 C：非居住者 ＋ 多住宅（2026.05.09 後重課恢復）

項目	金額 / 說明
讓渡差益	₩3.8 億
長期持有特別扣除	重課對象不適用 → ₩0
基本扣除	₩250 萬
課稅標準	₩3.8 億 − ₩250 萬 = ₩3.775 億
稅率適用	基本稅率 40% + 重課 20% = 60%
算出稅額	₩3.775 億 × 60% − ₩2,594 萬 = ₩20,056 萬
地方所得稅（10%）	₩2,006 萬
合計應繳	≈ ₩2.21 億（約 NT$5,525 萬）

三案例比較總覽

案例	身份	應繳稅額	實際稅率
A	居住者·一戶一住宅	₩0	0%
B	非居住者·一住宅	≈ ₩1.14 億	≈ 30%
C	非居住者·多住宅（重課）	≈ ₩2.21 億	≈ 58%

同一間房產，案例 C 的稅額是案例 B 的近兩倍，更是案例 A 的無限倍。身份判定與持有住宅數量的組合，決定了截然不同的稅務結果。

▸ 下一節：節稅策略

8. 節稅策略與常見錯誤

策略一：確保讓渡時點為居住者身份

若計劃出售韓國房產，在讓渡日之前確保自己符合「居住者」判定至關重要。2026 年起可跨兩個課稅年度合算 183 日，提前規劃入境時間。居住者身份可享受一戶一住宅免稅（₩12 億以下）及最高 80% 特例扣除。

策略二：全戶出國後 2 年內出售

因海外移民或 1 年以上海外就業·就學，全戶出國時，出國日當天持有 1 住宅者，在出國日起 2 年內出售，即使已為非居住者，仍可例外適用一戶一住宅免稅。逾期則喪失此優惠。

策略三：多住宅者在 2026 年 5 月 9 日前處分

多住宅重課暫緩措施截至 2026 年 5 月 9 日。在此之前出售，僅適用基本稅率（6%～45%），無 20%～30% 的加重稅率。

策略四：善用台韓租稅協定的外國納稅額扣除

台灣投資者在韓國繳納的讓渡所得稅，可在台灣申報所得稅時作為「已在國外繳納之所得稅」抵減。建議保留韓國稅務機關出具的完稅證明正本。

策略五：保有期間至少滿 2 年

保有未滿 2 年的住宅稅率為 60%～70%，與保有 2 年以上的基本稅率（6%～45%）差距懸殊。即使急需資金，也應盡可能等待滿 2 年再出售。

常見錯誤

錯誤	後果
未在期限內申報	無申報加算稅 20%；故意隱匿則加算 40%
未繳納即嘗試海外匯款	銀行拒絕匯出；資金滯留韓國帳戶
以為「外國人」自動免稅	外國人與韓國國民適用相同稅率，不因國籍而免除
取得價額舉證不全	稅務機關按基準市價推定取得成本，可能導致差益被高估、稅額暴增
忽視地方所得稅	讓渡所得稅的 10% 須另行繳納給地方政府，漏繳同樣面臨滯納罰款

👉 延伸閱讀：2026 年韓國取得稅完全解析

▸ 常見問題 FAQ

❓ 常見問題 FAQ

Q1：我持有 F-2 簽證住在韓國超過 5 年，算居住者嗎？

若在韓國有住所或連續 183 日以上居所，原則上認定為居住者。持 F-2 簽證長期居住且有韓國境內家屬或資產者，通常會被判定為居住者。但最終判定需綜合考量個案事實，建議委託稅務士出具居住者判定意見書。

Q2：讓渡所得稅可以分期繳納嗎？

可以。稅額超過 ₩2,000 萬時，可在申報期限內繳納一半，其餘在申報期限後 2 個月內分期繳納。若稅額超過 ₩1 億，最長可申請 6 個月分期。

Q3：贈與（而非出售）韓國房產，是否需要繳讓渡所得稅？

贈與時，讓渡者不繳讓渡所得稅，但受贈者須繳納「贈與稅（증여세）」。若贈與對象為配偶，免稅額為 ₩6 億；直系親屬（成年子女）免稅額為 ₩5,000 萬。超過免稅額部分按 10%～50% 累進課稅。

Q4：我在韓國從未實際居住過（純投資），可以適用長期持有特別扣除嗎？

可以適用「一般扣除率」（最高 30%），但不能適用「特例扣除率」（最高 80%）。特例扣除率要求必須是居住者身份且在該住宅實際居住滿 2 年以上。

Q5：出售後的資金匯回台灣需要什麼文件？

需向韓國外匯銀行提供：① 不動產買賣契約書、② 讓渡所得稅申報納稅證明（稅務署發行）、③ 不動產登記簿謄本、④ 外國人登錄證或護照。銀行審核通過後方可辦理海外匯款。

Q6：如果韓國的稅和台灣的稅加起來超過 100% 怎麼辦？

實務上不會發生。台韓租稅協定的外國納稅額扣除以「台灣稅法計算的應納稅額」為上限——即韓國已繳稅額可抵減台灣稅額，但抵減後台灣稅額最低為零，不會退回韓國多繳部分。總體稅負不會超過兩國中稅率較高者的水準。

Q7：2026 年 5 月 9 日後多住宅重課恢復，是否有可能再延長暫緩？

截至 2026 年 2 月，尚無政府延長暫緩的正式公告。但考慮到韓國政治局勢變化（新任總統政策方向），存在延長的可能性。建議持續關注國土交通部及企劃財政部的最新公告，或訂閱本站更新通知。

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📎 參考法規與官方資源

• 韓國《所得稅法》讓渡所得稅 全文 → 國家法令情報中心
• 國稅廳：讓渡所得稅稅率表 → nts.go.kr
• 國稅廳：讓渡所得稅概要 → nts.go.kr
• 生活法令情報：讓渡所得稅計算 → easylaw.go.kr
• 台灣財政部：我國與韓國所得稅協定 → mof.gov.tw
• 讓渡所得稅自動計算機 → 부동산계산기.com

⚖️ 免責聲明：本文內容僅供一般資訊參考之用，不構成法律、稅務或投資建議。韓國稅法及施行令隨時可能修訂，文中稅率與案例計算僅為示意，實際適用結果因個案而異。做出任何讓渡決定前，請務必諮詢韓國持照稅務士或台灣會計師。本站及作者不對因依賴本文資訊所產生的任何損失承擔責任。

📝 編輯資訊
撰稿：China‑Korea Property Law 編輯團隊
審稿：韓國稅務士·公認會計師顧問團
發布日期：2026 年 2 月 28 日 ｜ 最後更新：2026 年 2 月 28 日
資料來源：韓國國稅廳、企劃財政部、國家法令情報中心、台灣財政部、稅務法人多率（Dasol Tax）